돈 없는데 아파트 당첨되었다? 중도금 잔금까지 싹~처리방법

내돈 적어도 내집마련 요령

 

요즘 아파트 분양가를 살펴보면 많은 아파트들이 9억 원이 넘게 되면 대출 규제를 받게 되자 아파트의 분양가를 8억 9000만 원 대로 정하는 곳이 많다.

 

물론 발코니 확장이나 옵션 부분은 포함하지 않은 경우이다. 

 

실제 대출을 받지 않고서 순수하게 100% 자기돈으로 현금동원이 가능한 사람은 전체 인구의 5% 미만이다. 한마디로 내 돈 100%로 내 집 마련하는 사람은 드물다는 이야기다.

 

 

 

 

 

 

 

 

무더기 계약 포기 사태로 곤혹치룬 건설사 

 

아파트를 짓고나서 결국 분양에 성공해야 하는데 일부 건설회사가 위치가 좋다 전망이 좋다 등으로 자신만만해서 분양가를 높게 했던 곳들은 줄줄이 분양 미달사태가 벌어졌다.

 

인천 럭스오션 SK뷰 송도의 경우 분양 가격은 9억 원을 초과했다. 워낙에 바닷가를 바라볼 수 있는 조망권으로 분양 전부터 엄청난 관심을 받았던 곳이다.

 

 

높은 경쟁률을 보이며 분양은 성공리에 끝났는데 정작 불입금을 내지못해 분양권을 포기하는 사태가 무더기로 나왔다.

 

당첨되고 나서 분양권을 포기하게되면 10년간은 청약자격을 상실하는데도 말이다.

 

이렇듯 대출이 안되는 상황에 처 한 사람의 입장에서 보면 정말 딱한 일이 아닐 수 없다, 따라서 반드시 내가 입주 시 동원 예산 가능한 금액과 자금 마련 방법을 알고 있어야 한다.

 

 

주택담보대출과 중도금대출의 이해

 

주택 담보 대출에 대한 이해

 

주택 담보대출 인정비율을 살펴보면 투기과열지구에서 내가 9억미만의 아파트가 당첨되었다면 40%이며 조정대상지역이 이라면 50%가 인정된다.

 

9억짜리 아파트가 입주시점에서 실거래가격은 보통 30%~35%는 는 오르는 것이 상식이니 이해하기 쉽게 3억이 올랐다고 치자

 

입주시점에 그집을 담보로 주택담보 대출 을 받게 되면 조정대상 기준으로 50% 대출이 된다

 

다시 말하면 6억이 대출 가능하다는 계산이다. 거꾸로 그럼 실제 필요한 돈은 쉽게 말하면 3억이 된다.

 

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반드시 전제 조건이 있다.

 

1. 아파트 선택시 반값 아파트 가격으로 주변 시세에 비해 저렴한 곳

(평소 아파트 분양과 관련한 포스팅을 자주 살펴보는 사람이라면 무슨말인지 쉽게 촉이 올 것이다)

 

2. 9억 미만의 아파트로 주변 실 거래 매매 가격이 15억 이상 오르면? 15억 이상 오를 경우 대출 불가로 알고 있다. 그러나  은행에서는 오히려 더 선호한다. 

 

 

감정가를 14억 9천만원으로 책정할것이니까. 어찌되었던 걱정할것 없다.

 

예를 들면 14억9000만원 감정시 대출금액

 

9억x50% =4억 5000만원 (투기과열지역의 경우 40%= 3억 6000만원) ★9억이 넘는 부분에 대해서는 20% 대출 5억9000 x 20%=1억 1800만원 총합계 대출가능금액은 5억 6800만원이 된다.

 

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입주권의 경우 조합원 분양가

 

조합원 입주권은 시세와 상관이 없다.  조합원 분양가는 4억인경우 대출금 한도는 4억으로 더이상의 대출은 안되는점 참고해야한다.

 

 

수도권 분양가상한제 실거주의무

 

중도금 대출 받은후 실거주 확인사항 → 조정지역의 경우 중도금 대출을 받을때 6개월 이내 전입신고 조건이 있다, 그러나 실거주를 꼭 해야 한다는것은 아니다. 전입신고만 해놓으면 된다.

 

그것은 지켜야 한다. 위반시 대출금 전액상환 당하거나 3년간 대출이 금지된다.

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아파트 당첨 후 대금지급방법  

 

일반적으로 아파트 대금 지급방식은 최초의 계약금은 보통 20%와 중도금 60% 입주 시 잔금 20%이다. ( 계약금 10% 이곳도 다소 있음) 

 

단위/만원

분양가	계약금	중도금 (60%)						잔금
9억	20%	10%	10%	10%	10%	10%	10%	20%
	1억8000	9000	9000	9000	9000	9000	9000	1억8000

 

청약 당첨 확정일로부터 보통 1달 안에 게약금 20%를 내야 한다. 여기저기서 일단 1억 8000만 원은 내 수중에 있어야 한다. 일단 계약을 치른 후부터이다.

 

 

중고금 납부 방식과 중도금 대출

 

중도금은 60%인데 이것은 한꺼번에 일괄 납부가 아니라 10%씩 6번에 나눠서 내는 것이다. 보통 납부 주기는 약 4개월에서 5개월 기간으로 약 30개월 정도 기간이라고 보면 된다.

 

계약금 1억 8000만 원을 지불 후에 1회 중도금 9000만 원 을 납부하면 실제 내 돈 2억 7000만 원이 몽땅 들어간 것이다.

 

이제부터 중도금 대출이 가능하다. 중도금 대출은 분양가를 기준으로 50%까지 대출이 가능하다. 

 

만약 중도금 대출로 중도금을 납부해도 내 돈이 부족하다면 그때부터는 연체할 수밖에 없다. 여기서 연체했다고 해서 계약 해지되는 것이 아니고 3회 이상 연체한 경우가 계약해지 조건이다.

 

따라서 연체가 되더라도 크게 걱정할 필요는 없다, 물론 연체 이자는 물어야 하지만

 

잔금대출

 

이제 남은 잔금은 1억 8000만 원이다. 이제 주택담보 대출이 가능해진다. 주택담보 대출은 분양가 기준이 아니라 실 시세 가격에 준하여 50% 대출이 된다.

 

은행 대출 규정이다. 현재 실거래 가격이 12억이라고 가정할 경우 6억의 대출이 가능하다는 계산이다.

 

그럼 그간 중도금 밀린 것까지 몽땅 다 갚고도 잔금을 치를 수 있게 된다.

 

대출금의 상환금액과 이자를 쉽게 계산기로 계산 가능하니 확인해보자

 

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