2022년 떠오르는 토지 임대부 주택, 강남 30평대 아파트 2억 가능

토지 임대부 아파트란 땅주인은 따로 있고 건물 소유권만 갖는 일명 반쪽 아파트를 말한다. 내년 3월 대선 후보들의 공약과 함께 15일 취임한 서울주택도시공사(SH) 김헌동 사장의 ‘건물만 분양하는 정책’은 취임사에서도 밝힌 바 있다.

 

서울 강남에서 3.3㎡당 6000만원에 가까운 아파트 가격을 6배나 낮출 수 있는 방법은 바로 토지 임대부 아파트이다. 지난 6월 반포동 래미안원베일리 74㎡(30평형) 분양가가 17억 원이었지만 건축비의 경우는 3억 2000만 원 밖에 되지 않았다.

 

반포동 래미안원베일리 (자료: 삼성물산)

이재명 더불어민주당 대선후보의 대표적 부동산 정책으로 강조하고 있는 공약이 바로 건축물만 분양하는 토지임대부 주택이다.

윤석열 국민의힘 대선후보 역시 대상에는 차이가 있으나 무주택 가구를 위한 생애 첫 집으로 역세권이나 국공유지에 토지임대부 공공분양주택을 공급하겠다고 공약했다.

 

과거 2007년 경기도 군포와 2011~2012년 서울 강남에 토지임대부 방식으로 시범화 사업이 시행되었지만 실패로 끝났다. 일반 분양주택은 물론, 임대주택보다 청약경쟁률이 낮았다.

 

정부역시 택지 확보 등의 어려움을 이유로 추진을 멈추었으며 특별법은 2016년 폐지되고 일부 규정이 주택법으로 넘어가 지금까지 명맥만 남아있는 상태이다.

 

2011~2012 토지임대부 가격 (자료: Business wotch)

 

그러나 그때와는 상황이 매우 다르다. 2010년 강남 서초지역의 경우 3.3㎡당 1050만원 분양 가격이 현재 3.3㎡당 5653만원 이다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 훨씬 커 이미 오를만큼 올라있어 상황이 현저히 달라졌기 때문이다.

 

세계적으로 집값이 가장 안정적인 나라는 싱가포르이다. 싱가포르는 국토의 90%가 국유화로 국민의 80%가 토지임대부 주택에 거주하고 있다. 현재로서는 우리에게도 분명한 대안임을 틀림없는 것 같다.

택지공급 가격 기준이 2015년 조성원가에서 감정평가금액으로 바뀌게 되면서 일반적으로 분양가에서 땅값과 건축비를 비교하면 건축비가 29% 오르는 동안 택지비가 2배가 넘는 67% 뛰었다.  

토지임대부 주택의 분양가중 땅값을 제외할 경우 건축비는 전국 어느 곳이든 크게 차이가 나지 않는다는 점이다. 평균적으로 3.3㎡당 건축비는 760~800만 원 정도로 가장 인기 있는 84㎡(34평형) 토지임대부 분양가가 2억 5000만 원 선이면 가능하다. 

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2011년 당시 LH에서 공급한 서울 서초구 우면동 보금자리주택지구 (자료:mk)

 

토지임대료와 용적률

토지임대부의 경우는 토지 임대료가 붙게된다. 토지는 은행 예금 금리를 적용하는데 2011년 4%대 금리가 현재는 1%대이다. 그러나 금리가 올라가게 되면 토지 임대료의 부담도 늘어난다는 것은 예상해야 한다.

 

공공택지의 경우는 조성원가를 기준으로 임대료를 계산하기 때문에 84㎡의경우 월15만원이나 일반 택지의 경우 감정평가 기준으로 택지비로 계산하면 2배인 30만 원이 되게 된다.

따라서 토지 임대료를 낮추는 방안은 사업부지 대비 지상 건축 연면적인 용적률을 높이면 해결된다. 예를 들어 100㎡ 아파트를 짓는 데 필요한 용적률이 200%이면 50㎡지만 400%라면 25㎡로 절반으로 줄기 때문이다.

 

국민의 당 윤석열 대선후보가 역세권 민간 재건축 용적률을 300%에서 500%로 상향 조정하겠다고 공약이 시행된다면 주택 공급물량은 늘리고 토지임대료는 70%가량 낮출 수 있게 된다.

과거의 특별법에는 토지임대부 용적률을 2.5배까지 완화할 수 있도록 명시되어있다. 그러나 현행 토지임대부 관련 법에는 토지임대부 주택의 용적률 특례 조항이 빠져있는 상태이다.

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2011년 LH 서초5단지 최초 토지임대부 아파트 (자료: 연합뉴스)

 

지가가 높은 지역일수록 토지임대부 차이가 크다. 서초지구 전용 84㎡ 토지임대부 아파트 경우 2011~2012년 시세가 2억 5천만 원 선이었으나 현재는 분양가의 6~7배 이상 올라  14억~15억 원이다.

“토지 소유권이 없어도 집을 사용하는 데는 전혀 상관이 없어 사실상 가격 차가 크지 않다. 전셋값은 거의 같다”라고 현지 부동산 전문가들은 말한다.

정부에서는 토지임대부는 건물과 토지 소유자가 다르다는 이유로 실거래가를 공개하지 않고 있다. 토지임대부 등기부등본을 보면 건물 전용면적만 표시돼 있고 대지권 항목이 없다.

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지금까지 토지임대부 주택을 구입하면 로또에 당첨된 것과 마찬가지였으나 정부는 토지임대부의 과도한 시세차익을 차단하기 위해 지난 1월 시장의 거래를 제한하고 공공에 매각하도록 관련 법령이 바뀌었다.

 

관련 법 개정 이후 입주한 단지부터 적용되며 앞서 분양한 단지들은 상관없다. 토지임대부의 시세차익을 금지하면 사실상 월세 임대 아파트인 셈이다.

 

2012년 강남보금자리지구 토지임대부 주택 조감도 (자료: LH)

 

신혼 희망타운에도 시세차익 환수 장치가 있다. 70%까지 연 1.3%의 파격적인 초저금리로 대출해주는 대신 보유기간, 자녀 수에 따라 매각차익의 10~50%를 가져간다.

 

또한 토지임대부 주택 소유자도 재산세와 종부세를 내야 한다. 공시 가격이 일반 아파트의 70% 정도로 계산해보면 된다. 

정부가 토지를 얼마나 확보하고 있느냐가 관건이다. 이재명 후보는 임기 5년 내에 기본 주택 100만 가구 이상 공급하겠다고 공약했다. 그중 30%를 토지임대부 주택으로 계산해보면 약 30만 가구가 된다.

작년까지 6년간 연평균 52만 가구가 주택건설 인허가를 받았다. 그중 공공분양의 경우는 4%인 2만 가구도 채 되지 않는다.

 

공공분양을 모두 토지임대부로 바꾼다 하더라도 공공 개발할 토지가 사실상 거의 없다. 또한 공공주택 개발에 대한 해당 지역 거주자들의 집값 하락에 대한 반대가 크기 때문에 쉽지 않은 일이다.

한마디로 주택 시장의 가격을 안정화시키기 위해서는 주택 공급물량이 많으면 해결된다. 토지임대부가 주택 가격의 부담을 줄여주는 좋은 방안이기는 하지만 종전과 같이 실패로 끝나지 않으려면 문제점 해결을 위한 면밀한 방안도 함께 마련되어야 할 것으로 보인다.