종부세 때문에 서민들 또 내몰린다

상가주택 이미지 (사진: google재편집)

 

상가주택과 원룸의 대부분은 서민들과 영세 청년들이 많이 거주하는 곳이다. 이런 곳들이 잘못된 종부세 제도로 인해 서민의 주거공간이 사라져 갈 곳 없게 만드는 또 하나의 문제점으로 등장하고 있다.

상가주택과 원룸 건물주들이 주택을주택을 없애고 사무실이나 가게로 바꾸고 있기 때문이다. 다주택자로 분류되어 종합부동산세 폭탄 맞는 것을 피하기 위해서 상가와 사무실로 바꾼 것이다.

서울 구로구에 있는 부동산 관계자에 따르면 한 원룸 건물주가 최근 2~3층에 있던 원룸을 모두 없애고 상가와 사무실로 용도변경했다. 다주택자 종부세 부담으로 보유주택 수를 줄일 목적으로 원룸을 모두 근린생활시설로 변경한 것이다. 

 

주택을 사무실로 개조하는 원룸, 상가주택 건물주들

결국 이곳 원룸에 살던  가구들은 모두 다른 곳을 찾아야 했다. 보통 1층은 상가이며 2~3층이 주택으로 보유하고있는 상가주택 경우도 대부분 마찬가지이다.  

대폭 오른 종부세 부담은 이미 서울을 중심으로 시작되었다. 또다른 공인중개사는 “상가주택이 많은 연남동 연희동 성수동과 불광동 연신내 등 을 중심으로 상가에 딸린 주택을 없애는 일로 많은 사람들이 이곳을 떠나기 시작했고 하반기를 맞아 점점 그 수가 늘어가고 있다고 전했다. 

한마디로 종부세 폭탄을 맞느니 차라리 상가에서 주택을 없애고 사무실이나 가게로 바꾸겠다는 것이다, 또다른 부작용도 있다. 세금 부담을 줄이기 위해 상위 2%의 사람들이 이혼하는 일이 늘고 있어 청와대 게시판에는 불만과 원성이 높아지고 있다.

 

특히 서민들이 많이 살고있는 수도권 곳곳에서 주거공간이 사라지며 그들을 한숨짓게 만든 것은 종부세 때문이다. 전년에 비해 다주택자의 종부세율은 평균 0.6~3.2%이던 것이 그 2배인 1.2~6.0%로 올랐다. 

법인은 더하다. 6억원의 기본공제가 삭제되었고 과세표준과 상관없이 다주택은 무조건 6.0% 최고 세율에 해당된다.


보유 건물 수리비용등 여유가 없는 일부 건물주들은 전세를 모두 월세로 바꾸고 있다. 

경기 수원에서 원룸형 상가를 보유한 부동산 법인의 한 관계자는 “월 수익이 100만 원 정도인 원룸 때문에 1200만 원의 종부세가 부과됐다”며 할 수 없이 원룸 12개 전부를 전세에서 월세로 전환했다"라고 밝혔다.

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다가구 주책과 다세대 주택의 차이

다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택이다. 즉, 다세대주택은 구분소유이며, 다가구주택은 단독소유다. 다가구주택의 경우 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하이며 다세대주택은 4층 이하로 규정하고 있다.

다가구 주택은 건물 사용 층수가 3개 층 이하이며 전체 19가구 미만이어야 인정 받는다. 다가구주택 소유자는 1가구 1 주택자로 인정돼 보유세 부담이 크지 않지만 다세대주택은 각각의 가구가 개별 주택으로 분류되며 ‘종부세 폭탄’을 맞는다. 

이러한 법규정 떄문에 “다세대를 다가구로 전환할 경우 만약 1억 원에 해당되는 종합부동산세의 경우 1000만 원대로 줄일 수 있게 된다. 이러한 이유로 다세대 주택을 다가구 주택으로 바꾸려는 수요가 늘어나는 것이다.

● 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택.
● 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 인정.)의 합계가 660㎡ 를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택.

● 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다.)의 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

즉, 연립주택과 다세대주택은 건축규모 연면적 660㎡ 를 기준으로 구분되며, 연면적이 660 ㎡ 을 넘을 경우에는 연립주택이고 그 이하이면 다세대 주택이다.

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용도변경 건축사무실 때아닌 호황

 

건축사무소 때아닌 호황

 

상가주택에서 화장실과 취사시설을 제거한 뒤 근린생활 시설로 용도 변경 절차를 밟는 것이다. 학원이나 사무실로 용도를 바꿔주는 건축사무소가 때아닌 호황을 맞고 있다.

한 부동산중개업체 관계자는 “600만~700만 원만 부담하면 용도변경에 따른 관련 공사부터 허가까지 건축사무소에서 처리할 수 있다”며 “재산세와 종부세 부담을 상가주택으로 맞느니 차라리 바꾸는 것이 남는 장사”라고 전했다.


최근 중소 자산운용사들은  이러한 문제점을 툼새시장으로 보고 상가주택을 매입한 뒤 리모델링해 오피스 빌딩이나 고시원 등으로 전환하고 있다. 

법규에 맞게 상가주택을 소형빌딩으로 바꿔 임대료는 높이고 주거시설 자체를 없애 보유세 부담을 줄인다. 상가주택에서 주택을 들어내면 소형 빌딩을 여러 개 보유해도 종부세 부담이 없기 때문이다.