서울지역 분양.착공물량 줄어 향후 몇년간 시장안정 힘들다

남산에서 내려다본 서울전경 (자료:photoguide)

 

서울지역에서 올해부터는 준공되는 물량이 모두 대폭 줄어든 것으로 조사되었다. 따라서 공급 자체가 줄어 향후 몇 년간 이러한 사태가 지속된다는 의미로 해석되어 고공 행진하는 주택 가격 안정도 당분간 어렵다는 전망이다.

 

부동산R114가 31일 발표한 자료를 보면 올해 서울에서 분양했거나 분양 예정인 아파트는 1만 6810가구로 예상되며 이것은 10년 전인 2012년 1만 8484가구 이후 가장 적은 수치이다.

 

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올해초 기대 예상치의 12% 수준

올해 부동산 R114가 전망한 분양 물량은 4만 4722가구라고 예상하였지만 실제 발표된 수량의 38% 수준에 그쳤으며, 9월까지 분양을 마친 아파트 수량은 5347가구로 예상 발표치의 12% 수준밖에 되지 않았다.

9월 말을 기준으로 올해 서울 아파트 분양 예정 물량은 3만 6245가구로 예상돼 2018년 이후 가장 큰 규모라는 기대가 있었다. 그러나 둔촌주공의 1만 2032 가구를 비롯해 1000가구 단위의 재건축 단지들이 2022년으로 분양을 미루져 당초 계획한 분양 물량보다 급감한 것이다.

부동산 인포의 경우는 올해 서울에서 이미 분양했거나 분양 예정인 아파트는 1만 1886가구로 집계하여 이 수치는 연초 예상치 1만 9643가구보다 7757가구로 39.5%밖에 되지 않는다고  분석했다.

 

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서울 착공실적 10년 비교 최저

올해 1월부터 8월까지 서울 주택 착공 실적에 대해 국토교통부가 발표 자료에는 총 3만 4125건이었다. 2020년 같은 기간에 비교해 5만 1214건으로 33.4%나 줄어든 수치다. 10년 전과 비교해도 최저 수준이며, 2019년 4만 3355건 이후 처음이다.

유일하게 공공부문에서 착공 건수가 늘었다. 2020년 1833건에서 올해 3126건으로 70.5% 늘어난 것이다. 그러나 민간부문에서는 오히려 4만 9381건 예정에서 3만 999건으로 37.2%가 줄어든 것으로 나타났다.

서울의 주택 인허가 실적이 지난해에 비해 늘어났다는 점은 관심이 가는 부분이다. 지난 8월까지 인허가 건수는 5만 638건으로 지난해 3만 3319건에 비해 50% 이상 증가했기 때문이다.

 

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서울지역 안정해 당분간 힘들다

부동산 전문가들은 그대로 지난 2015~2017년 사이 같은 기간 5만~6만 건이었던인허가 건수와 비교하면 시장을 안정적으로 보기에는 절대 부족한 상황이라고 보고 있다.

공사 착공 시작 시점에서부터 실제 2년에서 3년 후에 공급된다는 점과 인허가까지의 기간을 고려하면 당분간 서울지역의 신규 주택 공급에 부족한 현상이 지속될 것이라는 예측이 되는 부분이다.

 

서울의 주택 준공실적은 8월 말을 기준으로 4만 7475건이며 작년 같은 기간 기준 5만 5508건 실적에 비해 14.5% 감소했다. 공공부문의 경우만 작년에 1576건에서 올해 6086건으로 4배 가까이 늘었으나, 민간은 4만 1389건으로 작년 대비 23.3% 줄었다.

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국토교통부장관 올 2월 주택공급 발표 (자료:googang)

정부 공약도 미진한 상황

국토교통부는 2·4 대책의 일환으로 지난 27일 4112가구 규모의 증산 4구역과 연신내역(427가구), 쌍문역 동측(646가구), 방학역(409가구) 등 총 5594가구를 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정해 내년 말부터 사전 청약할 것이라고 발표했었다.

 

그러나 정부의 33만 가구 공언중 일부분에 그친 상태이며 타 지역들은 극심한 주택난이 이어지고 있어 실효성에 의문이 든다.

지난해 8·4 공급 대책의 핵심안인 ○태릉골프장(1만 가구) ▲용산 캠프킴(3100가구) ▲서부 면허시험장(3500가구) ▲상암 DMC 용지(2000가구) 등 유휴 공공부지 활용 안 발표 내용도 사실상 주민들의 반발로 이저져 진척이 전혀 진행되는 않는 상황이다.

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대출규제와 양도소득세 손봐야

부동산 R114 윤지혜 연구원은 “주택 공급은 인허가 이후 최대 10여 년, 착공부터는 통상 2~3년이 소요된다”며 “앞으로 3년 정도는 서울 지역에 신축 주택 공급이 부족할 수 있다는 뜻”이라고 밝혔다.

 

이어 “당장 신축에서 해답을 찾기에는 시간이 너무 부족하다”며 “즉각적인 공급 효과를 낼 수 있도록 기존 주택들을 시장에 공급시킬 수 있는 방안을 모색해야 한다”라고 말하며

“현재 기존 주택들이 시장에 나오지 못하는 이유로 대출 규제는 무주택자들의 주택 구입과 1 주택자들의 갈아타기 수요를 차단하고 있고 양도소득세는 다주택자들의 매도를 옥죄고 있기 때문에 이 부분부터 먼저 재 정비해야 할 필요가 있다”라고 했다.

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재고물량 순환이 안되고 있다

KB국민은행 박학수 수석부동산 전문위원은 “부동산 R114 통계 기준으로 서울의 입주 물량이 올해 3만 2000가구에서 내년 2만 가구, 2023년 2만 2000가구로 많지 않은 수준”이라고 했다.

 

“현재는 단기간 가격 급등에 따른 피로감과 대출 규제·금리 인상 기대로 상승 폭이 둔화됐지만, 구조적 수급 문제는 해소되지 않고 있으며 기존 재고 매물들이 순환되어 부족한 공급 대체 효과를 내야 하지만 양도세 등 때문에 막혀있는 상황이다”라고 말했다.

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공급물량 확대를 위한 해법 제시

“근본적인 해법은 공급량 확대를 위해 첫째로는 서울 내 재건축·재개발 사업장의 용적률을 높여 물량을 늘려야 하며  둘째 방안으로 3기 신도시의 용적률을 높이고 자족 용지·녹지를 줄여서라도 입주 물량 확보 셋째로는 분당·일산 등 1기 신도시의 재건축·리모델링을 촉진해야 한다"라고 박합수 전문위원은 덧붙였다.