대선 이후 부동산 시장 큰 변화 예측

대선이후 부동산시장의 큰 변화바람

대선이 끝났다. 윤석열 당선인은 부동산에 대한 해법은 정부가 개입하지 말고 규제를 풀어 시장이 알아서 안정을 찾아가도록 해야 한다는 주장이다.

 

자본주의 시장에서 사실상 한국처럼 정부가 대출에서 부터 다주택에 이르기까지 일거수일투족을 규제를 하는 나라는 흔치 않다.

 

수년 동안 국가 연구기관들은 공식 보고서에서 정부의 부동산 정책이 주택시장을 왜곡한 것이며 정부 개입을 최소화해야 한다고 주장해왔다.

 

 

정부의 계속되는 부동산 정책 실패

 

정부는 투자수요와 투기수요에 대한 경계가 분명치 않은 상태에서 투기억제에만 초점을 맞춘 정책들은 실 수요자의 거래를 위축시킨 결과를 가져왔다.

 

또한 주택 가격 안정화 정책은 실 거주 의무에 강화한 정책을 펼쳤으나 오히려 전세 공급이 줄어들고 전셋값 상승으로 부추긴 꼴이 되었다.

 

 

임대주택의 대부분은 민간 다주택자가 공급해 왔는데 다주택자의 강도 높은 규제가 오히려 시장을 위축시켜 공급을 막는 결과가 되자 임대주택사업자에게 혜택을 주겠다고 나섰다.

 

 

그것 역시 지난해부터 혜택을 없애면서 사업자 반납으로 이어져 결국 세입자에게로 피해가 몰렸으며 임대차 3 법역 시 전세 매물은 줄고 보증금만 오르는 역효과를 만들었다.

 

그뿐 아니다. 다주택자에게 종합부동산세 증세와 양도세 강화에 금융규제까지 펼치자 다주택자들은 매매 대신 증여로 선회하는 결과만 만든 꼴이 되고 만다.

 

 

다주택자 양도세 2년간 유예제공 

 

다주택자 양도세 2년간 유예

 

1 주택자는 물론 다주택자 규제완화와 임대사업자 세금 완화가 결국 시장 자율화에 맞기며 규제를 풀어가겠다는 부분은 매우 고무적인 일이다,

 

다주택자에게 혜택이란 결국은 세금이다. 취득세에서부터 보유세 처분에 이르는 양도세까지 모두가 세금인데 이 부분을 어떻게 풀어 나갈 것인지가 강권이다.

 

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아직까지 구체적인 세부 내용은 정해지지 않았지만 일단 윤 당선인은 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용은 최대 2년간 한시적으로 유예하겠다는 것이다.

 

그동안 전문가들은 다주택자가 보유한 매물이 나오게 하기 위해서는 양도세를 완화해야 한다는 지적을 꾸준히 해왔으나 문재인 정부에서는 오히려 세금 부과 수위만 높여왔다.

 

전문가들은 당장 해법을 찾기는 쉽지는 않을 것으로 전망하는데 가장 큰 이유는 세법을 바꿔야 하며 국회의 동의를 얻어 법을 바꿔야 하기 때문이다.

 

 

쉽게 가능한 재건축 재개발 규제 변화에 큰 기대 

 

1. 국회의 동의가 필요 없는 부분으로 충분히 변화가 기대된다. 이것을 빠르게 성사시키기 위해서는 재건축 안전진단 기준부터 완화될 것으로 보고 있다.

 

2. 민간택지 분양가 상한제 제도 폐지될 가능성이 크다. 이것은 국토교통부 장관의 권한인데 사실상 줄어들 것이 자명해 보인다.

 

이것 역시 국회 동의가 필요하지만 이재명 민주당 후보도 분양가 상한제는 민간에게 맡긴다는 의견은 동일하다.

 

이재명 후보의 다음행 보는 차기 대선을 위해서라도 당권 장악으로 갈 것이다.  결국 여야의 충분히 협의가 충분히 가능한 부분으로 폐지될 것이 예측되는 부분이다.

 

 

3. 재건축 아파트 가장 먼저 수혜 예상 

정권 교체와 맞물려 초기에 시작되는 재건축 아파트가 가장 큰 수혜가 예상된다. 지금까지 재건축 규제를 완하 하겠다는 공약이 양쪽에서 모두 합의되었던 일이다,

 

 

 

민간임대주택 사업자 제도 활성화 여부

 

민간 임대주택 주거취약층에게 저렴하게 공급하도록 정책을 바꾸겠다고 하였지만 이것 역시 국회의 동의가 필요한 부분이며 다주택자의 취득세와 중과세 문제 해결이 안 되다면 실효성 부분은 큰 의미가 없다,

 

대출규제 완화도 국회 동의가 필요 없는 부분으로 충분히 바뀔 부분이 큰 것으로 보인다, 담보의 가치(LTV)에 대해 80%까지 인정하겠다고 한 바 있다.

 

그렇게 대출을 해주었을 때 상대적으로 원금과 이자를 잘 갚아나갈 것인지 평가(DSR)하는 부분에 대해서는 좀 더 지켜봐야 한다.

 

대출규제는 완화되었다고 해도 주택시장의 수요가 증가한다고 보기는 어렵다. 바로 은행 금리 부분이다. 금리가 과거와 같이 최저금리인 상황이 아니라면 부담이 크기 때문이다,

 

한마디로 현재와 같이 야당 의원수가 많아 국회 동의가 필요한 정책들은 바뀌기가 쉽지 않지만 동의가 필요 없는 정책 대부분은 변동 가능성이 클 것으로 예상된다.

 

따라서 내가 향후 나의 부동산 재산을 어떻게 늘려 갈 것인가는 정책이 바뀔 수 있느냐 없느냐를 우선적으로 고려해보는 것이 바람직할 것으로 보인다,