2022년 부동산 전망, 대처방안

2021년 아파트가격 상승 역대최고

우리나라 주택 가격은 얼마나 오른 것일까?

문제인 정부가 들어서는 2017년 5월 취임 이후 2021년 10월 말을 기준으로 5년간 얼마나 올랐을까?

한국 부동산원에서 발표 자료에 따르면 119.72%가 오른 것으로 집계되었다.

 

서울 25개 구 중에서 20개 구가 100% 이상 올랐으며 나머지 5개 구도 97%로 오른 것으로 나타났는데 한마디로 10 아파트가 20억으로 올랐다는 이야기다.

 

 

 

 

 

일본은 91년도 부동산 거품으로 붕괴되었고 홍콩은 95년에는 홍콩이 같은 상황을 겪었다. 부동산 버블이 일어나게 되면 보통 GDP(국내 총생산) 대비 지가의 총액이 4배가 넘는 것으로 나타났다.

 

지난해 토지자산 가치가 국내의 경우도 GDP의 4.6배로 역대 최고치를 기록했다. 부동산 가격의 상승은 주택 보유자의 가구당 순 자산이 평균 4억 6300만 원 (5.5%) 늘어난 것으로 추산되었다. (2020년 7월 기준) 

 

 

토지자산 GDP의 4.6배, 가구당 순자산 5.5% 불어 (자료: 통계청)

 

우리나라도 주택시장의 버블이 올까? 

 

21일 한국은행과 통계청이 발표한 ‘2019년 국민 대차대조표(잠정)’에 따르면 2019년 말 토지자산은 8767조 원으로 GDP의 의 4.6배에 달해 1995년 통계 작성 이후 가장 높은 것으로 나타났다.

 

문제인 정부 홍남기 경제 부총리는 부동산 가격을 원래 상태로 되돌려 놓겠다고 한다. 정말 위험한 발상이다, 만약 그럴 경우 빚을 내서 부동산을 샀던 사람들이 상환능력이 안되 빛을 갚지 못한다면 결국 은행은 파산한다.

 

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따라서 해결방안은 주택공급을 늘려 자연스럽게 주택 가격이 안정화될 수 있도록 정책을 펼쳐가야 한다.

 

최근의 부동산 시장 가격은 조금씩 떨어지고 있다.

 

정부 가지난 10월 26일 가계부채 안정화 종합 대책을 발표하면서 주택을 구입하는 데 있어 실수 효자는 보호하겠다는 차원에서 전세대출과 중도금 대출은 막지 않았으나 일반 매입 대출을 막아놓은 상태다.

 

부동산 가격하락 시점은 언제일까

주택 가격 얼마나 떨어질까?

지난주 한국 부동산원의 발표에 따르면 주택 가격이 0.15% 떨어진 것으로 나타났으며 정부는 부동산 가격이 잡혔으며 가격도 안정화될 것이다고 발표한다.

 

최근의 언론들도 앞다투어 모두 "매물이 나와도 안 팔린다. 거래가 없다. 가격 거품으로 버블이 온다" 등의 제목으로 연일 기사를 쏟아붓고 있다. 

 

중요한 것은 사실 이것은 주택 가격 상승률이 둔화된 것이지 주택 가격이 낮아진것은 아니다.

 

규제가 완화되면 다시 부동산 가격은 오를 수 있는 잠재력을 지니고 있다는 전망이다. 이것은 아직까지 주택 구입하려는 실수요자들의 수요가 줄지 않았기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

언제 떨어질까? 

주택가격이 일시 낮아진 지금의 현상은 정부의 대출규제 정책과 금리 인상 등의 요인과 미국 금리인상 역시 시중에 많은 돈이 풀린 것에 대해 줄여가지 않으면 안 되는 정책 압박 때문이다,

 

변수도 있다. 3월 9일 대통령 선거는 누가 당선되느냐에 따라 부동산 시장에 영향이 있을 수 있다. 이재명 후보는 현상태에서 일시 대출 규제를 풀 수 있다는 것이나 윤석열 후보는 완화 정책을 말하고 있다.

 

이재명 후보가 당선된다면 규제에 의한 시장 안정화가 올 것이며 윤석열 후보가 당선된다면 일시적으로 주택 가격 상승이 한 번 더 있을 수 있다는 전망이다.

 

대선후보 두 사람 모두 250만 호 주택공급을 하겠다는 공약을 발표했으며 주택이 공급되는 시점과 입주시점까지는 현상태가 유지될 것이라는 전망이 강하다.

 

2022년 부동산 시장 전망은?

 

1년 만에 주택 공급물량이 늘어날 수는 없다. 내년에는 입주물량이 12000가구가 안될 것으로 보며 결국 공급물량은 올해의 절반 수준으로 본다. 따라서 전월세 가격은 여전히 오를 수밖에 없다.

 

문재인 정부에서도 100만 호를 짓겠다며 공약했었고 지금까지 분양을 하고 있다. 그러나 중요한 것은 수요자가 필요한 곳에 공급하는 것이 아니라 청년 임대주택 중심으로 30만 가구 공급을 약속했고 많이 공급이 된 상태이다.

 

30만 가구라는 것은 거의 신도시 공급물량이다. 또 역세권이나 도시 주변지역에 짓고 있는 주택의 대부분은 원룸이다. 지금은 청년들이 원룸에서 살고 있지만 아니가 들어 결혼을 한다면 넓은 공간으로 이동을 해야 한다.

 

따라서 장기적인 안목에서는 실수요자가 요구하는 요구도와는 상반되는 정책이라는 점이다, 바로 이런 문제점들이 주택 가격을 상승시키는 요인이 되는 것이다.

 

 

신림동 뉴타운 고시촌 (사진: MK)

 

서울시 21곳 재개발 지역 규제 완화 영향은?

 

박원순 전 서울시장의 경우는 재개발 건축 등 정비사업을 규제했었다. 그러나 오세훈 시장은 서울시 6대 재개발 규제

를 풀고 재개발 대상지 선정 지역 21곳을 발표했다.

 

진작 이런 규제를 풀었다면 하는 아쉬움이 있다. 그 이유는 주택이 활성화될 때까지 걸리는 시간이 빨라도 3년~ 5년이 걸려야 한다는 점이다.

 

 

2018년 대선 선거 당시 두 당의 대통령 후보들은 주택공급을 하겠다고 공약을 했었고 5년이 지난 지금도 3기 신도시 왕숙, 창릉. 인천, 하남. 부천 등은 아직 토지 보상도 끝나지 않은 상태라는 것을 보면 기간의 중요성을 이해가 될 것이다.

 

 

무주택자는 주택구입을 해야 할까?

 

중장기 적으로 볼 때 무주택자의 입장에서는 2025년 이후에는 주택공급이 늘어나게 된다. 임대주택 활성화 방안으로 한해 약 20만 가구가 나올 전망이다. 그러나 대부분 다세대나 연립주택이다.

 

따라서 아파트를 원한다면 2025년 이후로 보면 그때쯤이면 주택시장은 안정화에 접어들 것으로 보이며 3기 신도시와 재건축물이 공급되는 시점이 '25~'26년이다. 

 

따라서 젊은 층은 좀 더 기다려도 무방할듯 전망되며 고연령층은 각자의 감당할수 있는 선에서 구입하는것을 권하고 싶다. 규제완화로 인해 오히려 당분간 주택가격은 좀더 낮아질 수 있다.

 

따라서 오히려 역세권과 더블 역세권 지역을 기준으로 살펴보면 매물이 시세보다 낮은 곳이 많이 타나날 것이다.

 

그 이유는 금리 인상으로 이자부담이 커지며 그것을 감당키 어려운 사람들은 싼값에라도 주택을 팔아서라도 금리 부담을 줄이려 하기 때문이다.