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보증금 바로 돌려받는 방법

exper4 — Sun, 6 Aug 2023 11:19:27 +0900

보증금을 돌려받는 손쉬운 방법

아파트 거래는 전무해지자 깡통전세가 늘어나면서 대부분이 빼서 가져가라 거나 다른 세입자가 들어오면 돌려주겠다는 식의 집주인이 많다.

보증금은 대부분 사람에게는 전재산과 다름없는 돈이다. 그 보증금을 돌려받지 못한다니 기가 막힐 일이 아닐 수 없다.

임차권 등기명령

최근 유튜브 채널 1분 미만은 보증금을 돌려받는 방법에 관한 꿀팁이 전해졌다. 집주인들이 세입자로 변호사를 꺼리는 이유인데...

집주인들이 전세금을 반환하지 않을 경우 바로 임차권 등기 명령을 걸기 때문이다.

건물주에게 임차권 등기 명령을 걸어놓게 되면 사실상 건물주는 재임대는 물론 건물 매매 자체가 불가능 해진다.

또한 그뿐 아니다. 보증금 반환 소송에 들어가면 재판이 끝날때 까지 매일 이자율이 12%가 되어 그 이자까지 돈이 눈덩이처럼 불어난다.

이것을 한번이라도 당해본 집주인이 라면 누구보다 그 사실에 대해 잘 알고 있어 임차권 등기 명령을 건다고 하면 빚을 얻어서라도 돌려준다.

주택 임차권 등기 명령 신청서 (사진: google)

임차권등기명령제도란?

주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령)⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항

또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지된다.

또한 이것이 강력한 법적 실효성을 갖는 이유는 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을

절대로 상실하지 않아 그 효력을 갖게 된다는 점이다.

보증금을 돌려받기 전에

내가 살고있는 주택에 대해 임대차 기간이 끝났다 하더라도 보증금을 돌려받지 못한 경우 주민등록 이전이나 주택을 절대로 비워서는 안 된다.

임차인이 대항력과 우선변제권을 받아놓고도 다른 집을 살기 위해 미리 집을 알아보고 이 전하는 경우 효력을 잃을 수 있기 때문이다.

아무런 대책 없이 보증금을 반환받기 전에는 절대로 이사를 해서는 안된다.

부동산중개인들이나 집주인들은 이 같은 법적 행위에 대해 잘 알고 있는 변호사나 전문가인 경우 전세 놓는 것을 꺼린다고 말하고 있다.

충격 '부실 시공 10대 건설사' 벌점 1위 현대건설

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공공주택이나 민영주택 청약을 하려면 반드시 주택청약종합저축에 가입되어 있어야 한다. 대한민국 국민이라면 대부분 가입해야 하는 통장, 그런데 계속 납입해야 하는지 가끔 의혹이 들 때가

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한달에 월세 1만원 아파트 등장, 신혼부부 청년층 모시기

exper4 — Thu, 27 Apr 2023 06:57:32 +0900

전남 화순군 1만원 월세아파트 정책 (사진: sbs캡처)

어느 지방이나 요즘 지방에서 아기들 울음소리를 들어보지 못했다는 곳이 이미 오래전 이야기다.

갈수록 줄어드는 인구에 그나마도 도시로 떠나고 있는 젊은 층을 잡기 위해 지자체들의 눈물겨운 청년 모시기에 각종 정책을 쏟아내는 있다

화순군 월세 1만 원 아파트

전남 화순에서는 66m² (약20평) 아파트를 월세 1만원으로 임대해 주는' 만원 아파트'가 등장해 높은 관심을 끌었다.

주거문제로 결혼을 미루는 청년층을 대상으로 통 큰 지원을 통해 줄어드는 인구를 늘리겠다는 정책인데 보증금 4800만 원을 전액 지원

신혼부부나 청년들에게 월세 1만원에 임대해 주는 방법이다.

화순군은 1차 50가구에 대해 입주자 모집 공고를 실시하고 오는 7월 부터 입주를 시작할 예정인데 매년 100가구씩 4년간 공급할 예정이다.

화순군 관계자는 "임대보증금으로 192억 원의 예산이 투입될 예정이며 임대기간이 끝나게 되면 임대보증금을 다시 환수하는 조건으로

사업비가 소진될 걱정은 없다"라고 밝혔다

지방소멸대응기금 지원

인구가 없는 지역은 점차 사라질 것이다.

'지방소멸대응기금'은 행정안전부가 한국지방재정공제회는 기초자치단체와 광역자치단체를 대상으로 인구감소지역에 예산을 투입,

'22년부터 향후 10년간 매년 1조 원의 재원을 지원하게 되며, 기초자치단체에 75%, 광역자치단체에 25%로 배분하여 지원하고 있으며

어떻게 해서라도 줄어드는 인구를 막아 보겠다는 것이다.

이제 자금은 있는데 인구를 모셔올 방법만 남은 것인데... 이쯤 되니 각 지자체는 기발한 아이디어를 찾기 위해 공모전등 다양한 이벤트가 한창이다.

과연 1만 원 월세 아파트로 얼마나 인구가 늘어날까? 그렇다고 대도시에 살고 있는 사람들이 지방으로 내려갈 일도 아니겠지만

1년에 2인 기준 100 가구라고 해봐야 200명인데 4년간 400 가구를 모셔와야 800명 아닌가?

근본적으로 생활을 하기 위해서는 무엇보다 고정 수익이 있어야 하는데 근본적인 대안 마련이 없는 정책에 참으로 안타까운 생각이 든다.

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잠실· 개포· 방배 강남권 진입 6억원대 문 열렸다

잠실· 개포· 방배 강남권 진입 문 열렸다

올해 강남 민간 분양 예정 단지는 8곳이다. 6억 원대로강남권에 진입할 수 있는 기회가 오다니 살다 보니 정말 믿기지 않는 이런 때가 다 왔다. 공공 분양과 민간 분양이 함께 쏟아져 나오는데,

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잠실· 개포· 방배 강남권 6억원대 진입, 당첨만되면 판세 뒤집힌다

exper4 — Wed, 26 Apr 2023 12:15:26 +0900

올해 강남 민간 분양 예정 단지는 8곳이다. 6억 원대로강남권에 진입할 수 있는 기회가 오다니 살다 보니 정말 믿기지 않는 이런 때가 다 왔다.

공공 분양과 민간 분양이 함께 쏟아져 나오는데, 공공 물량이라도 당첨만 된다면 탁월한 가성비를 누릴 수 있으며 민간분양도 이제 상황이 다르다.

강남 8곳 8100세대 나온다

이번에 강남에서 쏟아지는 물량은 8곳으로 8100세대로 역대급 초 대형 물량이다,

서초 염곡지구는 1300세대가 전부 일반 분양으로 나오게 된다. 민간분양에 비해 분양가격이 현저히 차이가 나는 장점이 있으니 꼭 노려볼만하다.

공급예정지 위치가 신분당선 양재 시민 숲과도 매우 가까워 최적의 역세권과 교통환경과 언남고등학교, 서울 나래학교, 이마트 등

가격대에 비교해 매우 좋은 주변환경을 갖추고 있는 곳이다. 가장 중요한 것은 분양가격인데 6억 원대로 진입이 가능하다는 점 꼭 확인해 보자.

방배 6구역 래미안 원페를라 1097세대 공급예정 (사진: google)

방배 6 구역 래미안 원패를라

방배 6구역 래미안 원패를라의 경우 쏟아지는 물량이 엄청나다, 단지 규모는 지하 3층에서 지상 21층으로 16개동 1097세대가 공급되는데...

그중에 일반분양 물량이 500세대에 달한다.

이곳이 특히 눈여겨 보아야 할 점은 이수역과 도보로 700여 m거리이며 내방역 까지는 도보로 650m거리로 중앙에 있어 더블역세권이며

서울 방배초등학교와는 435m 떨어진 거리로 도보 6분거리이다. 이쯤이면 초품아로 불릴만한 조건을 두루 갖추고 있다는 점이다,

강남 청담동 르엘 재건축 조감도 (사진 : 서울시)

청담 삼익 재건축 청담 르엘

청담동에서 공급 규모는 1261가구가 나온다는 것 부터가 큰 이유이다. 아쉬운점은 일반 분양이 176가구로 적어 치열한 경쟁이 예상된다.

청담동 르엘의 경우는 입지 여건에 대해 거론할 이유 자체가 없는 곳이다.

무엇보다 한강이 내려다 보이는 조망권 하나만으로도 최고의 프리미엄이 예상되는 곳인데 거기다 교통환경까지 최적의 조건을 갖추고있다.

7호선 청담역과 9호선 봉은사역이 걸쳐 있는 더블 역세권으로 시세 차익만 10억도 넘을 만큼 초기 분양가가 다른 곳보다 비싸다.

이러한 여건을 갖춘 곳이라면 정말 당첨만 된다면 이후의 프리미엄 상황은 상상을 초월할 것으로 보인다,

힐스테이트 이편한세상 문정

올해 하반기 시장에서 가장 주목할 만한 아파트로 힐스테이트 이편한세상 문정을 꼽는다.

단지규모가 14개동 1265세대로 대규모이다. 이 역시 아쉬운점은 일반분양이 286세대로 적다는 점이다.

그러나 장점이 있다. 기존의 소개한 강남쪽보다는 송파라는 위치 때문에 분양가가 상대적으로 부담이 적어 노려볼만한 곳으로 꼽힌다.

잠실 레미안 아이파크 (진주 아파트)

하반기 강남 분양의 최대화라 할 수 있는 잠실 진주 아파트의 경우 잠실 레미안 아이파크 브랜드로 분양될 예정이다.

잠실 레미안 아이파크 공급 규모는 2678가구로 대단지 아파트 이다. 그중에 일반 분양 578가구로 세대수가 많은 만큼 일반분양도 적지 않다.

트리플 역세권으로 2호선 잠실역과 8호선 몽촌 토성역, 9호선 한성 백제역을 두고 있어 교통환경의 최대 이슈화 되고있는 곳이기도 하다.

DH방배5구역 조감도 (사진: 현대건설)

DH방배 역대급 3080세대

서울 방배 5구역 정비 사업 단지 DH 방배의 경우 그 규모가 전체 3080세대로 지하 4층 지상33층 27개동으로 일반 분양만 1686세대에 달한다.

정말 메머드급 아파트로 이곳은 반드시 던지고 봐야 할 곳이다.

그외에도 방배 삼익 재건축 단지 아크로 리트 카운티 721세대 공급 물량과 레미언 레벤투스도 올해 안으로 분양을 계획하고 있다.

분양 규제 달라진점 큰 기회

지금까지 60㎡(18.15평)이하는 100% 추첨가 4월 1일부터 60% 추첨제가 도입되어 59㎡ (17.85평)평형을 가점으로만 기대를 할 이유가 없다.

특히 지금까지 대출 규제로 12억 이상 중도금 대출 금지규정이 4월 부터 완전 폐지된다.

중도금 상한선 5억원의 규제도 풀렸으니 자금 부담에 가장 큰 걸림돌이 해결되었으니 계약금만 해결 가능하다면 이번기회에 강남권 진입을 노려보자

전세사기 특별법, 피해자들 실효성 불안해 잠못이뤄

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급매물을 잡아라. 급매물 찾는 방법

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주택청약 통장이 꼭 있어야 하는 이유. 그 속에 숨겨진 비밀

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전세사기 특별법, 피해자들 실효성 불안해 잠못이뤄...

exper4 — Tue, 25 Apr 2023 10:42:37 +0900

전세사기 사망유족과 지원책을 내놓는 정부와 여당 (사진: google 재편집)

전세 계약이 끝난 이후 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못해 경매 등으로 보증금을 떼인 사고 지난 한 해 접수된 게 총 5400여 건이며...

올해 1분기에만 3,000건이 넘어 역대 최대를 기록한 가운데 서민들이 주로 살고 있는 다가구 주택의 피해가 가장 많은 것으로 나타났다.

전문가들은 1분기에만 피해금액은 7천900여 억 원에 이르며 지난 한 해 피해금액 1조 1천700여 억 원을 올해 상반기 안에 경신할 것으로 보고 있다.

전세보증금은 대부분 세입자의 전재산

전세보증금, 이 돈은 대부분의 사람들에게 자신의 전 재산이나 다를 바 없는 돈이다. 그런 돈은 잃어버렸다는 것은 모든 것을 다 잃어버린 것과 같다.

전세사기 사건으로 세입자들이 얼마나 불안했는지 그 불안감은 통계만 봐도 확인이 된다,

보증금을 못 받은 채 이사하더라도 보호를 받을 수 있는 임차권 설정 등기는 전년대비 지난 3월의 경우 사상 첫 3000권을 넘어섰다.

이 같은 통계는 1년 전과 비교해 보면 무려 4배나 늘어난 것이 확인되는데...

특히 발빠른 세입자의 경우 전세 사기가 집중된 서울 강서구와 인천 미추홀구 지역에서 임차권 설정이 크게 늘어난 것으로 밝혀졌다.

주택도시보증공사가 세입자에게 대신 내준 보증금은 올해 1분기 만에 5천800억 원을 넘어섰지만 회수금액은 700여 억 원뿐이다.

문제는 전세사기 피해를 그냥 그대로 당해버린 사람들이다

결국 그 피해로 인해 3명이나 아까운 청춘이 생을 마감했다. 언론에서 이같은 안타까운 소식이 연이어 쏟아지자 국민들의 공분이 폭발했다.

전년대비 임차권 설정 등기현황 (사진: KBS)

전세사기 특별법 실효성이 있을까?

서민들의 문제점 해결하는 정책은 뒷전이던 국회와 정치권은 발등에 불이 떨어진 양 뒤늦게 대책마련에 나서 27일 통과시키기로 합의했지만...

전세사기 특별법을 여당과 야당의 의견이 너무 달라 실효성에 대해 어떻게 결정될지 피해자들의 불안은 가중되고 있다,

경매에 넘어간 피해자들의 집을 먼저 낙찰받을 수 있도록 하겠다는 것과 LH에서 집을 사들여서 공공임대주택으로 제공한다는 것과

세금 감면과 대출 지원을 제공하겠다는 취지가 핵심이다.

여당인 국민의 힘은 "야당이 공공매입에 대해 국민세금으로 직접 대납해서 반환해 주는 것을 국민들이 동의하겠느냐?"는 반대입장이며

"민주당은 전세보증금 환수 방안을 뺀 우선 매수권과 세금 감면 만으로는 온전한 해결 대책이 될 수 없다"는 주장이다.

현실을 무시한 실익없는 제안들

여당은 한마디로 "경매에 넘어간다고 해도 가장 먼저 낙찰받을 수 있도록 하겠다"라는 게 입장이다,

경매 입찰에 대해 아는 사람이라면 저런 제안이 얼마나 웃기는 제안인지 알것이다. 우선 매수권이 피해자에게 있어도 입찰할 수 있는 금액에 한계가 있다.

최소한 2차례 이상 유찰되어야 하는데 2차례 유찰되게 되면 보증금 회수 자체가 불가능 해진다.

또한 낙찰을 설령 받았다 하더라도 결국 매입을 위해 추가로 빚을 내거나 어디선가 그 돈을 마련해야 한다는 점인데 대출지원을 해준다?

과연 서민들에게 2~3% 저리로 대출을 해준다 하더라도 없는 살림에 이자는 또 다른 부담감으로 생활고에 가중된다.

그래서 대안으로 나온것이 LH에서 공공임대 방식으로 살던 곳에서 계속 살 수 있도록 하겠다는 것인데 문제는 여기에도 명확한 기준이 없다.

경매의 경우는 최소한 전세보증금이라도 일부 건질수 있지만 LH의 경우 피해자들에게 어떤 조건으로 살게 해 주겠다는 전제는 없다.

MB 은닉자산 환수를 요구하는 국민재산 되찾기 운동본부 회원들 (사진: 2020 뉴스핌)

은닉재산 왜 환수 안하나?

전세 사기꾼들이 의도적으로 재산을 모두 은닉해 버렸을 것은 뻔한 일이다. 사기 피해자들이 할 수 있는 일은 민사 소송뿐이다.

검찰은 왜 본격적인 수사를 진행하지 않고 있는 것일까?대한민국 검찰이 가장 잘하는 것이 범죄은닉 자금을 추적하는 일이 아닌가 말이다.

은닉자금을 탈탈 털어 환수한다면 피해자들의 전세금 일부라도 충당할 수 있고 부족한 부분에 대해 추가적인 대안 마련이 빠른 해결방법인데...

엉뚱한 조건들과 제안들은 참으로 안타깝기만 하다.

현재 야당에서 주장하는 보증금을 반환을 위해 채권을 정부가 보증금 반환 채권으로 매입해 주는 방식을 피해자들은 요구하고 있다.

여당은 국민 혈세로 메꿔주는 것은 말이 안 된다는 의견인데 그보다 앞서 사기 피해자들을 두 번 울리는 피해 확인서 받는 방법이 도마 위에 올랐다.

욕 나오는 정부 제안

전세 사기로 피해를 본 사람들에게 정부의 지원을 받으려면 그전에 먼저 피해를 입었다는 피해 확인서라는 것을 받아오라는 것이다.

문제는 피해 확인서라는 것을 받으려면 경매 절차가 끝나야 받을 수 있다는 점이다,

인천 미추홀구의 전세사기를 피해를 당한 3000여 가구 중에서 피해 확인서를 받을 수 있는 피해자는 100 가구로 전체 피해가구의 3%에 불과하다.

정부에서는 전세사기 피해자들을 위해 상담 버스까지 만들어 현장에 투입했는데 하루 고작 10건도 상담을 하지 못하고 있는 것으로 밝혀졌다.

왜 그럴까? 전세 피해 확인이 안 되면 상담을 해봐야 아무것도 얻을 수 있는 것이 없기 때문이다. 정말 피해자들은 또다시 한숨만 나온다.

원희룡 국토부 장관은 피해자들의 원성이 높아지자 피해 확인서 발급 절차를 현실적으로 개선하겠다고 했다.

암튼 27일 최종 특별법이 어떻게 결정될지 지켜보면 알 일이다,

주택청약 통장이 꼭 있어야 하는 이유. 그 속에 숨겨진 비밀

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급매물을 잡아라. 급매물 찾는 방법

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적은 돈으로 고부가가치 아파트 찾는 방법

exper4 — Fri, 17 Feb 2023 12:40:24 +0900

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 아파트 가격이 연일 바닥을 치고 있다.건설사들은 더이상 버티기 힘들다며 정부에 미분양 아파트를 매입해 달라고 아우성이다.

이제 서서히 금리가 떨어지기 시작하면서 아파트의 가격도 어느 정도 바닥을 친곳이 등장하고 있다, 그렇다고 더 떨어지기만을 기다리는 사람도 많다.

하지만 바닥을 다 쳤다고 생각할때 쯤이면 이미 뒤차를 타기 시작하게 된다.

현시점에서 만약 당신이 아파트를 구입한다고 하면 과연 어떤 아파트를 구입해야 고부가가지 아파트를 매입할 수 있을까? 간단한 원리를 살펴보자.

평택 세교동 우성 꿈에그린 아파트 (사진: google)

같은 연식인데 가격이 2배 차이?

같은 지역 같은 시기에 입주한 아파트인데 이상하게 가격이 2배 차이가 나는 곳이 있다. 바로 용적률 때문이다.

30년 이상된 아파트는 재건축을 하게되는데 용적률이 낮은 아파트의 경우 신축시 추가 분담금이 없이 새 아파트를 분양받을 수 있다.

반대로 용적률이 높은경우 더 이상 올릴 곳이 없으니 신규 아파트를 건축할 경우 재건축 분담금이 그만큼 많아지기 마련이다.

겉으로는 비슷한 아파트. 용적률은 큰 차이가 난다.

용적률이란

잘 이해를 못하는 사람들을 위해 쉬운 예를 들어 보자.

대지 면적 100평에 10평 건물 1층을 만들면 용적률 100%인데 면적 100평에 1층 ~ 2층까지 올리면 용적률 200%가 되는 것이다.

재건축을 해야할 연식이 30년 된 두 개의 아파트가 있는데 용적률이 최대 300%까지만 사용할 수 있는 대지에 지어진 아파트가 라고 치자

A 아파트는 이미 법률로 정해진 용적률 최대 300%를 사용한 아파트이다. 그럼 재건축 시 추가로 사용할 수 있는 용적률이 없는 것이다.

이런 아파트는 조합원이나 건설사도 별로 반기지 않는다. 왜? 재건축 공사비 전체를 모두가 부담해야 재건축을 할 수 있으니 말이다.

반면 B아파트는 현재 용적률 100%라고 한다면 재건축 시 최대 200% 용적률을 더 사용할 수 있어 재건축 분담금 없이 재건축이 가능하다는 뜻이다.

호갱노노에서 재건축아파트 찾는법 (자료: 호갱노노 캡처)

재건축 아파트 찾는 방법

자 이제 조금 눈치가 빠른 사람이라면 어떻게 해야 용적률이 작은 아파트를 찾을 수 있을까 궁금해진다. 알게 된다면 로또 번호를 줍는 것과 같다.

그런데 말은 쉽지만 그렇다고 전국 대도시 아파트를 일일이 검색하면서 재건축 아파트를 막연하게 일일이 찾아다닐 수는 없는 일 아닌가?

그럼 이제부터 가장 손쉽게 찾는 방법을 알아보자. 일단 구글이나 네이버등 인터넷 검색창에서 호갱노노 검색하면 바로 상단에 뜬다.

(잘 모르겠으면 그냥 호갱노노 링크 클릭할 것)

이곳에서는 내가 원하는 아파트를 구분해서 입맛에 맞게 찾을 수 있는 장점을 지닌 부동산 정보 사이트이다.

위의 이미지처럼 홈페이지 우측 필터기능을 이용하면 원하는 지역의 아파트, 세대수, 용적률 등 원하는 내용만을 골라 찾을 수 있다.

그중에서 확실한 로또 아파트

자 이제 용적률에 대해서는 이해했다고 치고 그럼 이제부터는 2배 이상 시세차익을 낼 수 있는 아파트를 찾아보자.

상식적으로 누구나 알고 있는 브랜드 아파트이거나 대단지 아파트의 경우는 적은 돈으로 진입이 어렵다.

따라서 앞으로 인구유입이 늘어날 수 있는 곳을 노려보자. 예를 든다면 일자리 4만 개 증가로 인구 유입이 빠르게 증가하는 평택 같은 곳이다.

그중에서도 가장 주목할 만한 곳은 바로 재건축 사업성이 확실한 우성 아파트이다.

우성 아파트는 경기도청에서 재건축 예정 구역으로 지정되어 있으며 제2종 일반 주거지역으로 최대 250%까지 용적률을 사용 가능하다.

재건축 시에는 최대 139% 추가 용적률을 사용할 수 있다는 대박 시나리오까지 갖고 있다,

전국에서 일자리가 많은 지역 1위부터 10위까지 순위가 모두 수도권이며 앞으로 2027년까지 반도체 수요가 12배로 급증할 곳이다.

삼성전자에서 미래 투자를 위해 현재 쏟아붓고 있는 곳이라는 점 꼭 참고하자.

"난 거리가 멀어서, 교통이 불편해서" 자신의 편리함만 추구한다면 그냥 이쯤에서 나가기를 클릭해 줬으면 좋겠다.

손에 쥐어줘도 모르는 사람들은 꼭 실패할 곳만 찾기 때문이다.

항상 뒤차 타는 사람들의 특징은 이미 성장할 만큼 좋은 조건이 다 갖추어진 곳, 다시 말하면 오늘만큼 올라 더 이상 발전이 없는 곳이다.

똑똑한 사람이라면 오늘 이야기를 참고해 새로운 일자리 정보와 비교해 찾는다면 반드시 눈에 띄는 로또를 줍게 될 것이다.

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과천제이드자이 분양가 5억, 전세가 6억 당첨되면 그냥 줍는다.

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2023년 역전세 대란 몰려온다. 무주택자 내 집 마련 절호 찬스

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exper4 — Wed, 1 Feb 2023 08:04:32 +0900

과천제이드자이 조감도 ( 사진: GS건설)

과연 주택시장의 바닥은 언제 칠까? 그렇다고 계속해서 관망만 하고 있어야 하는 걸까? 고민이 크다.

이런 와중에 불변의 요새에서 틈새가 터져 나왔다. 과거에는 거주자 아니면 진입조차도 어려웠던 과천이다.

과천제이드자이는 아파트 분양 붐에 불탔던 과거 무려 20억까지 치솟았던 아파트가 가격붕괴에 붕괴를 거듭하더니 결국 최초의 분양가 5억 원에 나왔다.

대도시 어디나 최근의 아파트가격 하락장은 계속되어 추락에 추락을 거듭해 왔는데 과연 지금 매수해도 될까? 걱정하는사람들도 있다.

과천제이드자이, 전국구에서 가장 경쟁력이 좋은 무순위 청약이라면 정말 이야기가 다르다. 로또 복권 당첨 확률보다 높다는 계산이다.

가치가 높아진 단지 교통환경

과천제이드자이 단지가 들어서는 과천 지식정보 타운역, 지하철 4호선은 2026년에 개통예정이다.

무엇보다 GTX-C노선이 들어서면 아파트의 가치는 더 말할것도 없이 치솟을 것인데 특히 초등학교 중학교 통합 학교가 들어설 예정이라는 점이다.

불과 1년 후인 2024년까지 지식기반 산업 용지인 과천 지정타 지식 정보 타운에 118개 기업과 종사자 2만 7천 명가량이 입주를 하게 된다.

아파트 시세가 바닥을 치면 언젠가는 반드시 다시 올라간다. 분명 오르기 시작할때 뒤차를 타는 사람들이 많은데 이곳의 기본 주변 여건은 확실히 다르다.

사람들이 몰리는 곳은 주변상권도 살아난다.

주변시세

과천 래미안슈르 59㎡이 10억에 거래되고 있다. 2021년 6월 14억 7000만 원으로 정점을 찍었던 가격에 비해 4억 7000만 원이 떨어진 가격이다.

하지만 부동산 폭락에도 여전히 10억대를 유지하고 있으며 과천 위버필드의 경우도 59㎡이 16억에 이르며 부동산 거래는 전무하다.

현 시점 기준으로 단순히 비교해도 5억~7억 정도의 시세차익은 분명하다는 것이다.

계약금은 20%이며 2023년 5월 8일까지 잔금은 80%를 납입해야 하는 조건이다. 하지만 현재 9억 이하의 아파트 경우 특례 보증 5억을 받을 수 있고

특례보금자리론 주담대 보증 이자율이 4.25%대로 낮아졌다.실거주 의무 10년이 현재 국회 계류 중이지만 현재 상황으로 보아 전세로 처리가 가능해진다.

현재 과천제이드자이 전세가는 6억에서 7억 선으로 당첨만 되면 한마디로 그냥 내 돈 한 푼 안 들이고 줍는다는 계산이다.

분양가격 및 분양일정

과천제이드자이 입주자모집공고 (자료:청약홈)

2023930003 과천 제이드자이 계약취소주택 입주자모집공고문.pdf

0.51MB

이번 물량은 9세대뿐이라 당첨 확률도 낮은 것이 아쉽기는 하다. 그러나 2월부터 무순위 물량이 쏟아져 나온다.

과천 푸르지오 오르투스 (사진: 대우건설 컨소시엄)

과천 푸르지오 오르투스

꼭 오르기 시작할 때 뒤차를 타는 사람들이 많다. 지금과 같이 바닥을 치고 있는 상황에서 서서히 은행금리도 6%대로 하락하고 있다.

모든 시장상황이 어느 정도 바닥을 쳤다는 이야기다.

이번에 나오는 과천 푸르지오 오르투스의 36 가구는 부정 청약자들이 발각된 물량으로 무순위 재공급 절차에 들어가게 된다.

36가구 모두였으면 좋을 텐데 법적문제가 정리된 물량 10 가구가 먼저 공급될 예정이다.

과천 푸르지오 오르투스는 과천 지식정보 타운 안에 들어서는 신축단지로 과천 지식정보 타운 역이 들어서게 되면 역세권 아파트가 된다.

특히 과천 거주자가 아니어도 특별공급 2월 6일 당첨자 발표는 2월 9일로 청약이 가능하다는 점이다,

다만 자산 소득기준이 있어 미리 한번 따져보아야 할 듯하다.

좀 더 구체적인 사항이 궁금하다면 과천 푸르지오 오르투스 홈페이지에 회원가입 후 상세한 내용을 살펴볼 수 있다.

주택청약 통장이 꼭 있어야 하는 이유. 그 속에 숨겨진 비밀

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2023년 부터 종부세 이렇게 달라진다

이번 2022년 바뀌게 된 종부세 개편 안에는 꼭 알아두어야 할 중요한 내용들이 있다. 종부세와 관련해서 세율 보다 더 비중 있게 바뀐 내용들이 많아 지금부터 요약해서 자세히 알아보자. 1세대 1

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IMF에서 한국 집값 폭락 위험 경고, 2024년까지 떨어진다?

exper4 — Fri, 16 Dec 2022 13:06:25 +0900

IMF 심볼마크와 서울 아파트 전경 (사진 : google)

끝이 보이지 않는 한국 부동산 시장의 추락은 결국 세계 경제를 감시하는 IMF까지 현지시간 15일 경고장을 내놨다.

도대체 어디까지 떨어지길래 경고까지 할까?

부동산 시장의 가격 조정과 계속되는 금리인상으로 앞으로도 크게 부동산 가격 하락이 이어질 것이라고 국제통화기금 (IMF)이 발표한 것인데...

어느정도는 한국 부동산 전문가들도 대부분 예견하고 있는 내용과 뭔가 다른 점이 있는지 자못 궁금해졌다.

아시아 주택시장 안정성과 구입능력 보고서 발표

IMF는 한국이 코로나 19 기간 중에 주택수요 증가와 경제 활성화를 위해 뿌려진 자금. 금리인하 등으로 부동산 시장에 자금이 몰리면서

"크게 상승한 부동산 가격이 최근 들어 고금리 고물가와 더불어 크게 하락하고 있다"며 2019년 말과 비교해 올해 연말까지 10% 정도 하락할 수 있다.

"추가로 금리인상이 이어질 경우 하락폭은 더 커질 것"이라고 예측했는데 그들이 평가한 것보다 이미 더 떨어졌으며 뭐 이건 이미 다 알고 있는 내용 아닌가?

암튼 구체적으로 좀 더 살펴보자.

IMF 홈페이지에 게재

'아시아 태평양 지역의 주택시장 안정성과 구입능력' 보고서를 IMF 홈페이지에 게재했다.

그 내용을 보면 지금까지 역대 주택 가격 대비 최근의 주택 가격 변화와 금리. 잠재 성장률과 실질 성장률 간 격차, 가계 부채에 따른 신용도 등

총 5가지 부분에서 위험 분석한 평가 내용이다.

IMF는 2019년 4분기부터 2021년 4분기까지 국가별로 주택 가격 변화를 분석한 결과 뉴질랜드와 호주에 이어 한국이 3번째 높은 국가로 기록했다.

한국의 주택 가격은 2년간 약 18% 상승 한 것은 역대 주택가격 변동폭과 비교했을 때 매우 큰 차이로 위험한 수준까지 도달한 것으로 평가했는데...

가장 큰 주요 원인은 경기 침체를 살리기 위해 정부에서 지나치게 많은 돈을 쏟아부은 것과 한국 역사상 보기 드문 낮은 금리를 주요 원인으로 분석했다.

또한 IMF는 2위인 호주와 3위 한국의 경우와 비교해 1위인 뉴질랜드의 경우 작녀말 기준으로 20%포인트 이상 낮아 질 수 있다고 밝혔다.

2023년 금리인상과 주택가격 폭락 이어진다

IMF가 밝힌 이번 데이터 분석 자료는 2021년 말까지 금리가 낮았던 시점을 기준한 것이라는 점을 먼저 참고하자.

앞으로 2023년 3월까지 불과 3개월 남은 기간동안에 미국 연방준비제도 (연준)은 3번의 금리를 추가로 인상해 5.25%까지 될것으로 예상했다.

문제는 예측이 뒤집어지며 2024년까지 5%대 금리가 유지될 것이라는 연준의 전망은 가히 충격적이다.

당초 경제 전문가들의 예상은 내년을 기점으로 금리가 서서히 내려가 2024년 3.9%, 2025년 2.9%대가 될것으로 전망이 우세했기 때문이다.

IMF는 앞으로 금리가 약 3%포인트 인상시 2%하락, 2년 동안 주택가격은 지금보다 전체 5% 포인트 정도 더 낮아질 것 이라 밝혔다.

한마디로 현재시점에서 2023년과 2024년 까지 예측되는 금리 상승폭으로 본다면 주택가격의 낙폭이 더욱 커져 위험을 가중시킬 것이라는 점이다.

다행히 아태지역의 금융 부분이 안정적이라 하락의 충격속에서도 탄력적인 유지가 될 것으로 보고있으며 위험요소에 대해 면밀한 대처가 필요하다는 의견이다.

부동산 붐을 타고 주택가격이 올라 돈방석에 앉은 사람이 있는가 하면 뒤늦게 막차를 타고 내리막으로 몰리는 사람이 있기 마련이다.

어찌 되었건 현재의 시장상황을 고려해보면 결국 앞으로도 부동산 시장의 침체는 계속 이어질것으로 전망된다.

2023년 부터 종부세 이렇게 달라진다

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얼어붙은 부동산 경기에도 확실한 물건있다. 수색 증산 4구역 뉴타운

exper4 — Sat, 19 Nov 2022 07:54:53 +0900

은평구 증산 뉴타운 조감도 (사진: google)

최근 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울 서초구의 새 아파트가 웬일인지 입주 시작한 지 4달이나 지났는데 아파트 10가구 중 7가구는 비어있다.

서울뿐 아니다, 전국 새 아파트 입주율이 지난달 72.5%이다. 올해 5월부터 계속해서 내림세를 이어가고있다. 도대체 이유가 뭘까?

누구나 새로운 집에 들어가 살기를 희망하는데 원인은 전혀 다른곳에 있었다. "기존에 살고 있던 아파트를 처분하지 못해서"가 가장 큰 이유였다.

전세로 내놓아도 세입자 찾기가 하늘에 별따기다. 전세가격이 날이 갈수록 떨어지면서 오히려 역전세난을 겪어야 할 입장인 곳이 한 두 곳이 아니다.

최근 건설사 등을 대상으로 조사한 입주 전망 지수의 경우 100을 기준으로 더 낮으면 악화될 수 있다. 지난달에는 무려 47.6을 기록했다.

9월 말 기준 수도권 미분양 주택은 7천800여 가구로 한 달 만에 55% 늘었다. 내년까지 현재 이어지고 있는 고금리 기조가 꺽일 기세가 없다,

분양 대금이 회전되어야 공사를 진행할 수 있는 건설사 입장에선 부담은 갈수록 커질 수 밖에 없는 이유이다.

전문가들은 2023년 하반기를 최대 고비로 보고있다. 어찌 보면 주택을 최저 가격으로 구입할 수 있는 절호의 기회는 이제 얼마 남지 않았다.

수색 증산 4구역 분양예정 임박

최근에 꼭 관심있게 살펴보아야 할 아파트들이 있다. 그중 하나가 은평구에 대장 단지들이 몰려있는 수색 증산 뉴타운 아파트이다.

중화1구역 아파트의 경우 평당 2835만 원과 장위 4구역의 경우도 역시 평당 2834만 원으로 오히려 올랐다. 이에 비해 수색 증산 뉴타운의 경우 2257만 원이다.

현재 59m²의 경우 추정분양가는 5억 8천 수준이며 선호도가 높은 84 m²은 7억 3천 수준으로 보인다. 이 정도 금액이라면 서울에서 로또와 다를 바 없다.

조합에서도 추가 분담금이 가구당 9천만 원으로 보고 있으나 향후 추가 금융 부담을 고려해 내년 초쯤 분양을 예정하고 서둘러 추진 중에 있다.

수색 증산 4구역 공급규모와 추첨제 물량

분양가 상한제 적용 대상인 증산 4구역 공급 규모는 최고층 49층이며 전체 가구수가 무려 3500세대 정도로 아파트 단지로서는 매머드급이다.

특히 이곳을 크게 관심 갖아도 되는 중요한 이유는 바로 일반 분양 규모가 대략 1646세대 정도로 절반가량이나 된다는 점이다.

조합원들은 일반 분양 물량을 최대로 늘려 세대당 최소 1억 8천까지 주민 분담금을 낮추게 된 것이다.

주변의 시세 대비 이 정도의 조건이라면 당연히 치열한 경쟁이 예상되는데 그래도 다행인 것은 세대수가 많아 청약 도전을 해볼 만하다.

시공사는 4개의 건설사가 컨소시엄 형태로 진행될 것으로 예상되며 포스코, 삼성물산과 현대건설이 주도하지 않을까 예상되며

평형 스타일은 36m²부터 100m² 까지 다양한 타입들로 구성되어 있으며 60m² 이하 60%, 85m² 이하 30% 추첨제 기대해 볼 수 있다.

은평 증산4구역 주변 입지환경 (사진: 네이버지도)

증산 4구역 교통, 교육환경

6호선 증산역까지 도보 5분 정도면 도착할 수 있는 거리이며 이곳에서 한 정거장만 더 이동하면 디지털 미디어 시티 역에 도착할 수 있다.

또한 경의 중앙선과 공항철도로 환승이 가능해 한마디로 멀티 라인이 겹쳐져 있는 상황이다.

향후 이런 정도의 주변 교통환경 조건에 3500 세대 매머드급 아파트리먄 침체된 부동산 조정기가 끝난 상황에서는 절대적 입지로 굴림할 것이다.

단지 내 주변 학군으로는 증산초, 증산중, 연소중 등 접근성이 괜찮은 학군이며 생활 인프라로는 디지털 미디어시티역 과 상암동 쪽에 인프라를 이용하면 된다.

단지 주변 분양가

아마도 평당 2200만 원 선 아파트는 서울에서는 보기 어려울 것이다.

단지 주변 센트롤 자이 84m²은 16억 3천만 원이다. LH에서 제시한 추정 분양가는 59m² 타입이 5억 8천 선 AU 84m² 타입 7억 3천만 원이라면 절반도 안된다.

동시에 공공 분양이라는 이슈를 포함한 이런 아파트는 절대 놓치지 마시고 꼭 잡아야 한다.

청약 자격은 무주택 세대주 청약 통장 24회 납입 이상이며 과거 5년의 당첨 사실 없으면 가능하다.

2023년 역전세 대란 몰려온다. 무주택자 내 집 마련 절호 찬스

exper4 — Mon, 14 Nov 2022 12:35:39 +0900

신반포 지역 아파트 기사와 상관없음 (사진: 네이버지도)

미국 금리 인상은 우리 경제와 부동산 시장을 완전히 뒤집어놨다.

전세 들어가고싶어도 전세 나온 곳도 없지만 가격이 비싸 갈 곳이 없어 결국 인근 경기도로 나가야 했다는 말은 이제 옛말이 되었다.

전세대란이 늘상 일어났던 곳 서울, 이제 서울의 낌새가 이상해졌다. 주택 가격 하락이 오더니 이미 많은 곳에서 역전세 대란이 시작된 것이다.

역전세는 내가 전세 세입자에게 5억 전세금을 받았는데 전세 가격이 4억으로 떨어져 세입자에게 오히려 일부 돈을 돌려줘야 한다는 말이다.

강남 평균 전세가 8억 떨어져

대한민국의 최고가 아파트로 불리는 강남에서는 무려 10억 가까이 전세 가격이 하락했다.

지난 6월 반포 자이 아파트 최고가에 계약된 전세 가격은 22억, 5개월이 지난 지금은 12억 3000만 원이다. 반포 리체의 경우도 20억이 12억으로 떨어졌다.

평균 8억에서 9억? 참으로 엄청나게 떨어졌다. 요즘 같은 고금리 시대에 10억을 은행에 넣어두면 한 달에 이자 수익만 500만 원이다.

집 구할 때 전세 끼고 매입했던 사람들은 더 기가 막힐 노릇이다. 계약기간이 끝나서 나간다고 하면 오히려 돈을 빌려 전세금을 갚아 줘야 한다.

문제는 집값마저 떨어져 주담대를 받아도 과거처럼 많이 받지도 높은 금리까지 정말 죽을 맛이다.

강남이 떨어지면 수도권 전역에 번진다.

과거에 갈 곳 없어 밀려나갔던 사람들이 이제 도심으로 돌아오면 수도권 역시 빈집은 많고 들어올 사람이 없으니 역전세 대란이 이어질 것이다.

금리가 오르자 은행 대출을 받고 이자를 내느니 차라리 월세를 이용했던 사람들도 이제 상황이 달라지게 된다.

반 전세로 보증금이 부족했던 사람들은 이제 전세 가격이 낮아졌으니 월세를 부담하지 않고도 옮겨갈 수 있고 월세 가격도 내려가게 될 것이다.

전세 가격 하락은 집값 하락

전세가가 평균적으로 30% 정도 떨어졌다고 볼 때 부동산 매매 가격도 30% 정도 하락한다고 보면 쉽게 이해가 가능하다.

전문가들은 무주택자들의 경우 2023년이 내 집을 마련할 수 있는 찬스가 올 것이라 한다.

세계 경제는 올해보다 2023년은 0.7% 낮은 성장률을 전망하고 있다. 경제에 대한 지식이 전무한 사람이라도 더 경제가 어려워진다는 것이다.

월스트리트 저널은 9일(현지시간) "미국 연준은 2000년 닷컴 버블 직전에 도달했던 최고 6%까지 금리를 올릴 가능성을 고민하고 있다"라고 보도했다.

이것은 최고의 상황을 고려한 발언이지만 실제 2023년 3월경 금리가 5%~5.25%를 웃도는 수준까지 인상할 가능성을 전문가들 70% 가 내다봤다.

그러나 어찌 되었던 인플레이션 실제 수치가 예상치를 뛰어넘을 경우는 6% 금리까지 갈 위험이 크다는 것이다.

코로나19 이후 인플레이션은 일시적일 것이라는 전문가들의 예상을 깨고 장기화할 가능성이 커진 것을 보듯이 2023년까지 장기화 가능성이 높다.

부동산을 소유한 사람들에게는 결국 내년을 어떻게 견디어 갈 것인가, 내 집 마련을 미뤄왔거나 무주택자들에게는 기회를 어떻게 잡을 것인가만 남았다.

3억만 있다면 송파 시그니처 롯데캐슬 잡아라, 전세로 내집 자금 가능

exper4 — Sat, 22 Oct 2022 09:48:59 +0900

송파 시그니처 롯데캐슬 아파트 (사진: google)

서울 송파에서 내 돈 3억에 아파트 장만한다? 요즘 아파트 가격이 아무리 떨어져도 이런 건 꿈에서나 볼 수 있는 대박 아파트임에 틀림없다.

물론 2세대라 확률은 적을지 모르지만 나에게도 행운의 여신이 미소를 보낼 수 있다.

송파 시그니처 롯데캐슬이 3년전 최초 분양가 그대로 나온 아파트에서 무순위 청약 입주자 모집공고를 발표했다. 당첨이 취소된 물건이다.

분양 가격

현재 분양가를 보면 84m² 으로 8억 7천만 원과 9천만 원 선이다

특히 거주 의무기간이 없어 바로 전세로 보증금 마련도 가능한 로또 아파트. 정말 서울에서 오래간만에 꼭 도전해 볼만한 아파트이다.

계약금 10% 중도금 90%이며 1차적으로 계약금 9000만 원의 현금이 필요하다. 잔금은 2023년 1월 11일로 그 기간 중에 전세로 자금 마련이 가능하다.

지금 해당 아파트의 전세 가격은 8억이다. 급매로 7억 정도로 내놓는 다면 바로 계약이 가능하다. 따라서 계약금 포함해 내 돈이 3억 정도면 가능하다는 뜻이다.

공급내역및 공급일정 안내 공고

요즘은 대출을 받아 내 집을 마련한다는 것은 금리 부담 때문에 잘 따져봐야 한다.

송파 시그니처 롯데캐슬이 최근 급매물로 나온 가격은 12억 9000만 원이며 실제 정상 가격은 16억 9000만 원으로 형성되어있다.

교통여건

사실 송파라고 한다면 별도의 교통환경이나 입지 여건을 논할 필요조차 없는 곳이다.

5선 거여역 마천역이 더불어 5분 정도면 도착 가능한 아주 가까운 거리에 위치해 있어 송파라는 입지여건만으로도 경쟁력 매우 큰 곳이다.

승용차로 이동시에는 복정역과 수서역까지 불과 20분 이면 도착 가능한 접근성 갖고 있으며 서남 ic와 송파 ic로 빠져 서울 외곽순환도로 진입이 수월하다.

생활인프라와 학군

스타필드 위 롯데몰 상권이 매우 잘 형성이 되어있어 송파에서 생활권 혜택을 편리하게 누릴 수 있으며 주변 학군으로는 연풍초 마천초등학교가 매우 가깝게 있다.

청약 자격은 장애인 특공 1세대 일반 공급 1세대이다, 무주택 세대로 우선 공급되며 청약통장 필요 없고 100% 추첨제로 당첨자 선정한다.

규제 사항은 전매 제한 소유권 이전 등기일까지 재당첨 제한 10년 실거주 의무가 없다.

분양 일정은 특별공급 10월 26일 일반 공급 10월 27일 당첨자 발표는 11월 1일이다.

11월이 기다려지는곳, 이문1동 래미안 라그란데 아파트 잡아라

exper4 — Tue, 11 Oct 2022 12:52:27 +0900

이문1동 삼성 래미안 라그란데 조감도 (사진: 삼성건설)

연일 부동산 가격 하락에 건설사들은 분양에 신중을 기하는 모습이다. 그나마 정비사업 단지들은 분양가 상한제 마지막 기회를 노리는데...

삼성건설이 칼을 뽑았다. 이름하여 이문 1구역 래미안 라그란데 아파트이다.

서울특별시 동대문구 이문동 257-42번지에 들어서는 래미안 라그란데는 분양 규모면에서 보기 드문 메머드급으로 부지만 14만 m²에 달한다.

래미안 라그란데 분양가와 단지규모

지하 5층 ~ 최고 27층으로 39개 동이며 일반분양 921 세대를 포함해 무려 3,069 세대가 11월에 분양될 예정이다.

무엇보다 "분양가가 얼마냐?"가 핵심이다.

최근 단지와 가까운 장위동 4구역의 분양가가 확정되었는데 "평당 2500만 원 선에서 약간 후반 정도가 아니겠느냐?"는 예상을 깼다.

평당 2,834만 원 확정!! 여기에 옵션 가격을 포함한다면 평당 3000만 원이 넘어 가장 선호도가 높은 84m²의 경우 9억이 넘는다는 계산이다.

앞서 분양한 중화 1구역 롯데캐슬은 분양가 상한제가 적용이 되지 않는데도 분양가 상한제 적용 아파트보다 만원이나 비싼 평당 2835만 원이다.

한마디로 분양가 상한제라는 명분이 무슨 의미가 있느냐는 말들이 나오는 부분이다.

이문 1구역과 같이 입지가 좋은 경우 건설사의 자신감이 보이기는 하지만 최근 근황을 보면 "과연 완판이 될 수 있을까"라는 궁금증이 붙는다.

소형평수 많아 가점 낮은 세대 유리

52㎡ (44세대) , 55㎡ (173세대) , 59㎡ (380세대) , 74㎡ (124세대) , 84㎡ (182세대) , 99㎡ (10세대) , 114㎡ (8세대)로 다양한 평형 타입이다.

이번 달 청약제도가 바뀌게 된다면 60㎡이하에서 50% 추첨제가 적용될 가능성이 크다. 이문 1구역의 경우 소형평수가 많아 당첨 가능성이 큰 것도 특징이다.

평소 가점이 취약한 20~30대에게 부담이 없는 곳이며 분양 가격에서도 자금 부담이 적어진다.

지금과 같이 금리가 하루 다르게 고공행진을 할 때에는 주택담보 대출을 최소화하는 것도 부담을 줄이며 좋은 곳에 내 집 마련을 할 수 있는 방법이다.

단지내 주변 입지환경 (자료: 네이버지도)

단지 주변 교통과 학군

신이문역과 외대 앞 역 사이로 교통편은 특별히 거론할 이유조차 없는 곳이다. 특히 외대앞역에서 두 정거장 이동하면 청량리 GTX 노선이 있다.

차량의 경우 동부 북부 간선도와 내부 순환도로가 단지와 인접해 있어서 서울 전역으로 진입하기에 매우 좋은 곳에 위치해 있다는 점이다,

이곳은 대학 캠퍼스가 둘러 쌓여있는 지역으로 단지와 가깝게 학품아로 불리는 이문초와 경희 중, 고교가 있어 좋은 학군을 이루고 있다.

단지가 완공 시에는 당연히 새로운 시장이 형성되겠지만 현재 시점에서 다소 아쉬운 점은 생활인프라가 다소 불편하다.

예상 분양가

현재 주변시세를 고려해 분양 가격을 예상해 보면 59㎡ 의 경우 6~ 7억 선으로 예상되며 84㎡의 경우 8~9억 선이 될 것으로 보인다.

현재 휘경 sk뷰의 경우 평당 4,020~4,669만 원 (3.3㎡)으로 84㎡ 의 경우 13억에서13억에서 실거래되고 있다. 당첨만 된다면 시세차익은 5억 정도 예상된다.

장의 4구역에 비한다면 이문 1구역의 경쟁력이 훨씬 크다. 현재 분양가를 비교해 본다면 비슷한 가격이니 당연히 이문1동을 선택해야 할 것이다.

일단 분양 일정은 다음 달인 11월로 확정된 상태며 분양 공고 시 다시 한번 포스팅할 예정이다.

정기적금 1년 7%대에 새벽부터 줄선 사람들, 그래가지고 부자될까?

서울 둔촌동 분양가 상한제 더샵파크 솔레이유 10월 28일 모집공고

서울 둔촌동 분양가 상한제 등장, 더샵파크 솔레이유 10월 28일 모집공고

exper4 — Sun, 9 Oct 2022 16:31:07 +0900

둔촌 삼익빌라 재건축 더샵팰리스포레스티지 (사진: 포스코건설)

서울 강동구 둔촌동 85-2에 위치한 삼익빌라 재건축 아파트가 10월 28일 입주자 모집공고가 진행 예정이다.

무엇보다 아파트 가격이 연일 하락하는 시점에서 서울에서는 최초로 분양가 상한제 아파트라는 점에서 모두의 이목이 집중되는 곳이기도 하다.

앞으로 서울에서 분양가 상한제 아파트가 나오게 되면 이곳이 핵심 모티브 역할을 하게 될 것이기 때문이다.

강동구에서 정비사업 단지로 이름은 더샵펠리스포레스티지가 더샵 파크 솔레이유로 바뀌게 되며 입주자 모집공고를 눈앞에 두고 있다.

조 단위의 대규모 사업단지로 시공사업단과 조합의 갈등으로 공사 중단 사태가 발생한 둔촌 주공아파트와는 불과 800m 거리에 있는 가까운 곳이다,

이곳은 2003년 조합설립 후 15년의 세월을 보낸 2018년 1월에서야 관리처분 인가를 받게 된다.

더샵 파크 솔레이유 단지 규모

지하 2층과 지상 10층 4개 동 195세대이며 이 중 일반 분양 물량이 73세대로 규모가 작은 단지이지만 그래도 빌라단지 치고는 제법 규모를 갖춘 편이다.

작은 규모에 비해 다양한 평수가 보인다. 42, 52, 53, 59 m² 소형 평수에서부터 84m²도 많은 편이며 중대형 평수로 118m² 규모로 6세대가 있다.

서울에서 3 급지에 해당되는 입지로 1 주택자도 추첨제를 통해 진입할 기회가 있다.

물량이 적어 아쉽기는 하지만 중소형 평수가 다양한 편이라 1인 가구에게도 특별 공급 생애 최초에서 30% 추첨제로 당첨 기회도 있어 보인다.

더샵파크 솔레이유 (펠리스포레스티지)주변 입지환경 (자료: 네이버지도)

주변 입지환경

단지에서 9호선 보훈 병원 역이 도보로 5분밖에 걸리지 않는 초역세권 입지조건을 갖추고 있다. 또한 둔촌역도 보도 11분 거리에 있어 더블역세권이다.

9호선 보훈병원 역은 바로 강남으로 진입이 가능하며 5호선 둔촌동역은 서울 중심권으로 진입하기 매우 좋은 교통환경을 갖추고 있다.

무엇보다 둔촌주공이라는 거대한 단지가 갖고 있는 입지를 그대로 받고 들어 갈 수 있다는 점이 큰 매력이다. 둔촌 주공은 어떤 이유로든 재정비가 될 것이다.

특히 9호선의 경우 4단계 연장으로 미사와 남양주까지 전철 동선이 이어지게 된다. 현재와 같이 주택 거래가 메마른 시점에서도 눈도장 찍어둘 만하다.

단지 주변 학군

위의 단지 주변 지도에서 보듯이 주변 학군은 정말 좋은 트리플 학세권이다. 단지 주변에 선린초와 둔촌중, 둔촌고가 모두 보도권으로 가까운 거리이다.

주변 숲세권도 일자산 공원이 매우 가깝게 있으며 생활 인프라 역시 송파권역 고덕 강일 미사 강변까지 소통 가능한 입지를 갖추고 있다.

분양가

더샵 파크 솔레이유 아파트는 분양가 상한제가 적용이 되는 후분양 단지다.

입주 예정일은 2023년 4월이며 59m²의 경우 7~8억 선으로 보이며 84m² 이 9억~10억 선으로 예상된다.

요즘 같은 거래상황을 고려한다면 높은 주담대 금리를 고려해 소형 평수를 타깃으로 노려본다면 중도금 대출이 가능할 수 있다.

소형이라도 59m²의 경우 매매가가 84 m²에 비해서 큰 차이가 없어 경쟁력이 있기 때문에 진입자의 개인 여건에 맞게 충분히 고려해 볼 만하기 때문이다.

현재 주변 거래 시세를 살펴보면 e 편한 세상 강동 에코포레 55m² 이 84 m²의 경우 13억 선을 보이고 있다.

현재의 거래 시세로 5억 정도 시세차익이 나는 편이다.

입주자 모집일정

청약 자격 만 19세 이상 무주택 세대주이며 서울지역 2년 이상 거주자로 청약 통장 24회 불입과 과거 5년의 당첨 사실 없어야 가능하다.

분양 일정은 이번 달 10월 28일에 입주자 모집 공고 예정이다.

경기도에 7620평이 1억 5천 만원?

exper4 — Fri, 7 Oct 2022 14:20:52 +0900

이 글은 광고도 낚시성 글도 절대 아니다.

실제 경기도 연천의 신서면 마전리 민통선 안에 오랫동안 가꾸온 임야의 가격이다. 최근 임야 주인의 안타까운 소식이 있어 소개하고자 한다.

"민통선 안이라 가격이 그럴것이다" 라고 생각하는 사람이 있을 것이다.

나는 땅 주인의 의도를 듣고 "똑 같은 땅이라도 누가 어떻게 부가가치를 만들었는가에 따라 땅 가치는 크게 달라진다"는 것을 새삼 깨닫게 되었다.

보잘것없는 땅이 고부가가치로

A씨는 정년퇴직 후 딸의 이름으로 민통선 안에 땅을 구입했다.

A씨는 이 땅을 구입 전에2가지를 고려해서 이 땅을 매입했다고 한다. 한 가지는 만에 하나 남북이 통일이 된다면 가장 핵심 요충지로 떠오를 지역이라는 점.

또 다른 점은 평생 직장생활만 했던 터라 농사를 지어본 경험도 없어 사람의 손이 크게 안 가는 것으로 자산을 만들겠다는 생각을 했던 것이다.

민통선 출입 경계선으로 부터 가까운 곳에 낮은 임야를 골라 샀다. 토질은 부엽 토질로 낙엽이 쌓여 걸을 때마다 발이 쑥쑥 들어갔다고 한다.

A씨는 " 바로 이곳이다"라는 자신감에 노후를 대비해 2007년 그곳에 수천 만 원을 들여 심마니들에게 수만 뿌리의 산양삼을 심고 울타리까지 만들게 된다.

산양삼을 심어 놓은지 벌써 15년, A씨는 투자비 이상은 이미 충분히 거두었다고 한다.

그도 그럴것이 그저 평범했던 임야의 부가가치가 엄청나게 커졌기 때문이다.

어쩔 수 없는 상황에 피해 예상

본인의 땅이었지만 후일 딸에게 물려줄 의도로 딸의 명의로 구입했지만 결국 본인의 명의로 양도를 받아야 하는 입장이 된 것이다.

우리나라 토지법상 망자로부터 물려받게 되는 땅은 공시지가로 계산하고 판매 시에는 실거래가로 계산해 양도세를 내도록 되어있다.

다만 사망 기일로부터 6개월 안에 거래가 된다면 시세가로 처리가 가능해 A 씨는 현재 이 땅을 내년 2월 전에 매각을 해야 하는 입장에 처한 것이다.

따라서 A 씨는 부랴부랴 산양삼을 뽑아서 처분했다. 산양삼에 대해 아는 사람이라면 그해에 나오지 않았어도 다음 해에는 또다시 나오는 것이 산양삼이다.

이 땅을 구입한다면 가족 지인들과 10년 이상된 수십 뿌리 산양삼은 덤이다.

연천군수와 육군 제2보병사단장이 2021년 12월 민통선 북상 조정 합의각서를 체결 모습 (사진: 연천군)

2년 안에 떡상 된다.

문제는 이 땅이 2년 안에 상황이 크게 달라진다는 점이다.

연천군은 육군 28사단과 합의, 민통선 총면적 237km 중 11%를 해제키로 합의하였다고 2일 경기도 연천군은 지난 2021년 12월 밝힌 바 있다.

연천군은 ‘국방·군사시설 사업법’에 따라 국방부 기부채납 승인 시행절차를 통해 2024년 민통선 북상 조정을 완료할 예정이다.(한겨레 신문 보도)

A 씨가 보유한 임야는 출입통제선 가깝게 위치한 곳으로 26km가 축소될 경우 2년 안에 민통선 (민간인 출입통제선) 밖의 땅이 되면서 2배 이상 오를 전망이다.

만약 가격이 2배 이상 오르게 되면 거래 시 현 시가에 대한 양도소득세로 수중에 쥘 수 있는 돈이 없게 되는 것이다.

누구나 살면서 은행에 부채나 주변 부채는 있기 마련이며 망자 역시 그런 상황이라 이것을 처분해 정리를 생각했던 A 씨는 절박한 상황에 처하게 된 것이다.

땅에 투자하는 일이 가장 안전한 투자

약간의 여유가 있는 사람이라면 1억 5천만 원에 내 땅 7620평을 마련할 수 있는 찬스이다.

조금만 미래를 볼 수 있는 사람이라면 수십 년간 사람의 발길이 닿지 않은 이런 땅에 나무를 심는 경우 연천군 산림청에서 90% 지원을 받을 수 있다.

또한 이곳에 조경과 관련한 나무를 심는경우 그 부가가치는 크게 달라진다.

이 글은 광고가 아니다. 안타까운 A 씨의 입장을 듣고 좋은 것은 알리는 것이 좋다고 판단해 포스팅한 것이다.

관심 있는 사람은 댓글이나 연락 시 토지 소유자와 직접 연결하여 도움을 제공할 예정이다. (공일공 이구이구 구사 구사이다)

급매물을 잡아라. 급매물 찾는 방법

exper4 — Fri, 7 Oct 2022 10:19:32 +0900

올해 연말 주담대 대출 이율은 8%까지 전망하고 있는 가운데 전국 아파트 가격 하락이 경쟁이라도 하듯 하루가 다르게 떨어지고 있다.

이 같은 현상은 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울 등 대도시의 경우도 마찬가지이다. 3억에서 4억 떨어지는 것은 이제 흔한 일이 되어버렸다.

문제는 싸게 내놓아도 거래가 없다는 점이다.

자료:한국부통산원 통계정보시스템

한국부통산원 통계정보시스템에 따르면 2022년 8월 아파트 거래량은 1년 전 2021년 8월 동기 대비 매월 줄기 시작하더니 1년 만에 1/3로 줄어들었다.

거래량의 대부분은 급매물이 차지

그나마 유일하게 급매로 내놓은 물건들이 소소하게 거래가 되고 있어 간신히 거래량 유지를 보이고 있는 것이다.

오르는 금리에 견디지 못한 영끌족들의 급매물이 쏟아지기 시작했지만 그나마 거래도 뜸해 시름이 깊다.

문제는 이것이 단 순간에 끝날일이 아니라는 점이다. 미국 중앙은행(Fed)이 소위 자이언트 스텝(한 번에 기준금리를 0.75% 포인트 인상하는 것)을 단행했다.

주택담보대출 금리가 6% 상단에 넘어서면서 올해 연말엔 연 8%를 넘어갈 수 있다는 전문가들의 전망까지 나온다.결국 이자 상환 부담이 한층 커질 것이다.

경제가 어려울때 부자 나온다

되풀이되는 경제, 과거 IMF 시절부터 경제가 어려운 시기가 지나고 나면 신흥 부자가 탄생했다. 평소에는 꿈도 꾸지 못할 가격으로 매물을 잡았기 때문이다.

내 후년인 2024년 상반기에 이르러서야 서서히 경기 회복이 될 것이라는 경제 전문가들의 조언이다.

주담대로 내 집을 마련한 서민들이 고공 행진하고 있는 금리를 과연 1년 6개월 이상을 버틸 수 있을까?라는 점이다. 결국 앞으로도 급매물은 나올 것이다.

견디지 못하고 눈물을 머금고 내놓은 집도 거래가 되어야 그나마 부담이 준다. 나에게도 당연히 득이지만 헐값에 급매를 내놓은 이들을 돕는 방법을 살펴보자.

네이버 부동산 급매물 검색방법 (사진: 네이버부동산 캡처)

네이버 부동산 급매물 찾는 방법

네이버에서 네이버 부동산을 검색 > 제일 하단 검색창에 급매라고 검색해 보자. 제일 먼저 내가 매입하고자 하는 단지를 정해준 다음 ↓

1번과 같이 상세 매물 검색을 체크 후에 2번 급매를 체크 → 3 나에게 맞는 가격을 찾아 클릭해보면 단지의 상세한 거래 정보를 알 수 있다.

더욱 편리한 점은 매물을 올린 공인중개사의 홈페이지와 연락처까지 나와있어 현재의 내 여건에 맞게 상세한 상담도 가능하다.

경기변동 주기를 보면 불황에서 정상화 시기까지 최 단기의 경우 평균 3~4년이 걸리며 중기의 경우는 8년~10년이 걸린다.

한마디로 이번 기회를 놓치면 4년 후 혹은 8년이나 10년 후에나 이러한 상황이 돌아올 수 있다는 이야기다.

자금 여유가 된다면 이번 기회에 급매물을 찾아보는 것이 어떨까 싶다.

규제지역 해제 소식에 매물 순식간에 싹? 속지 말자. 달라지는 것은 전혀 없다

2022년 현재 아파트 가격 하락률이 가장 높은 지역별 순위

exper4 — Wed, 28 Sep 2022 13:20:37 +0900

국내에서 아파트 가격하락률 1위 대구 달서구 일대 (사진: 네이버지도 항공사진)

연속되는 아파트 하락 소식이 끊이지 않는 가운데 현재 국내에서 아파트 가격이 가장 많이 하락한 순위를 알아보자

5위 경기도 화성시

화성시 아파트는 전년말 대비 - 4.06% 하락세를 보이고 있다. 그중에서도 동탄 신도시 아파트 가격은 신고가 대비 3억 이상 떨어진 금액에 거래 중이다,.

최근에는 4억 원 하락 거래도 늘고 있다. 금리인상과 주택담보 대출이 연말까지 8%대로 치솟을 경우 이 같은 추세는 계속적으로 이어질 전망이다.

수원시 영통구 아파트 하락시세 비교 (사진: newsis 재편집)

4위 수원시 영통구

수원시 영통구 아파트의 경우 전년말 대비 - 4.09% 하락률을 보이고 있다.

놀라운 것이 수도권의 아파트 가격을 끌어올렸던 영통구의 아파트 가격이 대책 없이 떨어지고 있는 것이다,

수도권 중에서 아파트만 놓고 보면 하락률 1위로 나타났다.

지난 26일 한국 부동산원에 의하면 2021년 12월 셋째 주부터 하락이 시작된 이후 36주째 연속 하락하고 있는 상태이다.

반년만에 3억에서 4억 넘게 떨어진 단지가 속출하고 있지만 이러한 추세는 당분간 계속 이어질 전망이다,

3위 세종특별자치시

세종시의 경우 전년말 대비 - 5.03% 하락률을 기록하고 있다.

세종시 아파트의 가격은 지난 1년간 단 한차례도 상승된 적 없이 57주 연속 하락을 하고 있다.

이처럼 아파트의 가격 하락세가 전국에서 눈에 띄게 하락하자 세종시는 시장부터 나서 아파트 규제를 풀어달라고 국토부에 건의한 상태이다.

그러나 국토부는 현재 경기도 5곳과 일부에 대해 조정대상, 투기과열지역 해제하였으나 서울, 인천. 세종 등 수도권에 대해서는 규제를 풀지 않고 있다.

2위 대전광역시

대전의 경우는 36주째 아파트 가격이 추락하며 전년말 대비 -5.18% 하락세를 보이고 있다. 급매물이 나와도 거래가 안되고 있는 상황이다.

대전에 거주하는 사람 중에 이사를 고려중인 A 씨는 "최근 들어 대전시 아파트 가격이 2년간 너무 올라 낮아졌다고 해도 체감이 안된다"라고 한다.

하락세가 지속되고 있지만 상승률이 상대적으로 너무 커서 하락해도 떨어졌다고 체감이 안된다는 이야기다,

지난해까지 대전지역의 아파트 가격은 10.12%나 올랐다.

그중에서도 서구와 유성구는 작년 누계 상승률이 두 자릿수에 달할 정도로 대전시의 집값 상승을 이끌어온 지역으로 꼽힌다,

실제 급매물이 나와도 거래가 안되고 있는 것에 대해 "좀 더 떨어질 것을 기다리는 중이다"라는 사람들이 많다는 서구 부동산 중개업자의 말이다.

1위 대구 달서구

대구에서도 달서구는 전년말 대비 -5.76% 하락세를 보이고 있다.

한꺼번에 많은 신규 입주 물량이 쏟아지면서 미분양 아파트가 늘어나자 전국에서 가장 많은 하락세는 보이고 있다.

작년 아파트 오름세가 한창이던 시기인데도 대구 달서구의 경우 6월에서 8월까지 매매 가격이 가장 많이 떨어진 것으로 나타났다.

가장 큰 원인으로는 달서구와 동구 지역에 공급 과잉지역으로 하락세가 두드러지는 것으로 보인다,

대구지역 분양대행사인 대영 레데코는 대구에서 신규 분양된 53개 아파트 단지 2만 7천187가구 중 달서구가 8개 단지 5천111가구, 동구가 11개 단지 5천594가구이다.

공급물량으로 계산하면 대구 전체의 비중에서 이 두 곳의 공급물량이 전체 물량의 40% 이상을 차지하고 있는 것이다.

수요자보다 공급 물량이 넘치니 가격 하락은 당연한 일인 듯하다.

공급과잉 투기과열지구 해제

규제지역 해제 소식에 매물 순식간에 싹? 속지 말자. 달라지는 것은 전혀 없다

exper4 — Sun, 25 Sep 2022 15:12:31 +0900

규제해제로 매물이 사라진 부동산 (사진: 관련내용과 상관없음)

사람의 마음은 모두 똑같은가 보다. 세종시를 제외한 많은 지역에서 규제 해제되었다는 정부 발표가 떨어지자 전국 각지에서 매물이 순삭 되었다.

부동산 업계에서는 규제가 모두 풀릴 것이라는 기대와 함께 매우 고무적으로 받아들이는 분위기에 기존 매물들도 거두어들인 듯하다,

전문가들 매수세 회복 영향은 제한적

글쎄다. 경제를 조금이라도 아는 사람이라면 부동산 경기 자체가 바닥을 치고 있는 상황에서 규제지역 완화가 되었다고 매매가 활성화될까?

부동산 침체의 높이 장기화 조짐에 접어들면서 아마도 뭔가 달라지기를 갈망하는 집주인들의 달라지기를 바라는 간절한 마음이 더 큰듯하다.

환율은 1400원대가 뚫렸으며 솟아오르는 금리는 멈출 줄을 모른다.

BBC 보도에 따르면 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 현지시간으로 지난 21일 전문가들의 예상보다 더 높은 금리 인상을 발표하고 나섰다.

미국 연준은 이날 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 결과에 따른 성명을 냈으며 결국 기준금리를 0.75% 포인트를 또다시 추가로 올린다고 밝혔다.

미국의 기준금리는 연 2.25%~2.50%에서 연 3.00%~3.25%로 올라가면서 2008년 이후 14년 만에 가장 높은 금리가 되었다.

미국은 지금까지 평균 0.25% 이상 올린 적이 거의 없다. 1%대에서 무려 1.75%로 0.75% 포인트로 3배나 올리자 다들 놀랄 수밖에 없었다.

문제는 금리가 더 올라간다는 것이다. 4.6%로 까지 오를 것이라는 전망이 지배적이며 이 같은 추세는 2024년 가서야 3.9%로 내려갈 것으로 예상하고 있다

물건값이 오르면 한마디로 돈의 가치가 떨어진다, 금리가 오르면 사람들이 은행에 돈을 맡겨 이자 수익을 받기 위해 예탁금이 늘어난다.

더 문제는 미국 금리가 오르면 국내에 투자했던 외국 주식 자본이 물 빠지듯 해외로 빠져나가면서 달러가 줄어드니 갈수록 환율이 오르는 것이다.

국내 경기가 회복되기 전까지 의미 없는 정책들

세종시를 비롯하여 주택시장이 침체되자 전국의 지자체들은 너나 할 것 없이 국토부에 규제 해제를 부르짖어 왔다.

정말 실로 웃지 않을 수 없는 답답한 사람들이 한둘이 아니다. 마치 규제 해제를 풀어내는 것이 지자체의 큰 숙제를 푼 듯 의기양양한 모습이다,

결국 이달 26일 (월)부터 국토부는 세종시를 제외한 전국에 지방 광역시·도를 모두 조정대상지역에서 모두 해제했다.

인천시와 세종시는 투기과열지구에서 조정대상지역으로 변경되며 경기도의 경우 동두천·양주·파주·평택·안성 등 5곳이 해제된 것이다.

결국 서울과 수도권, 세종시등만 규제지역으로 남게 되었으며 사실상 모두 해제되었다.

해제 소식과 함께 지난 22일 아실 (부동산 빅데이터 업체) 기준 전국 아파트 매물은 42만 7923건으로 하루 만에 6000건이 넘는 매물이 사라졌다.

대도시뿐만 아니라 그대로 유지되고 있는 서울의 경우도 매물이 500건이나 줄었으니 전국에서 일시에 매물이 사라진 것은 당연?

서울도 해제될 것이라는 기대감 때문일 것이다.

어려울 때 부자가 나온다

아마도 정부에서는 경기가 어려워질수록 뭔가 국민들에게 문제점 해결을 위한 정책을 보여주어야 한다고 생각할 것이다.

규제완화. 대출한도 증액 등 이어서 발표가 나올 것으로 예상된다.

가장 우선적으로 해결해야 할 금리인상은 당연히 손도 못된 채 미국 금리인상에 동참하지 않을 수 없는 것이다.

나라에 돈이 없는데 규제를 풀고 대출을 늘린다고 부동산 경기가 회복? 참으로 한심하고 답답한 일이다. 달라질 것은 아무것도 없으니 말이다.

여유 자금이 있다면 조만간 또다시 급매물이 쏟아져 나올 것이다.

금리압박에 변화된 것은 없으니 속이 타는 사람은 결국 남들보다 싼 가격에 처분할 수밖에 없는 것이 현실이다,

내가 자주 하는 말이다. 경제가 어려울수록 신흥 재벌이 나온다. 평소에는 꿈도 꿀 수 없는 가격에 급매물을 잡게 되니 돈방석에 앉는 것이기 때문이다.

왜? 결국 경기는 언젠가는 다시 회복될 것이니까...

파주·평택·안성·동두천·양주 경기도 5곳 등 조정대상, 투기과열 지역 해제

파주·평택·안성·동두천·양주 경기도 5곳 등 조정대상, 투기과열 지역 해제 명단

exper4 — Wed, 21 Sep 2022 18:59:53 +0900

세종시 현대 아이파크 (사진: google/ 포스팅 내용과 상관없음)

전국적으로 조정대상지역 해제해 달라고 정부에 요구하는 지자체의 목소리가 매우 거세다.

특히 전국에서 가장 낙폭이 큰 세종시의 경우 투기과열지구 지정 해제 등을 요구하며 규제완화를 가장 강력하게 요구하고 있어 정부도 고민이 크다.

2년 전 세종시는 국내에서 아파트 가격이 가장 상승하며 연일 놀라운 기록을 세웠다,

그러나 해가 갈수록 정 반대의 모습을 보이며 9월 둘째 주에는 아파트 매매 가격이 7.11% 하락했으며 전세의 경우도 10.24%나 떨어졌다.

매매 가격과 전세 가격의 폭락 정도가 전국 17개 시도 중에서 1위로 나타난 것이다,

보다 못한 세종시는 국토부에 투기과열지구 지정 해제를 강력하게 요청하고 있다. 어찌 보면 이러한 결과는 이미 예견된 것인지도 모른다.

잘되면 내 탓 안되면 정부 탓

공무원들이 실제 거주하지도 않으면서 특별공급으로 받아놓고 세를 주며 아파트 가격이 오르자 쾌재를 불렀으며 건설사들은 앞다투어 아파트를 짓기 시작했다.

한마디로 수요자보다 주택 공급 물량이 많다 보니 가격 하락은 불 본 듯 뻔한 일이었다,

공무원들의 행태가 정말 얄밉다, 가격 오를 때는 남들 안보는 곳에서 미소 짓다가 가격이 떨어지니까 누구보다 앞장서서 요구하는 모습이 가관이다.

이처럼 세종시가 앞장서자 최근에는 부산, 전주, 천안, 경기, 인천에 이르기까지 규제 해제를 요구하는 곳은 목소리가 마치 유행처럼 번지고 있다.

해제지역 계속 쏟아진다

정부는 지난 21일 우선 수도권 지역 중에 파주·평택·안성· 동두천·양주지역 등 경기 외곽 5개 지역부터 조정대상지역 규제를 전면 해제키로 의결했다.

지자체의 조정대상지역 및 투기과열 지구 지정 유지와 해지 여부 논의 결과 수도권은 대체로 주택 가격 하락세가 큰 것으로 본 것이다.

그러나 서울 및 인접 지역의 경우 아직까지 미분양 주택이 적고 규제 완화에 따른 시장 불안 가능성 등을 고려해 그대로 유지키로 한 것인데...

자신이 산 집이 하늘 높은 줄 모르고 오를 때는 누구 한 사람 막아야 한다는 말 안 한다.

주택 가격 하락이 이어지니 누가 먼저랄 것도 없이 앞장서 규제 해제를 요구하고 있다. 지자체 장들, 공무원들이 사둔 집이 가장 많은 게 아닌가 싶다.

가재가 개편이라고 했던가?

어찌 되었던 이번 2022년 제3차 주거정책심의위원회의 심의 결과 합의점은 경기도 접근지역과 인근 조정대상지역 일부가 해제가 된 것이다,

조정대상지역 101곳에서 60곳으로 줄어

인천지역은 가격 하락 폭이 큰 점 등으로 투기 과열 지구가 우선 해제됐다. 결국은 이렇게 하나둘씩 조정대상지역 지정에서 빠져나갈 것으로 보인다.

일단 세종시는 제외하기로 했다. 국민들의 정서를 고려한 것이 아니냐는 전문가들의 시선이다,

그 외에는 지방 전 지역에서 전국의 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 절반에 가까운 60곳으로 줄게 되었다.

결국 묶어놓은 조정대상 지역만 주택담보대출비율(LTV)이 9억 원 이하의 경우 50%, 9억 원이 초과하는 주택의 경우 30%로 각각 유지하게 된다.

글쎄다. 요즘 정부가 하는 모습을 보면 규제 완화는 결국 모두 다 풀어지는 게 아닌가 싶다.

220701(조간)_지방_투기과열지구_해제_등_규제지역_조정(주택정책과).hwp

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해제지역

투기과열지구 : 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동
조정대상지역 : 안산 단원구 대부동동·대부남동·대부북동·선감동·풍도동, 화성 서신면

2023년 1월 1일부터 다주택자 개념이 바뀐다. 주택 수 보다 금액 세율적용, 부자 감세 논란

exper4 — Sun, 11 Sep 2022 15:51:07 +0900

다주택자 세율 대폭인하

현재 다주택자의 경우 0.6%에서 최고 3%까지 세금을 내고 있는데 3 주택 이상 소유자의 경우 그 세금에 2가 된다. 한마디로 엄청난 세금을 내야했다.

그런데 새로운 개정안으로 주택 수와는 상관없이 보유한 주택의 가격이 중요하다. 몇 채의 주택을 몇 채 갖고 있느냐가 아니라 금액으로 세율을 조정한다.

2023년 1월 부터는 한마디로 이제 이제 1주택이냐 2 주택이냐가 아니라 보유하고 있는 총 부동산 가격이 얼마나 되느냐로 바뀐다는 것이다.

세금이 얼마나 달라질까?

아래의 표에서 보듯이 3억 원 이하 주택 보유 시 0.6%~1.2%였던 세율이 이제부터 0.5%로 낮아지게 되고 6%의 경우 2.7%로 낮아지게 된다.

94억 원을 초과하는 주택 보유자라면 한마디로 상위에 속하는 갑부다. 그것도 3채 이상 보유자의 경우 앞으로 절반 이하로 세율이 줄어들게 된다.

그래서 "부자만 감세하는것이 아니냐?"는 많은 사람들의 불만에 발언이 쏟아지고 있는 이유이다,

현재는 50억짜리 주택 한 채 보유한 사람과 10억짜리 주택 3채를 보유한 사람을 비교해 보자면 50억 원 이하는 1 주택자는 16%만 세금을 낸다.

그런데 10억짜리 주택을 3채를 보유한 경우 3.6%만 내면 되니 형평성에 문제점을 들고 있다.

따라서 앞으로 개정된 주택법은 다주택자냐 아니냐 가 아니라 보유 주택의 가액으로 결정하겠다는 것이다.

2023년 1월 1일 이후 납세 의무가 성립하는 사람들에게 적용하게 된다.

2023년부터 달라지는 다주택자 개정세율

다주택자들 떡상 절호찬스

그동안은 2주택 이하 보유자는 150% 인상, 3 주택 이하는 300% 정도의 종합부동산세 부담액이 있었다. 하지만 변경된 내용이 파격적이다.

이것 역시 일괄적으로 150%로 바뀐다. 법인은 상한도 없다.

이제부터 부자들은 훨씬 많은 집을 보유하려 할것이며 많은 법인들은 주택으로 사업의 눈길을 돌릴것으로 예상되는 부분이다.

300% 이상의 세율을 150%로 과세가 된다고 하니 부자들에게는 이보다 큰 행운이 없다.

더더욱 세 부담 상한도 주택 수에 관계없이 모두 다 150%로 상한을 결정 한 점은 부동산세에 대한 부담이 크게 감소되는 효과까지 누리게 된다.

이제 2023년 1월부터는 이제 다주택자라는 개념은 사라지고 과세 표준도 대폭적으로 줄어들게 되니 다주택자는 사람들 없는 곳에서 미소를 지을 일이다.

종합부동산세 기본공제 금액 상향조정

일반인이 보유한 주택 가격이 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정되며 1세대 1 주택자 같은 경우는 11억 원에서 12억 원으로 바뀌게 된다.

앞으로 고가 주택 가격이 9억 원 이상에서 이제부터 12억 원으로 바뀌는 것이다.

"기본 공제 금액이 인상된다"라고 하는 말은 앞으로 투자 여력이 더 커진다는 말과 같다. 따라서 저가 주택의 매수가 눈에 띄게 늘어날 것으로 예상되는 부분이다,

따라서 향후 소형 주택 시장이 상당히 활발하게 돌아갈 가능성이 큰 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

상속주택 1세대 1 주택자 종합부동산세 특별공제 도입

올해는 다른 해에 비해 공시 가격이 많이 올랐다. 전체적으로 부동산 가격의 급상승으로 인해 결구 종합부동산세에 대한 부담도 증가했다.

그나마 다행인 것은 1세대 1 주택자의 경우 11억 원이 기본공제 금액이었는데 3억 원을 증액해 14억까지 기본 공제를 해 주어 세부담을 완화시켜준 것이다.

그러나 아쉽게도 2022년 한 해에서만 적용받게 된다는 점이다.

2 주택자에게도 부득이한 사정으로 발생하는 과중한 세 부담을 한시적으로 종합부동산세 특례를 신설해 세부담을 줄여주겠다는 것이다.

지방 저가주택에 대한 상속주택의 경우 1세대 1 주택 주택수 종부세 특례이다. 일단은 상속을 받게 되면 1가구 2 주택이지만 1 주택 인정, 세금을 부과하지 않는다

저가주택을 상속으로 활용한 사례

저가주택에 대해 수도권의 경우는 6억 원 이하 비 수도권의 경우는 3억 이하를 말한다.

이러한 저가주택의 경우 앞으로는 주택수에 포함하지 않고 종합부동산세에서 합산 배제시키겠다는 내용이다,

꾼들은 이런 점을 노리게 된다.

재개발 지역의 경우 권리 가격은 3억인데 실 거래 가격은 14~5억이 넘는 경우가 허다하다. 한마디로 프리미엄이 10억 이상 붙은 경우이다.

아버지나 어머니가 아들에게 상속을 목적으로 재개발 지역의 이러한 프리미엄 주택을 구입한 경우 실제 드러난 금액은 3억 미만의 저가주택이다.

공시 가격도 적어서 여러 가지 혜택을 그대로 받으면서도 실제는 15억에 가까운 재산을 양도받게 되는 것이다.

또한 엄청난 금액의 상속을 받았음에도 상속에 대한 종합부동산세는 거의 없다,

과거에는 주택을 자녀들에게 상속으로 여러 명이 물려받는 경우 각자가 주택수에 포함되었는데 앞으로는 지분이 40% 미만인 경우 주택수에 포함하지 않는다.

임대주택 사업자 세액감면 연장

임대 사업자 중에서 85m² 이하 소형 주택 소유자로 6억 원 이하이면 세액감면 대상이 된다, 공시 가격이 아닌 거래 가격 6억 원 이하인 점은 참고하자.

아파트는 안 되며 다세대 주택이나 오피스텔에 한정된다고 보면 된다,

임대료를 연평균 5% 이내에 인상한 부분에 대해서는 임대 기간에 따라 4년 이상은 30% 10년은 75%의 감면이 있다.

적용 기간이 원래 올해 말로 끝나게 되었으나 연장해서 2025년 12월 31일까지 연장될 것으로 예상되는 부분이다.

정부의 전략은 저가주택에 대해 다주택자를 많이 양상 해서 소형주택에 대한 투자를 유도하는 전략으로 보인다.

따라서 소형주택과 저가주택에 대한 거래량이 향후 증가할 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

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부동산거래 절벽에 결국 15억 넘는 주택도 주담대 허용

exper4 — Mon, 5 Sep 2022 07:58:37 +0900

가장 비싼 거래로 잘 알려진 서울 청담동 펜트하우스(사진:google/ 본문내용과 상관없음)

금리인상으로 인한 부동산 거래가 절벽과 같이 바닥을 치자 정부는 시가 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지를 푸는 방안을 낼 것으로 전망된다.

주택시장이 거래 침체가 계속되면서 가격세 하락까지 보이자 부동산 시장으로 인한 경기침체 충격을 우려해 대출규제 완화를 검토하고 있는 것으로 보인다.

관계부처 장관회의서 규제완화 논의예정

지난 4일 기획재정부 등 정부 관계자에 따르면 추석 연휴가 끝나는 대로 관계장관회의에서 이 같은 부동산 규제 완화 등에 대해 협의할 것으로 전해졌다.

2019년 12·16 부동산 대책에서 투기지역과 투기과열지구에 해당되는 15억 원 초과 주택에 대한 담보대출을 전면 금지한 제도이다.

정부의 규제정책이 항상 그래 엇박자를 내왔듯이 당시에도 주택시장의 과열을 막기 위해 주담대 규제를 강화하기로 한정책이다.

그러나 현금 보유가 많은 특권층에게만 주택을 구입할 수 있도록 길을 터준 꼴이 되었으며 개인 재산권 침해 논란으로 위헌 소송까지 진행된 상태다.

대통령직인수위원회는 지난 5월 주택담보대출비율(LTV)에 대해 보다 합리적 방안 마련과 지역과 상관없이 LTV을 70%로 단일 적용하겠다고 밝혔었다.

이와 함께 주택 대출 금지해 왔던 15억 원 초과 주담 대금지 조항 같은차별적 규제를 풀어낼 계획이었는데 침체가 생각보다 심각한 상황으로 이어지자

전문가들은 "정부가 현재 주택시장의 심각성을 고려해 좀 더 빠르게 규제를 푸는 것으로 보인다"는 분석이다.

투기과열 지열 규제 해제 조치도 가능

전문가들은 "정부가 15억 원 초과 주택의 주담대 해제와 더불어 투기지역이나 투기과열지구 등에 대한 규제도 추가로 해제 조치도 할 수 있다"는 설명이다.

최근 집값 하락세와 거래 절벽 상태에서는 투기지역이나 과열지역의 의미 자체가 없어진 상태이며 폭락이 심한 세종시 등이 해제될지가 이목이 집중된다.

지난 6월 정부는 시·군·구 6개 지역에 대해 투기과열지구를 해제했으며 조정대상 11개 지역도 해제했었기 때문이다.

금리인상으로 인한 주택시장의 거래가 장기화될수록 빚으로 주택을 구입한 사람들에게는 심각한 주택 가격의 붕괴로 까지 이어질 수 있다.

강력한 규제는 주택 가격이 급상승하고 특정지역이 과열될 때마다 있는 일이다.

그러나 거래가 없는 주택시장에 한파가 왔을 때 부동산 시장의 규제는 무의미한 일로 정부의 주택담보대출 규제 완화 카드는 매우 실현 가능성이 크다.

올해 7월까지 전국 주택매매 거래량에 대한 국토교통부에 따르면 작년 같은 기간에 64만 8260건과 비교해 올해 34만9760건으로 절반 수준으로 감소했다.

수도권의 경우 지난해 동기보다 56.1% 감소한 14만565건이 었으며, 지방은 36.2% 줄어든 20만 9295건으로 수도권 감소폭이 더 컸다.

수도권 중에서도 서울지역은 3만 9803건으로 52.5%가 줄어든 것으로 분석된다.

수도권에서도 특히 투기과열지구로 규제 대상이었던 곳은 지난해 동기 대비 56.1%가 감소한 14만565건으로 나타났다.

미분양 사태 속출, 인천 3억 원씩 떨어져

우크라이나와 러시아의 전쟁으로 건축자재비가 치솟아 주택 가격이 오른 점도 있으나 새롭게 분양된 주택들의 미분양 사태가 속출하고 있다.

지난달 전국 미분양 주택은 3만 1284가구로 전월 대비 3,374가구인 12.1%가 늘어났다.

준공 후 미분양된 주택은 지난달 7,388가구로 전월의 7,130가구보다 3.6% 늘었으며 평소 공급량이 딸리는 수도권에서도 지난달 1.6% 늘었다.

인천에서 송도는 서울 강남으로 불릴 만큼 핵심 요충지이다. 그러나 신규 주택의 공급물량 확산으로 주택 가격은 종전 거래 가격에서 3억 원 이상 떨어졌다.

정부의 규제완화 정책이 과연 주택시장에 불씨를 피울 수 있을까? 과거처럼 또 다른 양상만 만드는 것이 아닌지 관계자들의 관심과 우려가 크다.

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콧대 높던 인천 "금싸라기 땅 송도" 수억씩 급락, 어디까지 떨어질까?

exper4 — Fri, 2 Sep 2022 09:44:26 +0900

인천의 강남 송도 현대 힐스테이트 레이크 (사진: 인천시)

인천에서 송도라고 하면 서울 강남으로 불리며 부동산 시장에서 불을 지핀 지역이다. 작년 한 해 동안 집값이 무려 23% 급등하며 지역 최고임을 과시했다.

하늘 높은줄 모르고 치솟던 인천 송도도 올해 들어 대규모 공급 물량과 단기 급등에 대한 부담감 등으로 집값이 하락세로 급 반전하고 있다.

인천에서도 강남 "연수구 송도동"은 최근 곳곳에서 수억원씩 매매가가 떨어지는 단지가 나오자 청약시장에서는 미분양 단지까지 늘고 있는 추세이다.

현대건설 힐스테이트레이크 송도의 경우 84㎡ 아파트가 1년 새 2억 8천 떨어져 8억 5천에 최근 분양되었지만 1순위조차 미달되는 초유 사태를 보였다.

부동산 시장이 침제되면서 과거 웃돈을 주어도 구할 수 없었던 귀한 전세 가격까지도 동반 하락하는 추세로 돌아섰다.

인천 올해 8월 기준 매매가 1.77% 하락

한국부동산원 1일 발표한 내용에 따르면 지난달인 8월 29일까지 인천 아파트 매매가는 평균 1.77% 하락했다.

이것은 전국 17개 도시 중 하락률 4위의 기록이다.

작년 같은 기간만 하더라도 무려 16.16%나 오르며 전국 연간 상승률 1위를 기록했던 것과 비교하면 정말 거꾸로 내리꽂는듯한 기록이다.

인천은 GTX 개통과 신도시 기대감, 일자리 상승 등의 호재로 연수구 송도지역이 인천지역의 상승세를 이끌어 왔다.

2021년 한해 중 8월 말경 인천 평균 상승률을 크게 웃도는 24.14%를 보였으나 작년 동기대비 2022년 1월~8월 기준 2.92%의 하락률을 기록했다.

연수구 송도동 호수변 공원에 근접한 힐스테이트 레이크 송도 84㎡타입의 경우 작년 11월 26층이 11억 3000만 원에 실거래되었다.

올해 8월 9일에는 30층이 종전과 비교해 2억 8000만 원이나 가격이 낮아진 8억 5000만 원에 실거래되기도 했다. 이 같은 추세는 주변에서 비슷한 상황이다.

가격 하락세에 조금씩 거래 움직임

최근 가격 하락세가 이어지자 주변 공인중개사에서는 "한동안 관망세로 지켜만 보던것과 달리 가격 급락 이후 급매물을 찾는 사람들이 늘고있다"는 설명이다

가장 핵심지역이 가격하락 추세가 이어지자 서구 청라 신도시도 추세가 이어지는 모습이다.

청라호수공원 주변에 위치한 청라 한양수자인 레이크 블루 아파트의 경우 84㎡타입은 작년 8월 23층이 12억 9500만 원에 실거래되었었다.

불과 6개월 뒤인 올해 3월에는 같은 아파트 20층은 8억 6000만 원으로 무려 4억 3500만 원이나 가격이 하락했다.

인천 7개 단지 분양 중 4 단지 1순위 미달

한국 부동산원 청약 홈에 따르면 지난 7~8월 인천에서 분양했던 7개 단지 중 4곳에서 1순위 미달이 발생하기도 했다.

이처럼 인천 지역의 아파트값 하락이 이어지고 있는 이유는 상승세를 타고 호황을 누리자 건설사들의 신규 물량을 쏟아부어 최근 물량이 급증한 것으로 보인다.

부동산 R114에 따르면 작년 1만 9366가구였던 입주 물량이 두 배 이상 급증해 올해만 4만 43가구와 내년 4만 3228가구가 분양될 예정이다.

인천의 이 같은 공급물량은 올해 서울 아파트 신규 입주물량 2만 3663가구 와 비교해도 거의 2배 가까운 공급 물량이니 공급과잉에 가까울 정도이다.

최근에 금리 인상과 전국적인 부동산 가격 하락을 감안한다면 인천시 역시 당분간 하락세로 아파트 가격 조정이 불가피해 보인다

그러나 송도의 경우 GTX 개통, 삼성 바이오로직스 산업, 연세대 송도캠퍼스 등 호재를 감안한다면 급매물을 잘 잡는다면 수억 대의 차익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

언제나 불황속에서는 신흥 부자가 탄생하기 마련이니까

전세금 먹튀 나쁜임대인 203명 명단공개, 그 중 30%나 겹쳐 전문 사기꾼들 증명, 사기 안 당하려면?

exper4 — Thu, 1 Sep 2022 12:51:45 +0900

전세보증금 먹튀 7200억 이상 (사진: 관련포스팅과 관련없음)

보증 공사가 전세 자기 돈 한 푼 안 들이고 빌라를 사들여서 전세금을 떼먹는 나쁜 임대인 203명 명단을 공개했다.

그중 법인이 24개사이며 개인이 179명인데 전세금을 먹튀 해 보증 공사가 무려 3회 이상 대신 갚아준 의도적인 악질 사기꾼들이 많이 포함되어 있었다.

그중에서도 가장 많이 떼인 집주인 이씨의 경우 건수로는 285건, 집주인 한 명에게 떼인 돈이 무려 578억 원이나 된다.

집주인 1명에게 578억원 을 떼였다는 사실이 실로 믿기지 않는다.

보증 공사 떼인 돈 7200억 넘어

이렇게 보증공사가 전세보증보험에 가입한 사람들에게 보험으로 갚아주고 결국 받지 못한 돈은 7275억 원으로 1인당 36억 원이나 되는 금액이다.

그중에서도 중복적으로 14명의 상습 악질 사기꾼에게는 100억 이상을 떼였으며 금액으로는 4226억원으로 전체 보증금 사고금액의 58%를 차지했다.

상습적인 15명의 공통된 특징은 수도권에서 수백, 수천채의 다주택자 들이었으며 집을 가장 많이 보유한 상위 다주택자 중 30%에 이른다.

시한폭탄을 안고있는 보증 공사

심지어 수도권에서 가장 많은 빌라를 소유한 권 씨(51)는 무려 1,242채를 갖고 있어 1위인데 그 역시 나쁜 임대인에 올라있었다.

권 씨 소유 빌라에 보험공사가 보증된 것만 629건이며 금액으로는 1184억 원인데 아직은 터지지 않았으나 언제 터질지 모르기 때문이다

통계를 살펴보니 딱 잘라 말하면 집을 많이 소유한 다주택자 10명 중 3명은 상습적인 전세금 먹튀 악질 사기꾼이란 해석이다.

더 큰 문제는 보증 공사는 보증된 전세 물건들이 언제 터질지 모르는 시한폭탄을 안고 있는 것과 같다는 것이다.

현재 보상금액만 그렇다는 것이지 보증보험에 가입되어있는 전세보증보험 건들 중에는 앞으로도 계속 사고가 발생할 여지가 남아있기 때문이다.

전세보증보험 가입자 10%밖에 안돼

문제는 보상받지 못한 전세사기 피해자 8명 중 6명은 전세 보증보험에 가입돼 있지 않았다는 점이다. 거의 전재산을 털린 그들의 심정은 어떠했을까?

참으로 안타까운 일이다. 사실 보증보험 가입도 쉽지는 않다. 대행을 맡고 있는 은행 창구에서는 우선순위가 신규 아파트. 주변 전세시세보다 낮은 아파트나 주택을 선호한다.

한 피해자에게 "왜 보증보험에 가입을 하지 않았나"라는 질문에 시세보다 전세 가격이 높거나 지은 지 오래된 경우는 가입이 거절된다고 밝혔다.

보증 공사에서는 주변 시세보다 매매 가격이 높거나 매매 가격보다 전세 가격이 높은 깡통전세의 경우 가입 승인을 거절하기 때문이다.

다시 말해 전셋집은 계약 전에 보증보험에 가입문의를 해본다면 문제성 여부를 알아본 후 집을 계약하는 것도 좋은 방법이라는 설명이다.

떼인 금액 3배 이상 추정, 사기 안 당하려면?

보증보험 공사가 대납해준 돈만 7200억이라고 발표된 것이지 가입하지 않은 사람이 훨씬 많은 점을 고려할 때 사기당한 금액은 3배가 훨씬 넘을 것이라는 분석이다.

대부분의 서민들은 전세보증금은 평생 모은 자신의 가장 큰 재산일 것이다.

일부 부족한 전세 금액은 부모나 지인에게 빌려 계약하는 경우가 허다하다는 전문가들의 의견이다.

이렇듯 금싸라기 같은 내 돈을 악질 사기꾼들에게 한방에 날린다고 생각해보라. 보증보험료는 전세금 2억에 평균 50만 원이 들지 않는다.

50만원 아끼거나 혹은 귀찮아서라고 생각하는 사람이 있다면 지금 당장 생각을 바꿔야 한다.

털린 이 후에는 평생 씻지 못할 가슴 아픈 사연으로 남기 싫다면 말이다.

하반기 로또 아파트 쏟아져 나온다. 청년 원가 주택, 역세권 첫 집 놓치면 평생 후회

부동산 시장 하락기 접어들었다? 급매물을 잡을 수 있는 기회가 왔다

exper4 — Sun, 28 Aug 2022 11:10:41 +0900

강서구 한 아파트 본문 내용과 상관없음 (사진: 네이버 지도 )

최근 들어 서울 아파트의 경우 직전 신고가보다 무려 30%나 낮은 가격의 아파트 거래가 행해지는 일들이 곳곳에서 나타나고 있다.

물론 지금 거래되고 있는 물량은 대부분 급매물이지만 전문가들은 이것이 부동산 하락기 진입 신호로 봐야 하는 것 아니냐는 의견이 지배적이다.

전용면적 59 m²의 서울 강서구 아파트가 9억 8천만 원에 거래되었는데 지난해 10월 13억 8천만 원에 팔렸던 가격과 비교해 4억 원 이 떨어진 가격이다.

이처럼 최근에 나오고 있는 급매물은 대부분 개인 사정으로 시세보다 가격을 내려 급하게 내놓은 매물들이다.

그러나 실제로는 낮은 가격에 급매물을 내놓아도 거의 거래는 이뤄지지 않고 있다.

서울 곳곳에서 30% 낮은 가격에 매매

서울 서대문구에 위치한 한 아파트 경우도 지난해 14억 9천만 원에 거래되었던 전용면적 84m²가 최근에는 4억 2천만 원 낮게 팔렸다.

당시 거래가에 비교하면 28%나 하락한 가격이다.

부동산 시장이 높은 금리와 경기불활이 겹치면서 서울에서는 30% 가깝게 급매 위주의 아파트만 매매가 눈에 띄게 거래가 이뤄지고 있다.

이 같은 일은 서울 곳곳에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

서울 송파구에 위치한 브랜드 대단지 아파트의 경우도 유사하다. 기본적으로 신고가보다 3억 원 정도는 떨어진 가격에 거래가 되고 있다는 점이다.

서울 강북구 한 아파트도 마찬가지다. 최고가보다 23% 낮게 팔리는 등 하락세가 서울 곳곳에서 이어지고 있는 모습을 쉽게 볼 수 있다.

서울 아파트 가격 하락 크게 늘었다

지난해와 비교해 올해 같은 시기를 비교해보면 눈에 띄게 서울 아파트 하락한 거래 가격을 한눈에 알 수 있을 정도이다.

올해 들어 1분기와 2분기 때의 경우만 하더라도 아파트 가격의 하락 비중은 20%대였지만 3분기 넘어서면서 40%대로 증가하고 있는 추세이다.

부동산 업계 전문가들은 다소의 시각 차이가 있다. 하락기로 들어섰다고 봐야 한다는 의견과 진입 초기라고 보는 게 맞다는 의견이다.

초기다 들어섰다의 개념 차이는 있으나 결국 하락기라는 것은 공통된 의견이다.

전국 부동산 시장 하락기 장기화 전망

서울이 이 지경이고 보니 거래가 평소에도 낮았던 특정 지방 권역은 더 말할 것도 없다.

신 정부 들어 다양한 완화 정책에도 불구하고 높아진 금리가 가장 큰 하락의 원인으로 보고 있으며 장기화할 조짐으로 침체기가 길어질 수 있다는 전망이다.

현재의 거래 상태로 모든 기준을 전망하기에는 매매 건수가 매우 미비하다는 점과 일부 지역에서는 신고가가 여전히 유지되고 있다는 점을 들어 반박하는 전문가들도 많다.

다시 말해 현재의 일부 거래상황을 기준으로 전체 시장의 하락과 침체기로 보는 것은 무리 감이 있다는 이야기다,

어찌 되었던 한 가지 분명한 것은 고금리 등 변수가 해소되지 않는 이상 아파트 거래량의 감소와 시세보다 낮은 급매물의 거래는 당분간 이어질 것이다.

경기불황이 지속되면 부동산 부자 탄생한다.

불황에는 기업도 현금 모으기에 혈안이 된다. 기업의 수익으로는 높은 금리를 감당할 수 없기 때문이다.

경제적 논리로 따지면 일반인도 마찬가지이다. 현금을 보유하고 있는 자가 급매물을 잡을 수 있다, 평소에는 꿈도 꾸지 못할 가격의 급매물을 얻을 수 있기 때문이다.

세계 선진국의 경제도 같다. 경제가 어려워지면 시중에 자금을 풀고 너무 호황이 되면 풀었던 자금을 다시 끌어들여 경제를 조이는 현상이 되풀이된다.

장기적인 상황에서 보면 서울의 경우 집값이 30%대로 폭락할 경우는 사실상 불가능하다. 그것이 몰고 올 파장은 국가 경제에 심각한 영향이 될 수 있기 때문이다.

한마디로 어떤 정부에서도 그렇게 되도록 보고 있지 않는다는 이야기다.

언론에서는 마치 앞으로도 계속 하락될 것 인양 "침체기다. 부동산 하락 시기에 접어들었다" 하지만 일시적임을 분명히 짚고 넘어가야 한다.

반복되는 순리적 경제 순환을 원리를 조금만 이해한다면 오히려 위기는 기회가 될 수 있다는 점을 참고하길 바란다.

하반기 로또 아파트 쏟아져 나온다. 청년 원가 주택, 역세권 첫 집

중화 1구역 SK뷰 반값 로또아파트 9월 분양

exper4 — Thu, 25 Aug 2022 14:51:47 +0900

중화1구역 sk뷰 (사진: sk에커플랜트)

서울 중랑구 중화 1구역 롯데캐슬 sk 뷰가 오랜 침묵을 깨고 드디어 분양일정을 알렸다.

당초 올 상반기에 분양할 예정이었으나 최근 부동산이 침체 분위기로 급변하면서 SK건설은 대응책에 부심했던 것으로 알려졌다.

어찌 되었던 올 하반기 9월에 분양 일정을 확정되었다.

현재 롯데캐슬 sk뷰 중화 1 2 3구역으로 나뉘어서 정비 사업이 진행 중에 있으며 중화 1구역 외에도 2,3 구역도 인가 확정됨에 따라 탄력이 붙었다.

특히 중화 2구역은 그동안 지지부진했던 사업이 공공 재개발 정비구역으로 지정이 확정, 사업이 구체화되기 시작했으며 3 구역도 지난해 12월부터 이주가 시작한 상태이다.

재개발 단지중에 단지가 크지 않은 곳으로 소규모 재개발 사업형태이며 봉화산 라온 프라이빗으로 분양 예정이다.

시공사는 롯데건설과 SK에코 플랜트 2개 사가 컨소시엄 형태로 분양하게 되어 브랜드는 롯데캐슬 SK뷰로 될 것이다.

단지 규모는 중화 1구역이 제일 크다. 지상 2층에서 35층 8개 동으로 총 1055가구이며 그중에 일반분양은 501세대로 잡혀있다.

타입별 분양 가구수와 세부조건

39m² 이 96가구이며 49m²의 경우 39가구로 매우 작다. 가장 많은 가구는 59 m²A타입이 264가구이며 59B 134가구이다.

70A타입 66가구, 70B 96, 84A 99가구. 84B 66가구, 84C 72가구로 70m²~84m² 모두 합쳐 399가구이다.

재개발에서는 사실 보기 드문 대형 평수로는 100m² A 22가구와 100m² B가 22가구로 44세대가 들어선다.

특별공급과 생애최초 추첨제가 60m²이하에서 30% 룰 적용. 1인 가구라면 도전해 볼만하다.

85m²이상은 추첨제가 50% 있으며 1 주택자도 당첨 시 2년 기간 안에 처분 조건으로 청약 도전이 가능하다.

서울에서 그것도 중화에서 500세대가 일반분양된다는 것과 39m²에서 100m² 까지 다양한 구성은 단비를 기다리던 기쁨이 아닐 수 없다.

분양가는 얼마?

서울지역이라 분양가 상한제가 적용된다. 59m²의 경우 6~7억 선이 예상되며 84m² 7~8억 선이다.

주변 시세를 보시면 사가정 센트럴 아이파크의 실거래가는 30평대가 30평대가 13억 8000만 원으로 형성되어있다.

오랜만에 재개발 아파트 84m² 타입의 가격이 분양가 7억 선에서 실 거래가 14억이라고 본다면 정말 반값 아파에 가까운 확실한 조건이다.

단지주변 입지환경 (자료: 네이버지도)

단지 주변 교통환경

지도에서 보듯이 단지와 가까운 전철역이 바로 7호선 중화역이다. 도보로 단지에서 5분 정도 소요 거리로 초역세권이라 해도 과언이 아니다

또한 7호선은 환승 없이 강남으로 직행 노선이며 경의 중앙선 중랑역도 가깝다.

이문 휘경 뉴타운과 가까운 1호선 신 이문역도 단지와 비교적 가깝게 위치해 있다. 한마디로 3개의 전철 노선이 단지와 밀접한 조건을 갖춘 것이다.

가장 큰 핵심은 GTX-B 광역 교통망 혜택이 있다는 점이다.

다소 아쉬운 점은 신 정부 들어 대통령까지 GTX 노선 완공을 위해 독촉을 하고 있지만 B 노선은 사업자 선정조차 결론을 내지 못해 시기는 불투명하다.

하지만 상봉 터미널 부지에 복합개발 호재가 기다리고 있다.

학군과 생활 인프라

지도에서 보듯이 단지 주변에 학교가 많다. 단지에서 가까운 서울 묵동 초등학교와 중랑중학교, 중앙고등학교가 위치해 있어 학교 밀접 지역임을 알 수 있다.

생활인프라도 중랑천과 중랑천 수변공원은 도심 속에서 누릴 수 있는 자연환경을 기대해도 무방할 조건이다.

상권의 경우 상봉 망우역 인근 대형마트와 상업지구가 오래전부터 잘 형성이 돼 있는 곳이다.

3곳이 개발될 경우 생활 인프라는 더욱 밀착된 생활권으로 좋아질 것이며 휘경 뉴타운과 함께 분양에 함께 큰 탄력을 받을 것으로 예상된다.

청약 자격

만 19세 이상 서울시 거주자에게 우선 공급되며 청약 통장 2년 이상 불입과 과거 5년 내에 세대원 전원 당첨 사실 없어야 한다.

1인 가구도 생애 최초에서 60m² 이하 규모로 도전 가능하며 1 주택자도 85m² 이상 규모에 50% 추첨제로 청약 신청이 가능하다.

분양일정은 다음 달 9월에 공고 예정이다.

하남감일 잡아라 한양 수자인 12억 아파트가 5억 8천만원

하남 감일 한양 수자인 12억 아파트가 5억 8천만원, 당첨되면 로또

exper4 — Wed, 24 Aug 2022 13:42:45 +0900

하남감일 한양 수자인 아파트 2세대 로또아파트 출현 (사진: 한양건설)

요즘같이 아파트 가격이 연일 폭락하는 시기에 무슨 아파트를 사? 맞는 말이다, 그렇다고 가만히 있다가 또다시 오를 때 사게 될까?

늘 하는 말이지만 불황에 부자 나온다. 금리가 오르고 시장 상황이 안 좋으니 급한 사람은 당연히 싼 값에 매물을 내놓는다.

매물이 많아 질수록 가격은 내려간다. 무엇보다 고금리에 경기가 나쁜 기간 중에만 있는 기회이다. 평소라면 어디 꿈에서 라도 꿀수없는 가격이니 말이다.

당첨만 된다면 무순위 로또아파트가 될 행운의 기회를 상세히 살펴보자

84m² 2세대 실 분양가격

경기도 하남시 하남 감일지구 B2BL 한양수자인 아파트 로또 아파트 2세대가 나왔다. 부적격 자격자로 최종 승인에서 부적격 판정을 받은 곳이다,

이곳의 단지 규모는 최고층 29층과 5개 동 512세대로 500세대가 넘는 단지 규모로 알만한 사람은 다 아는 브랜드 아파트이다,

이곳의 입지조건이니 교통편을 극구 따지지 않더라도 현재 거래되는 84m² 타입 실 거래 가격은 무려 10억 이상 최고 12억까지 거래가 되었던 곳이다.

2세대의 세대 별 위치는 103동 301호의 경우 실 분양가는 5억 8000만 원선이며 12동 2001호는 로열층으로 6억 1000만 원 선이다.

기타 옵션은 그대로 안고 가야 한다.

평형 타입별 분양 가격

이번에 나온 물량은 모두 신혼부부 특별 공급 물량이다.

분양 대금 스케줄은 계약금 20% 중도금 없이 잔금 80%로 진행된다. 일단 계약금 1억 2천 정도의 자금은 보유하고 있어야 유리하다.

계약금 1억 2000만 원을 지불할 능력이 있다면 LTV 40% 대출을 받는다는 조건으로 3억 8000만 원 정도 대출이 가능하다.

생애 최초라면 80%까지 대출이 가능해 최대 6억까지 대출이 가능해서 한방에 모든 것이 해결된다.

다만 개인 신용에 따라 대출금액의 조건이 달라질 수 있다는 점 참고하자.

아무튼 어떤 조건을 다 갖다 붙인다고 해도 내가 1억 2000만 원 만 수중에 있다면 10억대의 아파트를 가져갈 수 있는 인생 절대의 기회임은 틀림없다.

교통환경과 입지조건

3호선 가밀역이 단지 앞으로 들어설 예정이며 개통될 경우 도보로 300m 정도면 닿을 수 있는 초 역세권 단지로 바뀌게 된다.

학군으로는 단샘 초등학교가 단지와 인접거리에 위치해 있으며 송파와 가까운 위치라는 점은 이후 타인에게 양도 시에도 향후 엄청난 잠재성을 갖고 있는 곳이다.

청약 자격

하남시에 거주하는 무주택 세대 구성원으로서 신혼부부 혼인 7년 이내여야 한다. 일정한 소득 기준 자산 기준 충족해야 하며 소득기준은

외벌이 140 맞벌이 160%까지 가능하다. 또한 전매 제한 10년 실거주 의무는 5년이라 규제가 많은 편이다.

분양 일정으로는 특별공급 접수일이 9월 2일(금)이며 당첨자 발표는 추석 전인 9월 7일 (수)이다.

신혼부부에게 추석 전 당첨의 행운을 잡는다면 올 추석은 온 가족과 함께 최대의 즐거운 명절을 맞이할 것이다.

하반기 로또아파트 쏟아져나온다. 청년 원가주택 잡아라

하반기 로또 아파트 쏟아져 나온다. 청년 원가 주택, 역세권 첫 집 놓치면 평생 후회

exper4 — Sat, 20 Aug 2022 15:33:16 +0900

최근에는 로또 아파트의 개념이 완전히 달라졌다. 얼마 전만 해도 반값 아파트. 시세차익 두배 아파트 하면 로또 아파트로 불렸다.

부동산 붐을 타고 하늘 높은 줄 모르고 무섭게 치솟던 아파트 가격에 거품이 쫙~빠지면서 팔고 나올 때도 경쟁력 있는 아파트가 로또로 불린다.

청년 원가 주택과 역세권 첫 집 정책이란

정부가 8.16 부동산 대책을 발표했지만 미흡한 부분이 많고 실효성 부분에서도 전문가들은 의문을 갖는다. 그러나 정부 정책을 무시할 수는 없다.

그중에서도 청년 원가 주택과 역세권 첫 집에 관한 정책을 먼저 살펴보자.

40세가 청년? 인구가 줄다 보니 희한한 기준도 생기는듯하다. 어찌 되었거나 40세까지 혜택이 가능해졌다는 점은 매우 좋은 기회임에 틀림없다.

혼자 살고 있는 1인 가구에게는 평생 한번 올 수 있는 로또 행운의 찬스이다.

과거 2가지 타입으로 나누어졌던 운영 정책은 스쳐 지나가고 바로 현장에 적응할 수 있는 실효성부터 따져보자.

원희룡 국토부장관이 16일 정부청사에서 주택공급계획 발표모습 (사진: 연합뉴스)

달라진 대상 기준

만 19세 이상 39세 이하면 청년 대상이 된다. 이제 신혼부부라고 하면 결혼 일로부터 7년 이내면 대상이 된다.

소득 기준도 140~160% 이하로 높아졌으며 청년이나 생애최초 주택구입자의 경제 여건을 고려해 40년 이상 장기 대출을 2% 내외 저금리로 제공한다.

지금과 같은 고금리 시대에 이 정도 조건이라면 정말 대상자에게는 꿈같은 드림 찬스를 얻는 것이나 다름없다.

그럼 과연 어느 지역에 어떤 아파트를 골라야 행운의 로또 찬스를 잡을 수 있을까? 지금부터 자세히 알아보자

거주 의무기간과 환매조건

16일 국토교통부가 발표한 내용을 분석해 보면 청년층의 인기가 많은 역세권과 산업시설 배후지에 집중한다는 점이다,

3기 신도시와 공공주택지구의 경우에는 공급물량의 30% 이상과 역세권 정비사업 기부채납 물량 등을 청년 원가 주택, 역세권 첫 집으로 공급한다는 계획이다.

단 의무적으로 5년간 거주를 해야 하며 기간이 끝남과 동시 SH나 LH 등 공공기관에 환매가 가능하다.

다만 내가 살던 곳을 환매 시 매각 차익의 70%만 시세차익만 가져갈 수 있고 30%는 공공기관에 귀속된다는 점은 참고해야 한다.

부천대장 A-9BL (자료: 네이버지도)

하반기 공급 예정인청년 원가 주택과 역세권 첫 집

서울 용산역 전자상가 도시재생 혁신지구 330세대와 고덕 강일지구 850세대가 포함이 되어 있는 가장 유력한 후보지역으로 하반기에 등장할 예정이다.

부천 대장 A - 9BL에서도 공동주택 올 공급 예정이다. 이곳은 위 지도에서 보듯이 서울 양서 구와 강서구에 가깝게 위치한 곳이다.

한마디로 교통편이 뛰어난 곳은 아니지만 주거환경에서 보면 일단 서울 진입은 그 어느 곳과 비교해도 전혀 손색이 없는 곳이다.

바로 아래인 A - 10BL에서도 분양 예정인데 사실은 이곳이 서울 접근성은 오히려 A - 9BL보다 좋다.

이곳의 공급규모는 59m²과 84m² 이 공급될 예정이다.

이 정도라면 아파트에서도 가장 인기 있는 평형이다. 이런 곳이 470세대나 청년 원가 주택과 역세권 첫 집으로 분양이 된다니 놀랍기만 하다.

더더욱 40년 장기 대출이 2%대 저금리로 준다는 것, 그 외에도 5년 거주 후에 공공기관에 그동안 오른 가격의 70%로 환매한다는 조건이다.

사실상 꿩 먹고 알 먹고 아무런 부담이 없으니 이것이 "로또 개념이 바뀌었다는 말"이 바로 이것이다.

강남 서울의료원 부지와 오금역 성동구치소 부지 분양예정 (자료: 네이버지도)

서울 고독 강일지구 4억대 9월 입주자 모집 예정

서울에서 반값 아파트도 다음 달 9월 입주자 모집 공고가 나갈 예정이다.

토지 임대료 형태로 진행될 예정이며 고독 강일지구 분양 이후에는 마곡과 위례에서도 대지 지분을 제외한 건물값만 산정한 분양가로 공급을 예정이다.

또한 옛 서울의료원 강남 부지에서 800세대가 분양 예정인데 위 지도에서 보듯이 봉은사역과 삼성역 사이에 위치해 있는 떡상 입지조건이다.

그 외에도 오금역과 개룡 역 사이에 있는 성동 구치소 부지에서 토지 임대부 주택 600가구와 신혼 희망타운 700가구로 총 1300가구가 들어설 예정이다.

이곳은 도보로 역까지 오금역은 3분, 개룡 역은 5분 거리로 그냥 입지가 좋은 곳이 아니라 떡상이 될 조건을 갖춘 곳이라 해도 절대 과언이 아니다.

그 외에도 2호선과 4호선이 교차한 사당역 10분 거리에 근접한 서초구 성뒤마을 부지 역시 매우 입지가 좋은 곳으로 800가구 정도가 분양될 예정이다.

미공개 지역 약 5000세대 공급 예정

개포 구룡마을 등 알려지지 않은 곳까지 계산해 보니 약 5천 세대 정도가 공급될 전망으로 보인다.

정부의 8.16 대책 발표가 지나치게 보여주기 위한 과시성 정책이 아니냐는 전문가들의 비판이 쏟아지자 국토부에서 구체적인 공급계획을 발표할 것으로 보인다.

결국 실효성을 보이기 위해서는 사전 청약 모집 방식으로 진행될 상황이다.

진행에는 다소 차이가 있을 것으로 보이나 그래도 이러한 좋은 상황을 선정해서 발표해 놓은 것만으로도 대상자에게는 기대감을 한층 고조시키게 한다.

언론보도만 보면 아파트 하락이 무슨 연일 일과처럼 보도되는 현재의 상황에 신경 쓰느라 관망과 소심하기만 한다면 결코 이런 기회는 다시 오지 않을 것이다.

내 집 마련을 위한 찬스 꼭 놓치지 않았으면 싶다.

서울 마곡지구 4억이나 떨어진 이유

2023년부터 종부세 이렇게 달라진다

급매물을 잡아라. 강서구 마곡 4억 까지 급락한 이유, 더 쏟아진다

exper4 — Fri, 19 Aug 2022 08:47:11 +0900

마곡 13단지 힐스테이트마스터 (사진: 네이버지도)

부동산 경기가 한마디로 빙판이다. 하지만 절대 꺾이지 않을 것 같던 서울에서까지 4억이나 떨어진 가격에 급매물이 나왔다. 어찌 된 일일까?

19일 공개한 국토교통부 실거래가 내용을 참고해보자.

서울 강서구 '마곡13단지 힐스테이트 마스터'전용 59㎡은 지난 11일 9억 8000만 원으로 작년 10월 13억 8000만 원보다 29%가 떨어진 4억 원에 매물이 나왔다.

마곡의 실거래가는 최근 거래가격과 비교해도 눈에 띄게 낮기는 하지만 그렇다고 이렇게 까지 떨어진 것은 이해가 되지 않는 부분이다.

마곡에서 불과 3개월전인 지난 5월 동일한 크기의 아파트 실거래 매매된 가격은 12억 8000만 원이었다.

불과 3개월 사이에 시세차액이 3억원이나 나는 것이다.

사실을 알아보니 주변 공인중개사의 설명에 따르면 "이달 12일로 일시적 1가구 2 주택 비과세 기간이 만료된 매물"이다.

양도세 부담, 차라리 절세하겠다

"2 주택자로 세금 폭탄을 맞느니 차라리 세금보다 적은 가격에 처분한 것"이라 설명했다. 물론 저 가격이 일반적인 이파트 주변 시세인것은 아니다.

한마디로 양도세 절세 목적으로 가격을 낮춰 내놓았지만 팔리지 않자 부담해야 할 세금을 고려해 최대한 낮춘 것으로 보인다.

강서구 '마곡13단지 힐스테이트 마스터'전용 59㎡은 2015년 분양당시 해당 단지의 동일 면적에 분양가는 약 4억 3000만 원이었다.

만약 7년 전에 구입했던 2 주택자가 현 시세에 맞게 13억에 양도할 경우 양도소득세는 3억이 넘게 부담해야 한다.

문재인 정부 시절 일시적 2 주택자의 경우 보유기간이 1년 내 처분 시 1 주택자로 비과세 혜택을 주던 것이 신정부 들어 2년으로 늘어났다.

만약 일시적 2 주택자로 인정받아비 과세 혜택을 받는 다면 양도세는 500만 원으로 줄게 된다.

일시적 2 주택 비과세 기간이 배로 늘어나고 고금리로 최근 집값이 연일 하락하면서 가격을 수억 원 낮춘 급매물이 시장에 쏟아질 수 있다는 전망이다.

'DMC 파크뷰 자이 2단지'인 서대문구 남가좌동의 전용 59㎡도 7월 20일 9억 원에 거래되었다. 지난 5월 10억 2700만 원과 비교해 1억 이상 낮다.

종합부동산세 국회 통과 여부 관심

윤석열 정부가 지난 7월 발표한 2022년 세제 개편안 국회 통과 여부에도 관심이 뜨겁다.

"일시적 2 주택과 상속주택, 지방 저가주택에 대한 종합부동산세 처리 시 주택 수에서 미포함 특례 적용"하겠다고 앞서 밝힌 바 있기 때문이다.

해당 대상자에게는 2 주택자 라도 1 주택자 혜택을 주겠다는 것이다,

또한 2022년 한 해 동안 1 주택자에 대해서도 종부세 특별공제 3억 원을 도입해 공제 금액을 11억 원에서 14억 원으로 늘린다는 것도 포함되어 있다.

현행대로 진행된다면 9월 16일부터 특례 사안이 진행 예정이다. 다만 종부세법과 조세특례 제한법등 개정안이 국회 보류 중이다.

국세청 관계자는 오는 20일까지 진행 중인 법안이 상임위원회를 통과하지 못한다면 올해 특례 적용은 물 건너간 것이라는 예측을 하고 있다.

8월 20일 중 국회 의결 여부 결정

김창기 국세청장은 지난 1일 국회 기획재정위원회 업무보고에서 종부세 특례, 특별공제 적용과 관련해 "이달 20일까지 국회 의결되면 집행 가능할 것"이라고 보고했다.

과연 해당 법안이 기한 내 국회를 통과할까"

만약 보류된다면 일시적 2 주택자 양도세 비과세 등 종부세까지 맞물려 있어 세금폭탄을 피해 급매물이 나올 수 있다는 전문가들의 의견이다.

또한 전문가들은 법안 통과가 미뤄져 "주택 수 제외 특례를 적용받지 못할 경우 내년까지도 종부세 폭탄을 맞을 가능성이 크다"라고 한다.

"다만 내년 5월까지 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 남아있어 통과 여부를 관망하며 종부세를 피하려는 수요가 많을 것"이라 전했다.

문제는 국회 통과 여부와 상관없이 현시점에서 매물이 점차 늘어나면서 "이미 낮아진 급매물 가격이 급한 사람들에게는 더 내려갈 것"이라는 점이다.

이라며 "집주인들에게는 반갑지 않은 소식일 것"이라고 덧붙였다.

국가 경제 위기 때마다 신흥 부자가 탄생한다

예부터 경기가 어렵거나 국가 경제 위기사태가 왔을 때마다 신흥 부자가 탄생된다.

경기가 어려우니 필요로 하는 사람은 적고 매물은 쌓여가니 경제적 논리로 매물 가격은 갈수록 낮아질 수밖에 없다.

언젠가 경제는 또다시 회복될 것이며 이러한 상황을 잘 활용한 사람에게는 절호의 찬스인 점을 참고해보자. 당신도 신흥 부자 대열에 오를 수 있을 테니까

신길 2구역 재개발 주변 시세 절반 분양가로 이목 집중

exper4 — Sun, 24 Jul 2022 06:54:26 +0900

신길2구역 재개발 아파트 조감도 (사진: google 재편집)

서울에서도 영등포 지역의 신길 뉴타운은 여러 가지 여건에서 주목되고 있는 곳이다,.

이곳은 신풍역과 보람의 역을 중심으로 신축 아파트들이 새롭게 늘어나면서 과거의 낙후했던 모습이 사라지고 새롭게 탈바꿈한 곳으로 신규 아파트의 다크호스로 뜨고 있다,

서울시가 의도하는 정비 사업은 단순히 낡고 퇴색한 건물을 없애고 신축 아파트를 세우는 것을 넘어서 도시의 환경 자체를 완전히 탈바꿈하게 된다.

실제로 신길 뉴타운 재개발 지역에서도 핵심 단지들의 변신한 모습을 보면 쉽게 얼마나 많이 변했는지 한눈에 알수 있게 된다.

20억대에 육박하는 아파트 시세

래미안 프레비뉴 30평대 15억에 거래되고 있으며 에스케이뷰, 레미안 에스티움 30평대 의 경우 실거래가 17억에 달하고 있다.

이 같은 현상은 신길 뉴타운이 자리 잡고 시작하며 신축 단지들 대부분이 분양했을 초기 당시에 분양 와 비교한다면 9억 이상 오른 가파른 성장세를 보인 것이다.

지금이 사실상 절반도 완성하지 못한 단계라고 본다면 앞으로 그 추세가 얼마나 더 고속 상승을 할지 대략 짐작이 가는 대목이다.

신길 2구역 주변이 전철역에 둘러쌓여있는 모습 (자료: 네이버지도)

관심지역으로 신길 2구역 급부상

바로 신길 2 구역은 2021년에 서울시로부터 도심 복합 사업지로 지정이 되면서 이곳의 재개발 사업이 최종 확정이 된 곳이다.

2026년 입주를 목표로 진행중에 있으며 올 하반기 중에 사전 청약이 진행될것으로 예상된다.

그동안 영등포구 신길동 일대의 재개발 사업에 민간이 주도하면서 중도에 포기하는 사태가 빈번히 일어난 곳으로도 유명하다.

영등포에서 유일하게 신길 뉴타운 아파트 단지만이 빠른 성장세와 탄탄한 정비 사업을 이어가고 있어 더더욱 이목이 집중되는 곳이기도 하다,

이곳은 특히 낡은 빌라촌과 낙후한 주택들 30년 전의 거리를 방불케 하는 여건과 기타의 주변 지역에서 되풀이되는 중단 현상을 지켜보았던 주민들

될까?라는 의구심에서 새롭게 재개발 사업에 불씨가 열리며 바뀌어가는 현장을 지켜본 주민들은 "우리도 하자"라는 단합의 기회가 온 것이다,

이렇게 해서는 단시간 내 70% 주민 동의율을 얻으며 빠른 결실을 맺게 된 것이다.

단지 규모/ 평형 타입

신길 2 구역의 공급 규모 1,326세대 정도이며 사전 청약 형태로 나오게 될 것으로 예상된다.

서울에서 1천 세대가 넘는 규모라면 대단지로 볼 수 있다.

특히 이곳은 공공 분양 형태로 분양되기 때문에 청약통장을 아껴왔던 사람이거나 저축금액이 많은 사람들은 특별 공급에 주력해 반드시 붙잡아야 할 곳이다.

평형 스타일은 59 m²과 84 m²으로 아파트에서 가장 선호도가 높은 평형 스타일이다. 특히 공공분양에서는 보기 드문 84m²은 관심도가 높을 수밖에 없다,

교통과 주변 학군

제일 가까운 역은 영등포역과 신길역도 접근성이 좋으며 신길 뉴타운과 맞대고 있고 위의 지도에서 보듯이 5개의 전철역에 둘러싸여 있는 형상을 갖추고 있다.

교통호재가 또 있다. 영등포역에 신안산선이 들어서게 되며 안산에서 여의도 라인을 연결하게 된다. 특히 보라매역과 대방역을 거치는 신림 경전철도 들어온다.

단지와 가깝게 우신 초등학교가 있으며 나머지 초 중 고등학교도 비교적 가까운 곳에 위치하고 있다.

아파트 실거래 가격

주변 구역에 대한 추정 분양가 나온 상태로 59m² 6억 8천 선이며 84m²의 경우 8억 9천 선에 실거래가 되고 있다. SK뷰 59m²은 14억에 달하는 상태이다.

이곳에서 당첨만 된다면 7억 이상의 시세차익을 기대할 수 있으며 향후 입주시기 때쯤이면 프리미엄은 훨씬 더 높게 생성될 것으로 예상된다,

청약 자격

만 19세 이상 무주택 세대주로 서울시 거주자에게 100% 우선 공급이 될 듯하다.

청약통장 납입 24회 이상이며 과거에 5년 동안 당첨 사실 없어야 한다. 공공 분양 사전청약 형태로 청약저축 주택청약 종합저축이 모두 해당된다.

특별 공급과 일반 공급 2회에 걸쳐 청약자격 기회가 있으며 사전 청약 현장 가운데서 이쯤이면 놓치지 말하야할 매력적인 아파트가 될 듯하다.

2023년 부터 종부세 이렇게 달라진다

exper4 — Sat, 23 Jul 2022 06:52:09 +0900

이번 2022년 바뀌게 된 종부세 개편 안에는 꼭 알아두어야 할 중요한 내용들이 있다.

종부세와 관련해서 세율 보다 더 비중 있게 바뀐 내용들이 많아 지금부터 요약해서 자세히 알아보자.

1가구 1주택 판정 기준안 (이하 자료: 국토부)

1세대 1주택 판정기준

1세대 1주택 수에서 제외하는 3가지가 새롭게 신설되었다.

일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택이 그것이다. 내가 집을 가지고 있어도 다음과 같은 규정에 해당된다면 주택수에 포함하지 않는 것이다.

일시적 2주택이 되는 경우 새롭게 취득한 주택을 2년 내에만 양도하면 종부세를 내지 않아도 된다.

부모에게 물려받은 상속 주택의 경우도 제외되는 내용이 있다.

저가 주택 또는 소액 지분 주택의 경우에는 아예 기간 제한 없이 주택 수에서 제외되며 그 외 기타의 경우도 5년 동안 주택 수에서 제외받게 된다.

공시지가 3억미만인 지방 저가 주택의 경우에는 특별히 기간 제한 없이 주택 수에서 제외된다.

2023년부터 종부세 대상 상향조정

달라진 세부 내용

주의해야 할 점은 주택 수에서는 빠지더라도 종부세 계산 시 공시 가격을 합산하여 계산해야 한다는 점이다

정부가 발표한 이번 종부세 개편안을 보면 1주택과 다주택을 구별하지 않고 합산된 금액을 기준으로 세율을 매기기 때문이다,

내년부터 종부세 기본 공제 기준이 일반의 경우에는 9억 원이 되며 1세대 1 주택자는 12억 원으로 바뀌게 된다.

3억 원 차이로 공제액이 달라지기 때문이다.

1주택자 종부세 감면 기준

종합한도상한	연령별			보유기간별
종합한도상한	60세이상	65세이상	70세이상	5년이상	10년이상	15년이상
80%	20%	30%	40%	20%	30%	40%

그리고 종부세에 대한 세액공제는 구체적으로 1세대 1 주택자 중에서도 단독 명의자만 가능하며 보유 연령과 보유 기간에 따라 달라지게 된다.

일시적 2주택이나 상속 주택 그 외 지방 저가 주택에 대해서는 주택으로 취급하지 않지만 종부세 계산할 때 참고해야 한다.

지방 저가 주택의 경우 공시가격 3억 이하와 수도권 그리고 특별자치시 광역시 외 지역은 주택으로 보지 않는 것이다.

주택 임대소득 과세 기준

주택 임대소득도 이제부터는 과세대상이 된다.

다만 모두 과세를 하는것은 아니다. 1 주택자는 비과세며 2 주택자도 전세를 준 경우에는 제외된다. 다만 2 주택자가 월세를 받는 경우 과세 대상이 된다.

또한 3주택자는 전세도 과세를 부과받게 된다.

임대소득의 경우도 비과세 부분이 있다. 고가주택의 경우 집을 세놓게 되면 무조건 월세 건 전세건 모두 과세를 하도록 규정되어있다.

그런데 고가주택? 기준이 지금까지는 9억 미만 주택이었는데 내년부터는 12억으로 인상된다.

정리하면 1주택자도 12억 원만 넘지 않는다면 세를 주고 임대소득이 발생해도 그 소득에 대해 과세 문제는 더 이상 발생하지 않는 것이다.

월세 및 여행자 면세한도 확대

월세 세액공제 확대

월세 세액 공제가 기존 12%에서 15%로 확대된다. 또한 전세자금 대출을 받은 경우 전세자금에 대한 원리금 상환에 대해서 소득공제를 받게 된다.

기존 300만 원에서 400만 원으로 100만 원이 늘어난 것이다.

코로나로 그동안 침체되었던 면세점들을 고려해 1인당 판매 한도가 확대된다.

면세점에서 살 경우에 지금은 600달러까지 면세이던 것이 800달러로 200달러가 상향 조정된다, 이것은 해외뿐 아니라 제주도 여행도 가능하다.

다만 외국여행객에게는 담배와 향수의 경우 담배는 200개비 향수는 60ml 규정을 그대로 유지한다고 한다.

한강이 보이는 30평 대 아파트 분양 가격 5억? 절대 후회 없는 아파트 나온다.

exper4 — Sat, 9 Jul 2022 10:58:22 +0900

고양 장흥 S1BL 공공분양 주택 위치도 (자료: 금호건설)

한강이 내려다 보이는 조망권을 가진 30평대 아파트의 분양 가격이 5억대라고 한다면 거론할 여지가 필요 없다.

요즘 신규 아파트라고 나오는 것을 자세히 살펴보면 조망권이나 교통편은 그렇다 하더라도 주변의 입지조건이 갖추어지려면 입주 후에도 몇 년을 기다려야 하는 곳이 숱하다.

한마디로 오랜 세월 고진감래를 하고 버텨야 제대로 된 생활 인프라를 누릴 수 있다는 것이다.

이런 곳과 비교하면 천국이 따로 없는 곳이다. 바로 올 하반기에 분양 예정인 고양 장항지구 S1BL블록이 이곳이다.

금호건설과 컨소시엄

민간 사전 청약단지인 이곳은 시공을 금호건설이 맡았으며 다른 건설사와 컨서스임 형태로 아파트를 신축하게 되며 최근 4차 사전 청약에서 높은 관심을 보였던 곳이다.

59m²의 경쟁률은 무려 24 대 1이었으며 가장 인기 있는 84 m²테라스 옵션의 경우 86 대 1의 경쟁률을 보였다.

한마디로 요즘 아무리 꽁꽁 얼어붙은 아파트 청약시장이라도 잘 되는 곳은 된다는 실 입주자들의 재확인을 보여준 것이다.

이같이 높은 경쟁률의 가장 큰 이유는 한강이 바라다 보이는 조망권 때문이다.

모르긴 해도 한강이 내려다보이는 최상의 조망권을 가진 로열층 아파트의 경우 프리미엄은 아파트 가격만큼 갈 것이라는 전문가들의 의견도 나오고 있다.

이제 S1 블록에 이어 바로 그 위에 자리 잡고 있는 B3 블록도 사전 청약으로 분양을 준비하고 있으며 단지 규모 지하 2층에서 지상 29층으로 760세대가 나올 예정이다.

이번에 사전 청약으로 나오게 될 물량은 700세대 이상이 될 것으로 보이며 평형 타입은 59m²과 84m²2가지로 나올 예정이다.

인기 있는 평형 타입에 한강이 내려다 보이는 조망권에 5억 원대 아파트, 기본적으로 최상의 조건을 모두 갖춘 만큼 경쟁 역시 뜨거워질 것으로 보인다.

고양장항 B3블록 입지환경 (자료: 네이버지도)

고양 장항지구 B3블록 입지조건

이곳 역시 남쪽으로 한강이 흐르는 조망권을 갖추고 있어 경기권에도 불구하고 향후 한강 프리미엄을 누릴 수 있는 최상의 단지가 예상되는 곳이다.

최적의 입지환경은 또 있다. 바로 걸어서 산책이 가능한 일산 호수공원이다. 총면적 103만 4000 m2, 호수면적 30만 m 2로, 동양 최대의 인공 호수이다.

물과 나무 등 자연적 요소를 도입하여 도시인들이 접하기 힘든 자연생태계를 재현한 환경공원으로 고양 시민들의 최고 휴식공간으로 인기를 누리고 있다.

호숫가를 따라 7.5km의 산책로, 4.7km의 자전거 전용도로와 2만 1500여 m2 부지에 지하 1층, 지상 2층 규모의 고양 국제 꽃박람회 등이 열리는 곳이다.

이것 하나만으로도 문화생활 인프라를 갖추고 있으니 그야말로 일거양득의 입지조건임에 틀림없다.

교통환경, 학군

단지 근처에 마두역이 있으나 도보로 접근하기에는 다소 거리가 1.6km 정도 떨어져 있다.

그러나 가장 큰 교통 호재를 보이고 있는 것은 GTX- A노선이 들어오게 되며 단지에서 버스 노선이 촘촘히 짜여 있어 향후 입주시점에는 상황이 달라질 것이다.

킨텍스역까지의 거리도 대략 2km 정도 거리에 들어오게 될 거고요 자차나 대중교통으로 충분히 접근 가능한 거리로 보아도 무방하다.

단지 내 학군으로는 유치원과 초등학교 중학교 고등학교 등 이곳에서 기본 교육을 모두 마칠 수 있는 학군이 들어설 예정이다.

자차로는 오래전부터 교통이 편리하기로 유명한 자유로 장항 IC, 킨텍스 IC, 제2 자유로 한류 월드 IC 를 통해서 서울과 강남까지 논스톱으로 진입이 가능하다.

청약자격

고양시 거주자 30% 경기도 20% 서울 수도권 50%의 일정한 비율 조건을 갖추고 있다. 서울 경기 인천 거주자 무주택 세대주라면 누구나 청약이 가능하다.

민간 사전 청약 단지라서 청약 통장 2년 이상 불입, 만 19세 이상 세대주 전원 과거 5년 내 당첨 사실 없어야 한다.

분양 일정은 하반기에 민간 사전 청약으로 나올 예정이다,

서울 방배동 DH 방배 5구역 일반 분양만 1686세대 10억대 시세차익 분양 임박

exper4 — Fri, 8 Jul 2022 11:42:32 +0900

DH방배동 5구역 1600세대 조감도 (사진 : 현대건설)

서울에서 방배동 하면 강남 3구 중에 유일하게 남아있는 저평가된 구역이다.

재 정비 사업중 가장 돋보이게 빠른 진도를 보이고 있는 DH 방배 5구역이 일반분양 일정이 한층 가까워져 드디어 7월에 착공이 시작된다.

시공사인 현대건설은 DH방배 5구역 착공을 위한 막바지 협의를 진행중인것으로 관계자는 발표했다.

분양가 상한제가 개선됨에 따라 건축비 및 공사비 문제등 다양한 협의가 진행 중이다,

많은 사람들이 관심을 쏟고 있는 이유는 서울 지역에서 강남 3구역중 저가로 평가받아온 방배의 분양가는 대체로 낮을 것이라는 전망이 크다.

방배동에서만 5구역외에도 6, 13, 14구역 모두가 관리처분 이상의 단계에 들어서 있는 상태로 매우 빠른 진행이 예상되는 부분이다,

강남의 시장상황은 방배의 분양이 시작될 경우 지금까지 강남 신반포 위주의 주력 매물이 큰 반전이 시작될 것으로 전문가들은 예상하고 있다.

가장 큰 이유는 올해 신반포 쪽에서 신축 아파트가 분양될 확률은 없기 때문이다.

당분간 방배동에서 쏟아져 나오는 신축 아파트 물량들이 주축을 이루면서 시장 흐름의 판세가 바뀌게 된 것이다.

문제는 강남의 아파트 가격은 일반인이라도 누구나 대략적이지만 어느정도 알고 있듯이 소형평수도 무조건 20억이 가까운 곳이 많다.

서울에서 분양가 상한제라는 타이틀이 붙은 아파트의 경우 주변시세의 절반에 가까운 분양가로 등장하면서 시세차익만 10대가 넘는다.

주담대 이자가 오르기 시작하면서 시중에 일반 아파트들은 과거와 달리 미달사태가 속출하고 있지만 되는 아파트들은 여전히 높은 인기를 유지한다.

바로 이런 곳이다. 본인 자금력만 된다면 최상의 똘똘한 한 채의 목적지로 정착이 가능할 수 있다는 것이다.

DH방배 5구역 분양규모

단지 규모는 지하 4층에서 지상 33층 27개 동 총 3080세대로 일반분양만 절반이 넘는 1686세대라는 점이다,

서울에서 그것도 방배동에서 신축으로 선보이는 아파트 규모치곤 이 정도라면 메머드급 아파트라 해도 과언이 아니다.

아파트 위치가 좋고 가격이 좋아 로또 단지라고 한들 분양 규모가 작다보면 치열한 경쟁률 때문에 실상은 그림에 떡인 경우가 많다.

그런데 이번에 분양되는 DH방배의 경우는 일반 청약자에게 당첨의 기회가 상대적으로 정말 높다는 점이다.

3080세대라는 물량도 엄청나지만 일반 분양으로 절반이 넘게 쏟아져 나오는 아파트가 이 정도면 일반 아파트의 신규 전체 단지나 다를 바 없는 규모이다.

평형 타입

59m²에서 175m² 까지 매우 다양한 타입으로 구성된다. 분양 규모 대비 다양한 평형 타입을 만든 것도 실 입주자들에게는 큰 매력이 아닐 수 없다.

일단 소형 평수에서 59m²의 경우 59A 타입 532세대, 59B 302세대 59C 82세대로 1인 가구에게도 충분히 도전해 볼 수 있다는 장점 때문이다.

84m²의 경우 84A 873세대, 84B 83세대, 84C 218세대로 구성이 돼 있어 아파트에서 가장 인기 있는 타입과 1인 가구에게 적당히 고려한 것으로 보인다.

대형 평수 101m² 114m² 143m² 등 3가지 타입으로 다양해 추첨제를 노려 볼 수 있는 기회도 있다

다만 강남에서 대형 평수의 분양 가격은 안 봐도 뻔한 일로 분양 가격이 매우 높을 것으로 예상된다. 상대적으로 다른 평형 타입에 비해 경쟁은 떨어진다.

DH방배 5구역 외 주변 입지환경 (자료: 네이버지도)

교통환경

강남이라면 사실 교통에 관한 한 더 거론할 이유가 없다. 방배동 주변 지하철은 이수역, 총신대입구역 과 사당역, 내방역,
방배역 등 2호선 4호선 7호선에 둘러싸여 있다.

주변 학군으로는 방배초와 방일초, 이수중학교가 단지와 매우 가깝게 밀접해 있으며 서문 여자 고등학교와 백석 예술 대학교 동덕여고가 있다.

예상분양가

59m² 기준 평균 11억 선이 예상되며 84m²은 15억 선으로 추정되고 있다. 이 정도 가격이라면 주변 시세와 비교해 10억 정도 차액이 난다.

방배 서리풀 e편한 세상의 경우 현재 실 거래 가격이 84m² 의 경우 25억에 거래가 되고 있다.

당첨만 되면 무조건 일단 10억의 시세 차익을 얻고 가는 셈이다.

실제 입주시기가 들어서게 되면 매머드 브랜드 아파트로서 또 다른 잠재성이 예상되며 그 차익은 훨씬 더 커질 것으로 예상이 되는 곳이다.

청약 자격은 만 19세 이상 서울시에서 거주하는 세대주 전원 무주택자로서 청약 통장 2년 이상 과거 5년 내 당첨 사실 없어야 한다.

분양일정은 다음 달 8월부터 늦어도 9월에는 분양시장에 나올 예정이다.

7월 부터 달라지는 청약 조건들

2022년 7월 부터 달라지는 주택 청약 조건

exper4 — Wed, 29 Jun 2022 06:03:03 +0900

서울 풍경 (본 내용과 상관없음)

새 정부 들어 확정된 주택 청약제도, 크게 달라진 4가지 청약 조건 4가지에 대해 구체적으로 확인해 보자

1 주택자에게 종전 한시적으로 혜택을 주기 위해 6개월 내에 집을 팔아라는 조건은 사실상 크게 도움이 되지 못한 조건이었다.

6개월 안에 잔금까지 모두 처리하라는 건 그냥 집을 헐값에 내놓거나 급매로 처리하라는 뜻이나 다름없었기 때문이다.

많은 사람들이 팔리지도 않지만 무리하게 파느니 차라리 아들 딸에게 양도하겠다고 나선 것이다.

1 주택자 주택 처분기간 2년

이번 청약 제도 개편으로 달라지게 된다. 무엇보다 1주택 처분 조건이 기존 6개월에서 2년으로 대폭 늘어난다. 2년 이내만 기존 주택을 처분하면 된다.

아이들이 커서 집을 옮기려고 아파트 추첨제에 당첨이 되었는데 집이 팔리지 않아 애를 먹었던 많은 사람들에게 큰 부담이 줄어든 것이다.

이 같은 변화는 이제 7월부터 시행될 예정이다.

신규 주택 전입 기한 폐지

주택 거래 규제 지역에서 주택담보 대출이나 중도금 대출을 받으면 6개월 내 전입 의무가 발생이 했다.

주담대로 은행에서 중도금 대출받게 되면 의무적으로 전입해서 실 거주해야 하는 것이 부담스러워 주담대를 피하는 사람도 있었던 것이 사실이다,

우리나라에서 100% 현금을 갖고 주택을 구입하는 사람들은 연예인이나 갑부 아니고서는 불가능하다.

한마디로 집을 사는 데 대출 없이 내 집을 마련한다는 것이 평범한 사람들에게는 쉽지않은 이야기다.

결국 대출을 받아 내집을 마련했지만 살던 집이 제때에 안 팔리면 결국 전세로 내놓아야 하고 전세를 내놓게 되면 집을 판다는 것은 물 건너가게 된다.

신규 주택 전입 기한이 폐지된 것은 정말 큰 부담이 사라진 것이다. 다시 말해 내 집이 안 팔려도 아파트를 전세로 놓을 수 있어 부담이 크게 줄어든 것이다.

그동안 대도시의 경우 전세 대란이 일어날 정도로 전세 구하기가 어려웠다. 이 같은 제도 개선으로 전문가들은 전세 문제도 해결될 것으로 보고 있다.

전세 재계약 시 규정된 5% 인상한 후 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 실거주해야 했다. 이제 바로 양도세 비과세 대상자로 전환이 가능해졌다.

분양가 상한제 거주 의무 완화

서울 아파트는 물론 대도시의 핵심 요충지는 거의가 분양가 상한제가 적용 대상지역이다.

수십대, 수백 대 일의 경쟁률을 뚫고 청약에 당첨돼 로또 맞은 듯 기뻐하지만 실 거주 의무가 적용되기 때문에 오랜 기간 살아야 할 수밖에 없다.

이제 완벽히 해결된 것은 아니지만 주변 아파트 시세에 따라 이제 거주 의무 기간이 달라지게 된다.

공공택지는 시세에 따라서 최소 3년에서 최대 5년까지 그리고 민간택지는 최소 2년에서 최대 3년까지 거주를 해야만 하는 의무가 없어졌다.

양도 상속 증여 이전까지만 실거주 기간을 채워주면 되는 것으로 바뀐 것이다. 총량제로 언제든 분양가 상한제 적용을 받는 주택의 거주 기간을 채워주면 된다.

청약자에게는 의무적으로 반드시 입주하지 않아도 된다는 점 때문에 전세로 돌려 자금에 여유로워 진다는 의미이다.

이와 같은 주택법 시행도 빠르면 2022년 하반기에서 늦어도 2023년 상반기에 적용이 될 것으로 보인다. 서울에서 쏟아져 나오는 대규모 재건축 단지 도전 기회가 많아졌다.

청약에 당첨만 된다면 전세를 주고 자금을 융통할 수 있는 여유가 생긴 것이다.

취득세 감면

생애 최초 주택 구입 시 연소득 주택 가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도 안에서 취득세 면제를 받을 수 있게 되었다.

이 같은 법 개정으로 취득세는 2022년 6월 21일 이후 취득주택부터 소급 적용된다. 또한 크게 달라지는 점은 월세 세액공제율이 1215%로 상향된다.

공제 한도가 300만 원에서 400만 원으로 100만 원 확대되었으며 2022년 전월세 보증금 대출 상환액에서부터 소급 적용이 되게 된다.

대출한도 확대

생애 최초 LTV 80% 완화 그리고 향후 1년간 갱신 계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금과 대출 한도가 확대된다.

2022년 8월 1일부터 보증금은 수도권 지방으로 나뉘어서 차등으로 적용된다.

이제 청약 제도에서 가점제와 추첨제 비율이 달라지게 될 것으로 예상되는데 서울 기준으로 85m² 이하만이 100% 가점제가 적용, 추첨제는 없었다.

또한 85m² 이상은 가점제 50 추첨제 50% 비율이었다.

이제 이 부분도 크게 개선된다. 60m²이하 소형주택에서도 60% 추첨제가 생길 것으로 예상돼 싱글족인 1인 가구에게 매우 유리애 졌다.

85m² 이하에서는 추첨제 30%가 생길 것으로 보이나 85m² 이상의추첨제가 20%로 줄어들 예정이다,

이같이 주택 정책 변경 사항은 가점이 턱없이 부족해서 내 집 마련이 어려운 젊은 층에게 당첨 확률을 높일 수 있도록 배려한 것으로 보인다.

상대적으로 중 장년층의 경우 가점이 높다. 85m² 이상 아파트의 경우 가점제 비율을 상대적으로 높여 내 집 마련의 기회를 주겠다는 의지가 담긴 것으로 예상된다.

2022년 7월부터 달라지는 청약제도를 잘 활용해서 그동안 미뤄왔던 내 집 마련의 기회가 가까워졌으면 하는 바람이다,

미분양 쌓여도 팔릴곳은 팔린다.

7%대 금리, 수익의 70% 상환금으로 사용, 월 부담액 291만 원

exper4 — Wed, 22 Jun 2022 07:42:53 +0900

미국 한국 금리인상 몸살

기름값 이상 가파르게 오르고 있는 것이 대출 금리이다.

최근 주택담보대출 금리가 7%에 접어들면 중형 아파트의 월 대출금 상환액만 291만 원에 달할 것이란 전망이 나왔다.

부동산 앱 직방의 분석에 따르면 주택담보대출 금리가 연 7%로 오르면 가장 인기 있는 84m² 서울 아파트 경우 월 상환액이 소득액에 70%에 달할 것으로 전망했다.

도시근로자 한달 평균 수익이 수익의 419만 원으로 보았을 때 소득의 70%를 대출상환금으로 써야 한다.

LTV 최대 상한선까지 30년 만기 주담대를 받은경우 금리가 4% 때 209만 원에서 7%로 상승했을 때 291만 원으로 매월 82만 원이 늘어나게 된다.

현재 우리나라 역대 가계부채 규모는 사상 최대인 상황이다. 이같은 여파로 당장 가장 큰 피해가 염려되는 것은 수익이 넉넉지 않은 취약계층이다.

반전세 월세 선호

서울의 한 뉴타운 단지의 경우 입주를 앞두고 공급 물량이 늘면서 전셋값이 1억 가까이 떨어졌는데도 최근 들어 반전세나 월세로 집을 구하려는 문의가 늘고 있다.

전세금 때문에 큰 돈을 대출받아 이자 내기에 바쁘게 살바엔 차라리 금리 부담보다 싼 월세를 내겠다는 것이다.

2021년 까지만 해도 2% 후반에서 올해 들어 4% 넘어갈 것을 예상했던 사람들은 급작스럽게 상승에 대해 가계부담이 그만큼 심각해졌다는 이야기다.

부동산 매매 시장도 금리 인상 여파에 잔뜩 얼어붙었다. 서울의 경우 아파트 거래량은 지난달 1500여 건에 그치면서 지난해 거래량 동기 대비 반토막이 났다.

올해 금리 8%예상

주요 은행 주택담보대출은 현재 연 4.3%에서 7.1% 수준으로 올해 만 2% 포인트 넘게 올랐다.

문제는 연말까지 8%로 오른다는 이야기가 나오면서 금리로 인해 가계 대출 부담이 감당할 수 없을 정도로 커진다는 우려가 터져 나오고 있다.

전문가들이 염려는 미국이 기준금리를 한꺼번에 0.75% 포인트 올린 자이언트 스텝을 단행하면서 미국 당국 역시 당혹스러워하고 있다.

우리로서는 미국의 영향을 안 받을 수 없는 입장이며 한국은행 역시 연말까지 기준금리를 적어도 1% 포인트 더 올릴 것으로 예상하고 있기 때문이다.

2008년 금융위기 이후 14년 만에 8%대 주택담보대출 금리시대를 맞게 된다.

정부에서는 최근에 물가 상승 압력이 너무 강하다 보니 경기 하락에 대한 부담이 다소 커지더라도 금리를 올려 일단 인플레이를 진정시켜야 하는 숙제 때문이다.

지금까지 코로나 팬데믹으로 인해 수많은 소상공인과 자영업자들의 빚이 늘어날 수밖에 없었던 상황인 데다가 영 끌로 내 집 마련했던 젊은 층 역시 타격을 받게 된다.

달라 대비 원화가치가 떨어지고 무엇보다 금리 인상으로 커진 이자 부담은 결국 소비 위축 등 경기 침체로 이어질 것이 자명하다.

미국 최악의 인플레 사태 맞아

미국은 평소 0.25% 올리던 금리를 28년 만에 0.75%를 한꺼번에 올리는 인상 발표가 나왔다.

모기지 금리 (미국 주택담보대출)가 14년 만에 최고치를 기록하면서 미국 연준이 직접 "지금은 집을 살 때가 아니다"라고 경고를 했다.

한국의 경우 이미 주요 시중은행 주택담보 대출 금리가 7%대로 오른 상태에서 이 같은 미국 부동산 시장 변화 신경이 쓰일 수밖에 없다.

미국 부동산 역시 급격한 금리 인상 여파를 그대로 반영되어 모기지 금리가 이번 주 들어 2008년 11월 이후 최고치인 5.78%를 기록했다.

주간 상승 폭도 35년 만에 최대치를 기록했으며 앞으로도 금리는 계속 오를 게 확실해 집을 산 사람도 새로 사려는 사람도 이자는 계속 불어 날것이다.

고금리 시대에 접어들면서 상대적으로 이자 감당을 하지 못한 사람들이 결국 매물이 나올 것이며 현금 보유한 사람들은 역대 최대의 큰 수익을 노릴 수 있는 기회가 될 것이다,

생애 최초 주택 구입자 15억 원을 초과 아파트도 주택담보대출 해준다

exper4 — Sat, 18 Jun 2022 14:18:26 +0900

김소영 금융위원회 부위원장 (사진: 금융위)

17일 정부 금융위원회에 따르면 7월부터 생애 최초 주택구입자에 한해 투기·투기과열지구에서 15억 원을 초과 아파트도 주택담보대출을 해준다고 발표했다.

새 정부 경제정책 발표를 통해 주택 대출 제도를 개편했다.

오는 3분기부터 생애최초 주택 구매자는 LTV 상한 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화, 기존의 4억 원에서 6억 원으로 대출한도를 확대할 예정이다.

고가 아파트 규제 재산권 침해 위헌 소송

문재인 정부시절 과도한 집값 상승을 잡기 위해 2019년 12·16 조치를 발표, 15억 원 초과 아파트는 주담대를 전면 금지했다.

이에대해 내가 소유한 고가 아파트를 담보로 대출받을 수 있는 권리를 규제한다는 것은 법으로 인정된 개인 재산권 침해다는 위헌소송이 나왔다.

이 같은 내용을 의식해서 일까? 윤석열 정부는 15억 원 초과 아파트도 생애 최초 주택 구매자에게는 주담대를 푼 것인데 이것은 2년 6개월 만에 풀린 셈이다.

금융위의 한 관계자는 “ 이전 정부에서 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정”이라고 전하며

“엄격한 대출관리 과정에서 과도하게 제약되었던 부분에 대해 생애 최초 LTV를 우선 완화했다”라고 밝혔다.

그러나 이미 빠르게 인상되는 대출 금리와 총부채 원리금 상환비율(DSR)의 강화된 규제로 생애 최초 고가 아파트 구매자의 대출 수요는 그다지 크진 않을 것이라는 전망이다.

그림에 떡?

DSR이란 대출을 받으려는 사람이 대출금액 2억 원을 넘는 경우의 자신이 벌고 있는 현재 소득을 기준으로 갚아야 할 원리금 상환능력을 판단한다는 것이다.

그런데 문제는 이제 7월부터는 1억 원을 초과하는 차주부터 DSR 규제를 적용받게 된다. 한마디로 규제가 더욱더 강화된 것이다.

DTI는 주택담보대출 원리금 외에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더해 총 금융부채를 기준으로 내가 받을 수 있는 대출한도를 계산하는 방식이다.

DSR은 여기에다가 신용카드 미결재 액이나 자동차 할부금 등 모든 대출의 이자까지 다 더한 원리금 상환능력을 심사하는 것으로 훨씬 엄격하다.

금융 관계자는 “DSR 산정 시 청년층의 장래 소득을 반영하는 등 DSR 규제가 다소 완화되는 부분이 있다.

그러나 과연 현재와 같은 금리 상승기에서 초고가 아파트를 영끌로 대출받으려는 수요가 있을지는 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

검단 불로동 우미린 7차, 절대 미분양 없는 곳

exper4 — Thu, 16 Jun 2022 09:59:42 +0900

검단 AB17블록 우미린 조감도 (사진 : 우미건설)

요즘 아파트 대세는 착한 분양가와 높은 가성비이다. 검단 불로동 우미린 AB17블록 또 하나의 명물이 나왔다.

이곳은 검단 힐스테이트 웰 카운티와 제일풍경채 입지 바로 옆에 있어, 인천 검단에서 가장 확실한 대장 단지로 미분양 사태란 절대 있을 수 없는 곳이다.

검단 불로동 우미린 AB17블록의 단지 규모는 총 943세대 이며 그중 875세대가 일반 분양이 이다. 특이한 점은 단일 타입으로 인기있는 84m² 뿐이다

다만 아쉬운점은 추첨제 물량이 없다.

원자재 상승영향으로 분양가는 과거에 비해 앞으로 많이 오르게 될 전망이다. 요즘은 착한 분양가, 가성비 좋은 아파트의 경쟁률이 높다.

검단 불로동 우미린 AB17블록의 경쟁률 역시 높을 것으로 전망되는 곳이다.

검단 AB17블록 우미린 단지주변 입지환경 (자료: exper4)

교통환경

인천 지하철 1호선 신설역 102역과 거리는 도보로 5분 정도밖에 걸리지 않는 초역세권의 입지를 갖추고 있는 아파트이다.

위의 지도에서 보듯이 힐스테이트 웰 카운트와 똑같은 위치에 붙어있는 아파트로 대단지 브랜드로서의 가치가 기대되기도 한다.

무엇보다 큰 개발 호재로는 GTX-B 노선이 들어설 가능성이 매우 높다는 점이다,

현 시점에서 거론되고 있는 이 같은 일이 실현된다면 102억으로 GTX-B가 들어설 가능성이 높고 한마디로 교통 대박이 터지게 되는 것이다.

힐스테이트와 함께 우미린 7 차역 시 대장 단지로 올라설 가능성이 아주 높다. 단지 자체의 가치를 그것 하나로 가격 상승의 중요한 교통 호재로 바뀔 것이다.

수도권 제1순환고속도로망으로 검단 경명로 간 도로 등이 예정돼 있어서 서울로 진입해 가는 데는 좋은 위치라 할 수 있다.

단지 주변 학군

주변 학군으로는 단지 뒤쪽으로 유초중고가 예정이 돼 있으며 교육 타운을 이루고 있을 정도로 들어서 있다.

단지 주변에 근린공원이 둘러싸여 있으며 생활 인프라도 역사라는 주변 환경을 갖고 있다는 점에서 앞으로 매우 알차게 형성이 되어 갈 것으로 보인다.

예상 분양가

최근 건설자재 인상과 금리 인상으로 분양가가 높아지고 있는 추세이지만 이곳은 공공택지 지구라 가격 상승에는 큰 영향이 없을 것으로 보인다

84m²타입 4억 5000 정도 예상되면 주변 시세 보시면 푸르지오 더베뉴 84m²의 경우 8억 원 형성이 돼 있는데 이곳은 지난 6개월간 거의 4억 이상이 오른 곳이다.

요즘 아파트 가격이 내려가는 추세에서 워낙 착한 가격으로 시작된 검단의 경우 거꾸로 오르고 있는 모습을 보이고 있다.
오터를 버스 거꾸로 감고 있죠 떨어지는 게 아니라 오히려 올라서고 있습니다.

청약 자격은 인천시 50% 서울 수도권 50% 지역 당첨 비율이 고정비율로 서울 경기 인천 누구나 청약이 가능하다.

만 19세 이상 무주택 세대주 청약 통장 2년 이상 과거 5년 내 당첨 사실이 없어야 하며 분양 일정은 7월 입주자 모집 공고가 예정이 되어 있다.

e편한세상 지죽 센텀가든 착한 분양가 확정, 6월23일 청약실시

exper4 — Tue, 14 Jun 2022 04:52:45 +0900

e편한세상 지축 센텀가든 (사진:

경기도 고양시 덕양구 지축동 510-1번지 일원에 위치한 e편한세상 지축 센텀 가든, 정말 근래에 보기 드문 착한 가격이 나왔다.

건축자재비 인상으로 가격이 높게 책정될 것이라는 예상과는 달리 6~7억대 가격으로 나와 청약률이 높게 나올 것으로 예상된다.

최근 서울 수도권에서 아파트 분양한다 하면 84m²의 경우 평균 9억 ~10억 원대를 형성하고 있는것과 비교하니 정말 착한 가격이 아닐 수 없다.

e편한 세상 지축 센텀 가든의 확정 분양가를 살펴보자.

84m²A 5억 9000~ 6억 3000만 원 선이며 84m²B타입이 6억 1000~ 6억 4000 선에 나왔다.

최근 아파트 분양시장의 현실을 고려해 전문가들도 7억 원대가 아니겠느냐는 의견이 지배적이었다. 이게 웬일인가? 1억이나 낮은 금액에서 나오다니

다들 깜짝 놀라는 표정이다. 확장비에 대해 덧붙이는 게 아니냐는 의심도 있지만 이 정도면 정말 합리적인 가격이 아닐 수 없다

e편한세상 지축 센텀가든 공급내역 (자료: 청약홈)

선시공 후 분양

e 편한 세상 지축 센텀 가든은 선시공 후 분양으로 아파트가 모양을 갖추고 나서 분양을 하는 단지로 2022년 10월이라 입주예정일이 매우 빠르다.

현재 공사 공정률은 91%를 기록하고 있어 계약금 10% 중도금 1회 10% 나머지 잔금 80% 진행되어 자금 마련이 다소 급한 편이다.

꼭 참고해야 할 것은 중도금 대출 후에 분양이 되는 단지이라는 점이다.

중도금 납입 일자는 불과 2달 후인 8월로 예정이 돼 있어서 대출이 완화된다는 시점과 맞물린다면 어느 정도는 혜택을 보지 않을까 예상도 된다.

당첨에 대비해서 6000만 원의 계약금은 필요하다.

단지 주변 거래 시세를 살펴보자. 지축역 센트럴 푸르지오 30평형 아파트의 경우 10억 3000만 원에 실거래가 되고 있다.

이곳의 최고가는 11억 8000만 원 대 까지 올라갔었으나 최근 거래 가격이 10억 3000만 원으로 1억 5천 정도 떨어진 가격이다.

10억대 아파트를 당첨된다면 6억 원으로 시세차익은 아무리 안되어도 4억은 예상되며 실거주가 아니라면 주변 전세 거래시세는 4억 5천 정도인 점도 참고할만하다.

현재는 실거주 의무기간이 5년으로 되어있지만 입주 시점까지 실거주 의무 기간 폐지를 고려해 보면 전세로 자금 마련도 숨통이 트일 수 있다.

e편한세상 센톰 공급규모

공급 규모 지하 1층에서 지상 28층 3개 동 총 331세대로 구성돼 공급규모가 작은 점은 아쉽다. 그중 이주 대책자 물량을 제외해 278세대가 분양에 들어가게 된다.

특별 공급이 175세대이며 일반 공급은 13세대뿐이다. 평형 스타일은 아파트에서 인기 있는 84m²이라는 점과 분양 가격이 6억 원 대라는 점이다.

84A 타입이 115가구, 84B 54가구 84C타입은 109가구로 타입별 세대수가 구성되으며 가점이 낮은 사람들은 신혼부부나 생애 최초 특별공급으로 도전해보는 것도 바람직해 보인다.

e편한세상 지축 단지주변 입지환경 (자료: DL건설)

교통 환경

단지에서 도보로 10분이면 충분히 도착할 수 있는 가장 가까운 역이 바로 3호선 지충역이다.

특히 눈여겨볼 점은 2 정거장이면 연신내역으로 GTX-A 광역교통망이 들어서는 연신내역에서 강남 삼성역까지 10분 거리라는 것은 짜릿한 매력이다.

주변 학군으로는 단지와 가깝게 지축초, 지축중, 지축 2초가 예정이 돼 있으며 단지에서 500m 내외로 도보권에 있으며 진관중, 고교, 진관초, 하나고 등 학교가 밀집되어 있다.

생활 인프라 상권도 스타필드 이마트 트레이더스 이케아 롯데몰 등 단지와 가깝게 위치해 있어 편리한 생활 여건도 갖추고 있다.

청약 자격은 경기도 고양시 1년 30% 경기도 6개월 20% 서울 수도권 50%이며 서울 경기 인천 거주자 누구나 청약이 가능하다

청약 통장 2년 이상 납입, 과거 5년 내 당첨 사실 없어야 한다. 규제사항으로는 전매 제한 8년 재당첨 제한 10년 실거주 의무 5년이다.

분양 일정은 6월 23일 특별공급 6월 24일 1순위 당첨자 발표는 7월 1일이다. 분양가가 저렴한 만큼 청약이 몰릴 가능성이 큰 만큼 관심을 갖아보길 권한다.

e 편한 세상 센텀 청약 바로가기

2022년 달라진 토지 양도세율

올 하반기 부동산 시장은 '상승세' 전문가들 의견 일치

exper4 — Sat, 11 Jun 2022 15:10:58 +0900

(좌부터) 권대중 명지대교수, 박원갑 KB부동산 의원, 황영진 직방 (사진: google)

금리인상에도 가격 상승 우세 전망

올해 국내 부동산 시장 하반기 전망에 대해 10인의 전문가들은 공통된 의견으로 금리 인상을 핵심 문제로 꼽았다.

한국은행은 지난 5월 26일 기준금리를 1.75%로 0.25% 포인트 인상했다. 1월 1%→1.25% 인상, 4월 1.25%→1.5%로 인상 이후 올 들어 3번째 금리 인상이다.

연말까지 다시 추가 금리 인상이 있을 것으로 예상된다. 대부분 금리 인상은 부동산 시장의 가격 하락으로 보지만 전문가 대다수는 오히려 상승할 것으로 전망했다.

재개발 재건축 규제 완화와 건축자재비 인상 등 최근의 상황들이 가격 상승으로 끌어갈 것으로 분석됐다.

기준금리 연말까지 2.5% 전망

부동산 전문가들은 지난 몇 년간의 많은 주택구입자들이 ‘영 끌과 빚투에 대비 금리인상이 미치는 영향을 지목했다.

금융감독원의 올 3월 말 까지 ‘연령별 주택담보대출 현황’ 자료에 따르면 30~40대 주택담보대출 보유자는 295만 5000명에 달하는 것으로 나타났다.

5명 중 1명꼴로 주택담보대출을 사용하고 있는 것이다.

이 같은 통계는 우리나라 전체 주택담보대출자 중 비율이 절반에 가까운 46%이다. 대출자들의 금리인상으로 이자 부담이 커져 이론적으로는 시중에 매물이 쏟아질 것이다.

직방 빅데이터 함영진 랩장은 “향후 기준금리 인상으로 이자 부담이 크게 증가될 전망”이라 의견을 내놓으며

“주택 구입 참여도가 떨어지고 대기수요도 감소할 것”이라고 전망했다.

미 전문가들 올해 3.25%까지 전망

미국 JP모건은 미국 연준이 6월 0.5% 올릴 계획이며 7·8·10월에도 기준금리를 0.25% 포인트씩 올려 올해 말에는 2.53%에 달할 것으로 전망했지만

시카고 상품거래소(CME) 페드 워치에 따르면 6일 현재 미국 기준금리가 연말에 3.00∼3.25%까지 오를 확률이 43.2%로 가장 높고, 2.75∼3.00%에 도달할 것이란 확률은 41.2%로 집계됐다.

한 달 전까지만 해도 3.00∼3.25%에 이를 것이라는 전망이 8.8%였으나 그 이후 크게 변한 것이다.

부동산 가격 상승세 의견 일치

올 하반기 부동산 시장은 큰 폭은 아니더라도 상승세로 이어질 것이라는 공통된 의견이다.

또한 서울과 대도시별 지방 등 지역별로 양극화가 심화될 것이며 특히 재건축 시장을 중심으로 한동안 오름새가 지속될 것으로 전망했다.

1기 신도시 재개발 특별법 제정으로 관심이 커질 것이며 강남 3구와 수도권 역세권 재건축 재개발 사업과 3기 신도시가 상승을 이끌 것으로 봤다.

특히 청년층의 경우 내 집 마련을 저렴하게 할 수 있는 곳으로 3기 신도시 공공분양을 눈여겨보고 정부가 정책적 적으로 지원하는 공공주택을 택할 것을 권했다.

임대차 3 법 보완 시급하다.

새 정부가 가장 먼저 손봐야 할 정책으로 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제인 부동산 3 법을 문제점으로 꼽았다.

문재인 정부가 도입한 임대차 3 법은 전세 이중 가격 형성과 월세 비중 확대 등 부작용이 속출하고 있어 빠른 보완책이 필요하다는 의견이다.

직방이 서울지역 확정일자 분석한 통계를 보면 올해 4월까지 월세 비중은 51.6%로 48.4%인 전세보다 높아 조사 이후 최초로 역전된 것으로 나타났다.

전세 물량이 적으니 작은 수급 불균형만으로 전셋값이 급등락 한다”며 “전세 매물을 늘릴 수 있는 보완적인 방법을 찾아야 한다”라고 했다.

보유세 세제개편도 언급

그동안 공시지가와 종부세율이 동시에 인상되면서 세 부담이 급격히 늘어난 문제점을 꼽았다.

보유세 기산일인 지난 6월 1일 전에 급매물이 나왔다가 곧바로 매물이 줄어드는 현상이 매년 되풀이되었다,

한마디로 집주인들은 전세 가격을 올리거나 반전세나 월세로 바꾸어 내놔 그것으로 세 부담을 충당하려 하기 때문이다.

결국 이 같은 과도한 세금 부담은 시장 변동성과 불안을 키우는 주요 원인으로 작용하게 된 것이다.

따라서 빠른 시일 내 공시 가격, 보유세율, 보유세에 따른 확정 과표가 마련되어야 한다는 의견도 있다,

최근 부동상 시장은 새 정부의 재건축 재개발 규제 완화에 대한 기대감으로 부동산 가격이 오를 추세를 보이는 만큼 그에 따른 빠른 시일 내 로드맵을 내놔야 한다는 주장도 있었다.

어찌되었던 금리로 부동산 가격이 하락하고 매물이 쏟아질것이라는 대다수의 의견과는 매우 상반된 의견이라는 점에 대해 분명한 차이가 있는점을 고려하자.

SH 7월 공공분양 반값아파트 나온다

미분양 쌓여도 잘팔리는곳은 팔린다

미분양 쌓여도 팔리는 곳은 팔린다. 저렴한 분양가 대세

exper4 — Fri, 10 Jun 2022 12:01:26 +0900

청약에 당첨되어도 계약을 포기하는 사람들을 요즘은 많이 보인다. 한번 포기로 금쪽같은 청약통장은 백지화되며 10년간 아파트 청약에 넣을 수도 없다.

선거 기간중 각종 주택 공약이 쏟아져 나오고 신정부 들어 재건축 재개발 규제 완화와 서울시의 모아주택 정부 투자 등 방안이 마련되며 호재가 많다.

소득 대비 갚아야 할 전체 금융부채의 원리금 상환 비율을 적용하는 DSR이 중도금과 잔금대출에도 적용되면서 자금을 조달하기가 어려워졌다.

뿐만 아니다. 기준금리는 물가상승을 잡기위해 한 달이 머다 하고 오르고 있어 주택마련에 대한 부담이 커졌기 때문이다.

그런데도 곳곳에서 놀라운 일이 일어나고 있다.

예상치 못한 높은 청약 경쟁률과 더불어 계약 기간 내 '완판'을 하는 곳들이 나오고 있다. 한마디로 착한 분양가로 실수요자 눈높이에 맞춘 곳, 바로 그곳이다.

반도유보라 마크브릿지 조감도 (사진: 반도건설)

강원도 관설동 반도유보라 마크 브리지

작지만 알찬 분양으로 소문난 건설사가 있다. 브랜드가 생소한 반도건설은 전국에서 80곳 이상 재개발 아파트 공사를 많이 한 곳으로 유명하다.

강원도 관설동 '초혁신도시 반도유보라 마크브릿지 아파트 총 476가구 중 253가구 모집에서 4일간 진행된 청약 기간 중 완판 되었다.

1순위 청약 경쟁률만 평균 27.97대 1로 높게 나타났으며 전용 125㎡타입에서는 516대 1이라는 근래 보기 드문 높은 경쟁률을 기록한 것이다.

청약 경쟁률이 높아도 분양 자금 마련이 어려워 미분양 사태가 속출하는 요즘 분위기에 이 같은 사실은 동종 업계까지 놀라움을 주고 있다.

이유는 분양가였다. 84㎡타입 최고 분양가가 3억 8130만 원으로 1080만 원 수준으로 기존 시장에서 3.3㎡당 평균 1200만 원 훨씬 낮은 가격이다.

부산 강서자이 에코델타 조감도 (사진: GS건설)

부산 강서자이 에코델타 아파트

부산에서도 공공분양에서 역대 최고의 놀라운 기록이 탄생되었다,

부산 강서자이 에코델타 아파트는 132가구 모집하는 1순위 청약에서만 1만 5163명이 몰려 평균 경쟁률 114.87대 1을 기록했다

GS건설이 최초 신청한 3.3㎡당 1435만 원보다 더 내려 전용 84㎡ 기준 최고가는 4억 9400만 원으로 3.3㎡당 평균 1388만 원으로 더 내린 것이다.

더더욱 이곳은 해운대 그린시티를 뛰어넘는 '명지 국제신도시 2단계', '복합산업유통단지', '부산 연구개발특구' '제2에코델타시티'등 강서구 신도시로 예견되는 곳이다.

가뜩이나 원자재 가격이 올라 분양가가 올라갈 것이라는 예상을 모두 뒤엎은 것으로 실구매자들의 적극적 참여가 만들어 낸 결과로 평가받고 있다.

양극화 현상 뚜렷

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올 들어 5월까지 대도시 수도권의 청약 경쟁률은 작년 대비 절반도 되지 않는 것으로 나타났다.

수도권에서도 가장 핵심지역인 서울, 경기, 인천 지역의 경우 경쟁률은 높았으나 무더기 계약 포기 사태가 속출하면서 결국 미분양이 쌓여만 갔다.

한 관계자는 대도시에서는 이 같은 사태가 여러 가지 규제 때문인 것으로 분석되었으나 반면 지방의 경우 이러한 규제로부터 자유롭고 주변시세보다 낮은 가격이 맞아떨어지니 결과라고 평가했다.

[독립문 더블역세권 반도 유보라 하반기 분양]

로또라 불리던 파주 운정 A23블록 GTX-A 운정역 초역세권 52세대 나왔다.

exper4 — Thu, 9 Jun 2022 16:21:18 +0900

파주 운정 A-23블록 위치도 (자료:google 재편집)

일산 바로 위에 위치한 파주 운정 3 지구 A23블록은 작년 10월 사전 청약 2기 신도시 운정에 포함되었지만 3기 신도시 사전 청약으로 공급되었다.

3기 신도시 입지 중에서도 GTX-A 운정역과 가장 가까운 초역세권 지역으로 많은 사람들이 눈도장을 찍었던 곳이다.

당시 사전 청약 공급물량은 총 960세대였으며 그중 특별공급 812세대와 일반공급 148세대가 나왔었다, 이후 일부 청약을 포기한 사람 건 52세대가 나온 것이다.

사전청약 이후 다른 곳에 청약을 넣었다가 당첨되어 계약을 포기해도 문제가 없었기 때문이다.

파주 운정 a23블록은 3기 신도시 공공단지 중에서도 향후 잠재력이 매우 높게 기대되는 가장 큰 이유는 바로 GTX-A 노선 때문이다.

아직 3기 신도시에 관심이 있는 사람이라면 서울과 가까운 이곳에 역사가 들어서는 순간 강남까지 뻥 뚫리는 교통의 절정을 이루게 되는 점을 절대 간과해서는 안된다.

분양 가격

이곳 지역에서 이미 내로라하는 대장 단지인 민간 분양 단지보다 최고의 입지인데도 분양 가격대비 가성비가 실로 좋은편이다.

당시 사전분양 가격은 59m²타입이 3억 2500만 원이었으며 74m² 3억 9900만 원, 84m² 이 4억 5400만 원이었다. 물론 당시에 비해 건축비가 올랐다.

그러나 공공단지의 경우 가격 인상이 어렵다. 따라서 현재보다 오른다고 해도 아주 미세하게 오를것이 예상된다

그럼 단지 주변의 현재 거래 가격은 어느 정도 일까?

GTX-A 운정역을 주변으로 현대 아이파크 9억 중반대로 거래되고 있으며 힐스테이트가 7억 선, 푸르지오의 경우는 8억 원대에서
거래되고 있다.

시세차익은 최소한 5억을 안고 간다고 봐도 무방하다.

교통환경

GTX-A 운정역까지 걸어서 5분 거리로 그 주변 민간 아파트 어느 곳과 비교해서 손색이 없는 입지이다. 단지 바로 옆에 고등학교가 있으며 시립 도서관까지 옆에 붙어있다.

초등학교와 중학교는 A20 2블록에 위치한 학교가 있어 그곳을 이용하면 무난하다.

공고일 기준 청약 자격을 살펴보면 파주 운정 3 지구는 지역 우선 당첨 비율이 적용되며 서울 수도권 거주자 50% 비율이 적용된다.

서울 경기 일대 수도권에 사는 거주자는 지원이 가능하다.

다만 공공분양 본청약이라는 점과 자산 기준 소득에 따른 우선순위가 정해진다. 1순위는 무주택 세대주로 청약통장 24회 이상 납입으로 청약금이 많은 사람에게 우선 혜택이 있다.

3년 이상 무주택 세대주이면 도전해 보자. 분양일정은 6월 3 주창에 입주자 공고가 발표될 예정이다.

[파주 운정 반값아파트 시티 프라디움과 비교해보기 ]

신반포 잠원동 메이플자이 떡상 14억 시세차익

exper4 — Thu, 9 Jun 2022 07:53:29 +0900

신반포 메이플자이 조감도 (사진: GS건설)

최근 물가상승률이 역대 최고를 기록하자 급기야 금리가 계속해서 오르며 과거 입지 좋은 곳의 경쟁률은 치열했지만 이제 미달사태가 속출하고 있다.

청약 당첨 후 계약 포기하면 오랫동안 불입해온 청약통장은 재사용할 수 없으며 투기과열지구에서 당첨자는 10년 재 청약이 불가능하다.

그럼에도 불구하고 자금 마련을 하지 못해 당첨을 포기했다는 것은 당첨자의 심정이 어떠했을지 가히 짐작이 가는 부분이다.

여유가 없다면 모아주택과 같은 단독이나 빌라를 노리거나 올해 하반기와 내년 상반기 주택시장에서 호박이 넝쿨째 들어오는 분양단지들이 많다.

그중 하나가 신반포 잠원동 메이플 자이 아파트다.

단지 규모만 보더라도 신반포 주변 여러 곳을 통합해 재건축하는 단지로 지하 4층에서 상 35층으로 29개 동에 3307세대가 들어서게 된다.

다소 안타까운 부분은 단지 규모는 크지만 신반포 메이플 자이 조합원이 2678명으로 사실상 거의 전량이 조합원에게 돌아가고 남는 것은 236세대뿐이다.

그것도 일반분양으로 나오는 타입은 소형 타입 49m²과 59m²에서 나올 예정으로 1인 가구와 특별공급에 도전해볼 수 있는 절호의 찬스가 될 수 있다.

신반포 메이플자이 단지 주변 입지환경 (자료: 네이버지도)

교통환경

3호선 잠원역이 단지 바로 앞에 위치해 있어 도보 3분 거리의 초역세권 지역인데 이것은 시작일 뿐이다.

지도에서 보듯이 7호선 반포역과도 매우 가까운 거리에 있어 보도 5분 정도면 닿을 수 있으며 9호선 사평역도 도보 10분 거리에 있어 트리플 역세권이라 해도 과언이 아니다.

3호선 7호선 9호선의 3곳 전철 라인이 걸쳐 있으며 고속터미널도 가까운 곳에 있으며 올림픽대로 그리고 한남대교와 반포대교의 중간 지점에 위치해 있다.

교통의 허브와 같은 특별한 입지를 갖추고 있는 곳 신반포 메이플 자이 아파트이다.

주변 학군

반원초등학교 신동초와 신동중학교 등 반포가 팔 학군 명문으로 불리는 학교들 때문에 강북에서 집 팔아 전세로 이사온다는 곳이 바로 이곳이다.

반포역 지하를 통해서 고속터미널까지 주변 상권은 꽉 차 있어 생활 인프라를 누리는데 부족함이 없다.

녹색 환경으로 주민 숲의 한강 변 핵심 입지에 자리 잡고 있으며 잠원 한강공원과 설의 섬이 가깝게 위치해 있어 가족과 여가시간을 효율적으로 보내기도 적합하다.

예상분양가

59 m²의 경우 약 11억 수준이 예상된다. 이후 타입은 조합원들이 가져갈 곳으로 크게 관심 둘 것은 아니지만 84m²은 거의 15억 수준에서 나올 것으로 보인다.

주변 시세는 어떨까? 반포 자이가 59 m²은 실거래 가격이 25억이나 된다. 14억의 시세차익이 생기는 셈이다.

입주 시기는 2024년 12월로 예정되어있어 일반 분양 시기는 올 하반기쯤으로 예상된다. 분양가 상한제가 적용되는 신반포 아파트는 한마디로 떡상이다.

청약자격은 공고일 기준 만 19세 이상 서울에 거주하는 무주택 세대주로 청약통장 2년 이상 과거 5년 내 당첨 사실 없어야 한다.

[목돈되는 모아주택 단독과 빌라]

[방배동 자이 시세차익 10억]

방배 포레스트 자이 당첨 되면 시세차익10억, 강남권 방배 다시 뜬다

exper4 — Wed, 8 Jun 2022 10:05:33 +0900

방배 13구역 포레스트 자이 조감도 (사진:GS건설)

서울 서초구 방배동은 20년 전 전국에서 가장 집값이 비싸던 곳 중 하나로 강남 압구정과 서초구와 함께 부촌으로 불리던 곳이다.

그러던 곳이 2000년대 후반 반포에 한강변 신축 아파트들이 들어서면서 서서히 대세 명단에서 잊혀져 가기 시작했다.

그 후 방배동은 서울의 강남권이면서도 외곽이라는 인식때문에 그동안 저평가받아온 것이 사실이다.

그러나 이제 방배동이 대규모 재건축 사업이 속도를 내면서 첫 사업으로 지난해 7월 첫 사업으로 방배 3구역 재건축된 방배 경남아파트 방배 그랑 자이 가 입주했다.

이어 4곳도 관리처분 인가 후 사업이 본격화 되고 있어 다시 부촌 입지로 다시 떠오르기 시작했다.

재개발 사업단지 중 빠른 13구역

방배13구역은 서초구 방배동 541-2번지 위치로 GS건설이 시공을 맡아 방배 포레스트 자이 브랜드로 들어서게 된다.

방배동 5구역, 6구역과 같이 재개발 사업단지중 가장 속도가 빠른 단지로 일반분양 형식을 띠고 있어 40억대 반포 아파트 시대가 끝날 것이라는 전문가들의 예상이 있을 정도다.

그럴 수밖에 없는 가장 큰 이유는 재개발로 서울에서 무려 1만 세대가 들어선다는 점과 방배 포레스트 한 곳만 하더라도 그 단지 규모가 메머드급 이기 때문이다.

지하 4층에서 지상 22층 중 가장 높은 층은 25층으로 30개 동, 2322세대이다. 그중 547세대가 일반 공급된다는 점은 주변의 이목을 한눈에 받게 될 만하다.

방배 13구역 포레스트 자이 입지환경 (자료: google)

평형 타입과 세대수

평형 스타일 60㎡ 이하 1422세대, 85㎡ 이하 706세대, 85㎡ 이상 168세대이다. 소형 타입이 많은 편이라 1인 가구도 충분히 도전해 볼만하다.

분양 가격이 지역이 방배라는 점이고 보니 소형평수라도 9억이 넘어간다.

중도금 대출을 10억 이상으로 늘리겠다는 새 정부의 방침은 아직 확정된 것이 아니라 중도금 대출이 다소 힘들어질 수 있다는 점은 고려해야겠다.

85㎡이상 타입은 1 주택 보유자라도 1가구 처분 전제조건으로 추첨제에 도전해 보는 것도 바람직하다.

교통환경

위의 입지 지도에서 보듯이 방배 13 구역은 지하철 2호선과 4호선 환승역인 사당역과 방배역 사이 정확히 중간지점에 위치해 있다.

두 곳 다 모두 도보로 이용 가능한 더블 역세권 지역인 셈이다. 무엇보다 환승역인 사당역은 복합 환승센터 사업이 있다.

이곳은 29만㎡ 면적에 공공주택 1200가구 건설과 높이 100m에 용적률 930%가 적용된 광역복합 환승센터를 짓는다.

한때 지지부진하다 2018년 서울시가 사당역 복합환승센터 사업을 서울 주택공사(SH) 공공주도 사업으로 전환하면서 개발에 박차를 가하게 됐다.

사당역 복합환승센터 사업 (사진: 서울시)

사당은 이제 주변 교통 라인의 핵심 요충지로 변모하게 되며 지하철뿐 아니라 대중교통 환승 라인이라는 점이다.

이 정도로 사당동 주변 일대의 교통환경이 업그레이드되면서 상업 인프라까지도 엄청난 변화가 조성될 전망이다. 요즘은 복합센터는 대기업이 뛰어들고 있다.

대형 백화점과 대형몰 등 하나의 융합 기능을 갖춘 집합체로서 변신하게 된다는 점이다,

주변에 들어서는 건물들이 번쩍거린다는 느낌을 지울 수 없을 정도로 온갖 다양한 기능들을 솎아버리는 융합 기능을 하는 공간이 된다.

학군과 생활 인프라

단지 가깝게 방연 초등학교가 있으며 주변의 학교들이 대부분 도보권 안에 있어 강북에서 이사를 갈 만큼 좋은 교육 환경과 주변 숲새권까지 갖추고 있다.

이마트, 홈플러스, 신세계 백화점, 성모병원 방배동 카페 골목 등 이곳은 별도의 언급을 하지 않아도 상당한 인프라가 이미 확실히 구성된 곳이다,

예상분양가

59㎡의 경우 최고 11억 정도로 예상되며 84㎡의 경우 16억 선을 보일 것이다.

분양 가격만 놓고 보면 높다고 생각할지 모르나 방배동 주변 시세를 살펴보면 방배 아트자이 아파트의 경우 20평대 17억에 실거래되고 있다.

30평대인 방배 그랑 자이 아파트는 26억에 거래되고 있어 당첨만 된다면 방배 포레스트 자이는 바로 10억의 차익을 벌 수 있다, 한마디로 로또 아파트가 따로 없는 것이다,

청약자격

청약 공고일 기준 서울시 거주 2년 이상으로 만 19세 이상 전세 대원 무주택 세대주로 청약통장 2년 불입과 과거 5년 이내 당첨사실이 없어야 한다.

현재 상황으로 보아 올해 하반기에서 늦어도 내년 상반기에는 분양시장에 나올 것으로 예상된다.

평생 서울에 살기를 진심으로 원한다면 꼭 한번 도전해 볼만 하다.

[전세금으로 내집마련 소사 한라비발디]

[서울 모아주택 사업 뜬다 빌라 단독주택 잡아라]

계약금 6천 전세로 8억 아파트 내집 마련 초역세권 소사역 한라비발디

exper4 — Tue, 7 Jun 2022 10:39:03 +0900

소사역 한라비발디 조감도 (사진: 한라)

경기도 부천시 소사본동 70-12에 들어서는 소사역 한라비발디 프레스티지 아파트는 그야말로 소사역에 붙어있는 아파트이다.

오늘부터 6월 10일까지 청약접수가 시작된다. 세대수가 적어 바로 끝나버릴 규모의 지하 5층 ~ 지상 36층아파트공동주택 166세대 단지이다.

특별공급은 81세대 일반 공급 85세대로 구성되며 입주시기는 2024년 1월로 예정이 돼 있다.

소사역은 환승라인으로 어느 곳이나 통하는 곳으로 서해선이 완전히 연결되면 김포공항과 대공 역까지 연결된다.

대공 역을 거론하지 않을 수 없는 것은 바로 GTX-B 노선이 지나는 곳으로 부천 종합운동장과 직결되는 멀티라인을 갖추고 있는 곳이다.

이미 이곳이 입증된 것은 지난번 힐스테이트 소사역이 청약시장에서 12대 1의 경쟁률을 보여준 곳이다.

소사역 한라비발디 입지환경 (자료: 한라)

교통환경

도보로 3분 거리에 소사역과 딱 붙어 있을 정도로 가까운 거리에 있다. 소사역에서 두 정거장이면 서울권이다.

구로구 온수역은 서울로 바로 진입 전철 입지이며 서해선이 남쪽 방향으로 개통된 상태로 북쪽으로는 소사 대곡 서해선은 2023년 개통된다.

주변 학군

단지와 가깝게 부원초등학교가 도보권 안에 있으며 상권은 단지 자체가 상업 지역 중심이며 부천과 가까운 풍부한 생활 인프라를 이용할 수 도 있다.

숲새로는 생태공원이 근처에 있다, 다만 밀집 지역이라 모두가 수세를 누리기엔 다소 아쉬운 감이 있다.

공급대상 및 분양가격 (자료: 청약홈)

분양가

60m²A 5억 8000 선이며 60B 6억 2000선 78m²의 경우는 7억 6000 선이다.

주변 시세를 살펴보면 부천 소사역 푸르지오 20평대가 7억 8천 원에 거래되고 있으며 부천 쪽 아파트 59m²이 8억에 가깝다고 보면 될듯하다.

청약홈 보러가기

2억 정도의 시세차익을 보이고 있으나 초역세권 단지이며 서해선 개통 시 확실한 프리미엄이 예상되는 곳이다.

청약자격으로는 공고일 기준 부천과 서울 경기 인천시에 거주하는 만 19세 이상 무주택 세대 중 1 주택자 1인 가구 지원 가능하다.

동등자격 시 부천시 거주자 우선 혜택을 받게 되며 청약 통장 2년 이상 납입과 과거 5년 내 당첨 사실 없으면 된다.

규제 사항으로는 전매 제한 소유권 이전 등기 시점까지 7년 재당첨 제한 있으나 실거주 의무는 없다.

소사역 한라비발디 상세보기

오세훈 서울시장 주택 정책 뜬다 여유 자금 없어도 신의 한 수 찬스가 온다

exper4 — Mon, 6 Jun 2022 11:41:30 +0900

오세훈 서울시장이 당선 소감을 발표하고 있다 (사진: kbs)

국민의 힘 오세훈 서울시장이 그동안 내놓았던 서울시의 주택 정책들이 크게 탄력을 받게 될 전망이다.

오 시장의 핵심 주택정책이 그동안 진행 때마다 민주당 시의원들과 대립각 때문에 진행에 큰 차질을 빚어왔었다.

그러나 지난 6월 1일 실시된 지방선거에서 서울 시의원 112석 중 과반이 넘는 76석을 국민의힘이 차지하며 36석의 민주당과 뒤집혔기 때문이다.

어디 그뿐이겠는가?

대통령은 물론 같은 당 소속의 원희룡 국토부 장관 임명으로 오세훈 시장의 지지부진했던 주택 정책들이 드디어 날개를 단 듯 가속화될 전망이다.

재개발 재건축 구역지정 2년 내로 기간 단축

지난해 12월 말 오세훈 시장은 신속 통합 기획 등 6대 재개발 규제완화 적용키 위해 민간 재개발 후보지 21을 발표한 바 있다.

오 시장이 진행하고 있는 신속 통합 기획안은 한마디로 재개발이나 재건축 대상물에 대해 획기적으로 기간 단축을 하겠다는 의지이다.

재개발이나 재건축의 경우 길어지는 것은 말할 것도 없지만 제아무리 빨라야 5년 이 족히 걸린다.

재개발 조합의 경우 구역 지정이 되어도 건설사와 조합원들과의 마찰로 10년 넘는 곳도 허다하다. 둔촌 주공 재건축은 15년 전부터 진행되어왔다.

서울시가 발표한 6가지 재개발 규제완화 공약 (자료: 서울시)

2017년 재건축 구역지정받아 2018년 1월부터 이주 시작 2019년 12월에 정말 철거되며 시공사를 선정하고 착공에 들어갔었다.

시공사와 갈등으로 2022년 4월 공사 중단 사태까지 벌어지며 건설사의 유치권 행사로 조합과 법정시비까지 가는 극심한 갈등을 겪고 있다.

이제 그 기간이 획기적으로 단축되어 이미 선정된 21곳을 시작으로 서울의 주택공급에도 큰 변화가 예상 와 함께 재개발 재건축 시장에 새로운 바람이 일 것이다.

모아타운을 노려라

서울에서는 재개발을 재건축을 할 곳이 많지 않다는 점을 의식한 오 시장은 가로주택정비 등 소규모 정비사업 방식을 활용하겠다는 방안을 발표한다.

다가구와 다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 적정 필지 규모(1천500㎡) 이상의 중층 아파트를 새로 짓겠다는 것이다

모아타운은 '모아주택'을 확장한 지역 단위 정비 사업으로 재개발이 안되었던 지역도 규제를 완화시키겠다는 방안이다.

과거 연립주택이나 빌라로 불리는 다가구 주택의 경우 사실상 외면을 받아왔던 게 사실이다. 그러나 이제 상황이 달라진 것이다.

여유자금 없어도 신의 한 수 찬스 온다

똘똘한 아파트 한 채는 여유 있는 사람들의 이야기다. 탈탈 털어봐야 여유자금이 없는 사람들에게도 이제 신이 내린 한수의 기회가 온다.

이제 25개의 자치구에서는 어디에서나 재개발이 가능하게 된다. 물론 지역에 따라 상황은 다소 차이가 있다. 따라서 가장 안전한 개발호재 옥석을 가려야 한다.

신당, 약수, 청구역 인근

성동구 지역에서 위의 3곳을 제외한 주변지역은 이미 재개발이 시작되었거나 완료된 곳이지만 현재 유일하게 재개발 대상지로 남아있는 곳이다.

이곳의 현재 빌라 시세는 평균 4억 정도를 형성하고 있으며 전세 가격은 최저 2억에서 3억 선에 실 거래가 되고 있는 곳이 대부분이다.

내 수중에 1억에서 1억 5천만 원 정도만 있다면 전세를 끼고 매입이 가능하다는 계산이다.

강남에서 가장 저렴한 곳 수서

도곡동, 압구정동, 대치동만 강남이 아니다. 수서에도 빌라는 많이 있다. 특히 서초역과 내방역 사이에 서리풀 터널이 개통되었으며 서리풀 공원 인근에 정보사 부지가 들어선다.

현대건설, 한전 부지 등 대기업이 들어서는 부지는 허름한 땅도 평균 5배 이상 올랐다.

아파트가 아닌 빌라나 단독주택 부지도 똑같이 오른다. 이 같은 추세로 정보사가 들어서는 주변 시세가 저렴하며 허름한 곳의 빌라 가격은 저렴하다.

정보사가 입주시기는 2025년으로 이곳 역시 전세를 끼고 산다면 2억 내외의 자금이면 가능하며 3년~5년 사이 큰 변화가 예측되는 곳이다.

한마디로 요약하면 이제 빌라나 단독주택이 떠오르는 시대가 접어든다.

방배동 5구역에서 7구역과 13~15구역도 과거 빌라가 엄청나게 들어섰던 곳이다. 이런 곳도 2억 정도라면 충분히 빌라 구입이 가능하다.

다음 포스팅은 강북, 노원, 과 중남구 지역에 대해 상세히 살펴보자.

[서울시 모아주택 사업 세부내용]

[서울시 재건축 재개발 좋바원 지위양도 금지법]

역대 기대감 최고 아파트 청량리 7구역 롯데캐슬 꼭 잡자

exper4 — Mon, 6 Jun 2022 08:18:56 +0900

청량리 7구역 롯데캐슬 아파트 조감도 (사진: 롯데건설)

서울에서 보기 힘든 역대급 최대어가 나타났다.

아마도 서울지역에서 교통개발이 빠르고 촘촘하게 고속화 진행되는 곳이 드문 데다가 호조건 대비 가성비면에서도 짜릿한 매력이 있는 곳이기 때문이다.

청량리 7구역 주택재개발 정비사업지인 롯데캐슬은 서울 동대문구 청량리동 199번지에 위치하며 올 하반기에 분양될 예정이다.

단지 규모/ 일반분양

단지 규모는 지하 6층에서 지상 18층까지 총 763세대 중에서 일반분양이 173세대이다 규모에 비해 일반분양이 적은 점은 매우 아쉬운 감이 있다,

일반분양에 공급되는 평형 타입은 51m² 68세대와 59m² 105세대로 보인다. 아쉽게도 84m²은 조합원들이 우선배정으로 중대형 평수에서는 일반공급이 없다.

7단지 롯데캐슬 단지 주변환경 (자료: 네이버지도)

롯데캐슬 교통환경과 주변 생활인프라

청량리 역에서 보도로 12분 거리인데 호재는 1호선 KTX 분당선과 경의 중앙선 등 60여 개 버스 노선까지 이루어져 있다.

청량리역은 광역 환승센터로 탈바꿈될 가능성이 크며 서울 동북권 일대에서는 보기 힘든 발굴의 성장세를 보일 것이 예상돼 그간 저형가되었던 이미지 탈바꿈이 예상된다.

강남에서 여의도까지 접근성이 탁월한 광 교통망은 곳 외에도 홍릉 수목원과 조선시대의 영휘원, 숭인원, 세종대왕 기념관등 문화재 보존지역이기도 하다.

학군으로는 단지와 가까운 삼육초 홍릉초 청량리중 등을 비롯해 유치원에서부터 대학까지 많은 학교들이 보기 좋게 곳곳이 자리 잡고 있다

청량리의 생활 인프라 라면 롯데백화점부터 성심병원 청량리 도매시장과 약초의 전문 시장 경동시장까지 고르게 갖춰진 곳으로 잘 알려져 있다.

분양 예상가

최근 서울지역 자제비 상승 등 분양가 가격 상승 폭을 고려해 59m² 기준으로 평균 7억 중후 반선으로 형성될 것으로 보인다.

단지 주변 시세를 살펴보니 그래도 래미안 미디 카운티 59m²의 경우 12억 5천 정도로 실거래 가격이 형성되어 있다.

현 상태에서만 따져보아도 대략 5억 정도의 시세 차익이 있으나 단지가 들어서는 상황에서는 확고한 자리매김이 있을 것으로 예상되는 곳이다.

청약자격

공고일 기준 서울 2년 이상 거주 무주택 세대주에게 100% 우선 공급되며 특별공급에선 신혼부부 생애 최초에서 30% 추첨제를 기대해 볼 수 있다.

청약통장 2년 이상 불입과 과거 5년 이내 당첨사실이 없어야 한다.

분양시장에 나오는 즉시 적극적인 참여를 권해본다.

[이문동 휘경 뉴타운 모델하우스 오픈]

[중화 롯데캐슬 sk뷰 도보 5분 초역세권 시세차익 6억 이상]

빅뱅 지드레곤 나인원 한남 164억 매입, 역대 최고가 아파트 기록 경신

exper4 — Sun, 5 Jun 2022 12:54:45 +0900

빅뱅 지드레곤 권지용 나인원 한남 펜트하우스 (사진 :M net)

지난 3월 이태원 ‘나인원 한남’ 펜트하우스가 164억에 거래되면서 국내 최고가 아파트로 이름을 올렸다.

용산구 한남동 소재 '나인원 한남' 펜트하우스"를 사들인 사람은 그룹 빅뱅의 멤버 지드래곤 (권지용 33)으로 연예인 갑부로 새로운 기록을 세웠다.

지드래곤 권지용이 164억 전액 현금으로 지불하고 구입한 용산구 한남동 나인원 한남아파트는 전용 244㎡ (73.81평) 펜트하우스이다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 국내 최고가를 갱신했던 것은 지난 4월 28일 거래된 청담동 ‘더펜트하우스 청담’ 전용 273㎡(16층)이 145억 원에 거래되었었다.

청담동 ‘더펜트하우스청담’은 장동건 고소영이 부부가 사는 아파트로도 유명하다. 그 아파트는 올해 공시 가격은 168억 9000만 원으로 지난해에 비해 3.49% 올랐다.

실 거래가와 공시가는 차이가있다. 공시 가격보다 실거래 가격이 훨씬 높기 때문으로 실제 1위는 장동건 고소용 부부다.

올해 가장많이 오른 아파트 1위

더펜트하우스 청담은 올해 공동주택 공시가 1위(407㎡, 168억 9000만 원)를 기록해 1위로 올라있으며 나인원 한남이 2위인 셈이다.

나인원 한남의 올해 공시가는 91억 4000만 원으로 공시가 가격으로만 따져봐도 77억 5000만 원이나 차이가 난다.

다만 나인원 한남의 경우는 지난해 61억 3300만 원 에서 30억 700만 원인 49%나 올라 전국 상승율중 1위를 차지했다.

나인원 한남 펜터 하우스는 초기에는 매매가 불가능한 가격으로 판단해 임대주택으로 분양되었다. 그러다 2021년 3월 조기 분양전환으로 바뀐 것이다.

전환 이후 244㎡(88평) 타입의 경우 시가 48억 원이었던 것이 12월에 2층이 90억 원에 실거래되며 불과 9개월 만에 집값이 두 배로 뛴 것이다.

총 341세대로 구성된 나인원 한남 아파트는 제일 상층은 10가구뿐이며 이곳은 엘리베이터와 전용주차장을 별도로 갖추고 있는 단층 구조이다.

현재 7가구는 분양이 완료된 상태이며 시행사가 3가구를 보유 중이다

공시지가 기준 가장 큰 수혜 받는 아파트

업계 전문가 들에 따르면 윤석열 새 정부가 보유세 완화방침 발표에 따라 규제 수혜 혜택을 가장 많이 볼 것으로 전망했다.

다시 말해 보유세를 2021년 기준 공시 가격으로 부과하게 되면서 한 해 동안 상승폭이 가장 큰 가구일수록 세금 감면 혜택이 크기 때문이다.

르완다출신 프랑스 여배우 부패 대통령에게 호화 아파트 뇌물 협의

exper4 — Sun, 5 Jun 2022 11:37:27 +0900

오마르봉고 전 대통령에게 고가 아파트를 받은 혐의로 조사 받는 배우 소니아 롤랑 (사진 :CNN)

콩고 민주공화국 르완다 출신으로 프랑스 미인대회에서 최초로 우승한 배우 소니아 롤랑(41)이 부패한 오마르 봉고 전 대통령의 뇌물을 받아 조사 중이다.

그녀는 2000년 22세의 나이로 미스 프랑스 선발대회의 아프리카 태생 최초의 우승자였다.

지난 3일 (현지시간) 프랑스 금융범죄수사국(PNF)은 롤랑이 "공적자금 은폐 및 횡령" 혐의로 공식 조사를 받고 있다고 공식 확인했다.

2003년 그녀는 42년간 가봉을 통치하며 부정부패에 휩싸인 봉고 대통령으로부터 약 800,000유로 (원화 10억 7000)의파리의 아파트를 선물로 받은 혐의다.

오마르 봉고 전 가봉 대통령은 가봉의 막대한 원자재를 팔아 수백만 달러를 횡령하고 그 돈으로 정치인 후원과 개인 자산 축적 목적에 사용 왔다.

당국은 오랫동안 그에 대한 범죄를 수사 중이며 그의 계좌를 동결하고 프랑스에 있던 그의 재산중 일부를 압류한 상태이다.

소니아 롤랑의 이 같은 재산도 프랑스 범죄 수사국의 조사 중에 밝혀진 것인데 그녀는 "자신은 순진했기 때문에 자금에 대한 출처를 전혀 몰랐다."

이어 "청탁하거나 위법행위는 없었다"라고 말하며 "수사가 끝나면 범죄와 관련한 사실이 없어 무죄가 밝혀질 것이다" 고 말했다.

검찰은 그녀에게 아직 구속영장은 발부하지 않았다고 밝혔다.

(좌) 오마르 봉고와 그의 아들 알리봉고 (사진: google)

오마르 봉고(Omar Bongo)와 아들 알리

오마르 봉고 전 대통령은 2009년 장암 치료를 받다가 심장마비로 사망했다.

그는 아프리카 가봉이 프랑스에서 독립되고 7년 후인 1967년에 대통령이 되어 중앙아프리카 국가를 42년간 통치했다.

그의 권력은 그의 아들 알리 봉고(Ali Bongo)에게 승계되었으며 수십 년간 부정과 부패 의혹에 휩싸였지만 강압적으로 가봉을 통치해왔다.

알리 봉고는 독재자의 아들답게 30세 나이로 외교장관에 임명되었으며 친미 친불적인 인물로 2008년까지 가봉의 부통령을 지냈다.

아버지가 급서로 죽고 나자 2009년 8월 30일에 열린 이 대통령 선거에서 알리 오마르 봉고는 42%의 지지율로 당선된다.

2018년 뇌졸중으로 모로코에서 요양 중에 다음 해인 1월에 가봉에서 일부 군인들이 쿠데타를 시도했으나 곧 제압되는 일이 있었다.

공개 석상에서 처음 모습을 드러낸 오마르 알리는 뇌졸중 후유증으로 지팡이를 짚고 다리를 저는 모습을 보였다.

프랑스에서 고인이 된 오마르 봉고는 프랑스 당국의 장기간 범죄 조사 대상이 되었으며 그의 일부 계정은 동결되고 재산은 압수되었었다.

르 파리지앵( Le Parisien ) 보도에 따르면 2016년 아들 오마르 알리가 소유한 집도 니스에서, 다른 하나는 수도 파리에서 2채가 압수당했다.

오마르 봉고의 자녀 중 4명은 부패에 가담하거나 재산 소유 협의로 프랑스 검찰에 기소된 상태이다.

SH 7월 서울에서 4억대 반값 아파트 나온다 강동구 고덕 강일지구 4단지

exper4 — Sat, 4 Jun 2022 06:05:44 +0900

SH 서울 주택공사에서 천만시민의 알 권리 보장과 투명한 원가공개로 주택 가격을 안정화시키겠다는 목표로 2022년 분양원가를

공개할 계획이다.

최근 10년 내 주요 28개 단지를 공개를 시작으로 하반기 까지 준공과 정산을 앞두고 있는 5개 단지에 대해 공개 계획을 발표했다.

반값아파트가 들어서는 고덕 강일지구 4단지 위치 (사진: 네이버지도)

드디어 SH 서울주택공사에서시행된 최초 공개 단지가 나왔다.

바로 강동구 고덕강일지구 4단지이다. 이곳의 택지조성 원가공개를 시작으로 마곡, 위례까지 이어져 간다는 포부를 밝혔다.

서울에서 신축 아파트 시세가 4억 대 정말 믿기지 않는 일이다.

지금 현재 고독 강일지구의 주변 시세는 거의 14억에 달한다. 그런데 4억대라면 3배에 가까운 차액이다.

현재 고덕강일 지구의 공공택지 부지는 사실상 거의 분양이 완료가 된 상태이며 이런 부족한 부지 문제를 해결하기 위해 기존의 용도를 바꾸는 작업 중에 있다.

따라서 고덕강일 신혼희망타운 부지 600세대에 규모를 반값 아파트 물량으로 대체하게 된 것이다.

이곳 단지 주변의 아파트 가격을 보면 강일 리버파크 3단지 20평 타입의 경우 10년이 된 아파트가 10억 3000만 원에 거래되는 것을 알 수 있다.

59m²의 아파트는 4억대로 분양가 반값 아파트는 반값보다 더 저렴한 가격대로 물량이 나오게 된다는 것이다.

확 달라진 토지임대부 조건

10년 전인 2012년 반값 아파트가 강남에서 나왔지만 건물 따로 토지 따로 라는 토지 임대부 조건 때문에도 외면받았던 적이 있다.

그러나 이번에 시행되는 토지 임대부 조건은 내용 자체가 달라졌다.

토지에 대한 소유권은 없지만 건물 소유권에 대해 양도를 할 경우 전체 시세 차익의 70% 이상을 집주인이 가져갈 수 있게끔 그 비율을 늘린 것이다.

다시 말해 건물 소유권만 가지고 있어도 이후 양도 차익을 기대할 수 있기 때문이다.

서울에서 최악의 입지조건을 갖고 있는 신축 아파트라고 할지라도 분양을 받으려 한다면 최소한 8억 이상의 비용을 들이지 않고 구입할 곳은 없다.

이런 상황에서 분양가 상한제가 개편, 적용되면 분양가는 더욱 올라가게 된다.

고독 강일 반값 아파트는 서울에서도 가장 현실적으로 대안이 될 수 있는 곳으로 입지 자체도 고덕강일 2 지구와 붙어 있다.

단지위치와 주변환경 (자료: 네이버지도)

달라진 교통환경

그동안 이곳은 도보로 갈만한 전철역은 주변에 없었다, 그러던 터에 9호선 4단계 추가 연장 안이 확정되면서 단지와 비교적 가까운 곳에 역이 서게 된 것이다.

4단계 추가 18km 연장으로 강릉 하남 남양주 간 도시철도가 달라지게 되면서 남양주까지 접근 가능한 동선을 갖게 된다.

주변 학군의 경우 서울 강빛 초등학교가 단지 바로 옆에 있으며 온가람중학교 미사강변고등학교 등 있으며 아파트 단지 주변으로 강일 공원과 미사강변이 흐르고 있다.

이곳의 생활 인프라는 강일역 주변의 생활시설을 충분히 누릴 수 있다.

예상분양가

분양가는 59m² 타입 기준 4억 원대로 예상된다. 믿기지 않는 일이지만 지금 현재 주변 시세는 고독 그라시움 24평형이 현재 14억에 실거래 되고 있다.

거의 3분의 1의 파격적이고도 놀라운 분양 가격이다.

청약 자격은 이곳도 일반 청약자격 그대로 적용이 된다. 만 19세 이상 무주택 세대주로 서울 경기 인천 거주자에게 우선 당첨 비율을 둘 것이다.

이 같은 판단이 확실하게 예상되는 이유는 이곳이 대규모 공공택지 지구이기 때문이다. 따라서 공공 분양으로 청약통장 24회 이상 납입 과거 5년 내 당첨 사실 없어야 한다.

특별공급과 일반 공급 비율을 조정해서 나올 가능성도 크다. SH서울 도시공사 특성상 1인 가구에게도 당첨이 될 수 있는 기회가 제공될 것이다.

분양 일정은 7월에 나올 예정이다.

[이문 휘경 뉴타운 분양 초읽기 들어갔다 ]

[중화동 롯데캐슬 SK뷰 초역세 시세차익 6억]

한화 포레나 미아 무순위 청약 6월 2일 딱 하루 찬스

exper4 — Wed, 1 Jun 2022 12:01:52 +0900

서울 신축 아파트의 분양상황이 달라졌다.

과거 고가의 분양가로 외면당했던 신축 아파트들이 건축비가 30%이상 오르면서 분양 가격이 평범한 가격으로 바뀌어 버린 것이다.

기회가 된다면 내일 딱 하루 무순위 아파트로 청약이 가능한 한화 포레나 미아, 마지막 기회인지 모른다.

한화 포레나 미아 조감도 (사진: 한화건설)

분양 당시 59m² 이 8억 대와 80m² 10억, 84m² 11억을 넘기면서 미아에서 저 금액을 주고 분양받을 바엔 안 산다는 충격적인 분양가였다.

당시 이곳은 상한가 분양 적용대상이 아니었던 터에 서울 아파트 가격이 고공 행진을 했던 상황이었던 때였다.

주변시세는 현재 분양가와 큰 차이가 없다.

단 실거주 의무가 없어 분양대금은 전세금으로 일부 대체가 가능한데 미아 주변의 전세 시세는 두산 위브 트레지움 59m² 이 4억 6000 정도에 거래가 되고 있다.

평형별 공급 세대수

한화포레나 평형타입별 공급세대수 (자료: 청약홈)

세부 공급 가격 공고문 다운로드하기

2022910158 한화 포레나 미아 무순위 입주자모집공고문.pdf

0.26MB

교통환경

단지에서 도보 3분 거리에 삼양 사거리역이 있어 초역세권 거리이다. 삼양 사거리 역에서 전철 동선이 신설동역까지 10분 거리로 1호선과 2호선이 교차하는 곳이다.

주변 학군으로는 삼각산 초 중, 사형 초등학교와 등이 있으며 생활 인프라 역시 미아사거리역 중심으로 이마트 롯데 현대 등 대형 상권이 이용 가능하다.

단지 주변에는 북서울 꿈의 숲이 있어 숲세권 조건도 갖추고 있다.

단지주변 입지환경 (자료: 한화건설)

청약 자격

입주자 모집 공고일 기준만 19세 이상 무주택자로 서울에서 거주자는 사람이면 된다.

이번 청약은 무순위로 청약통장이 필요 없으며 별도의 청약 신청금도 없다.

규제 사항으로는 아파트 청약에 꼬리표처럼 따라다니는 전매 제한 소유권 이전 등기 시점까지 재당첨 제한 10년이나 실거주 의무는 없다.

무순위 청약일은 내일이다. 6월 8일 당첨자 발표 이후 6월 15일에서 16일 계약 체결 일정이다.

[청약 홈 청약 바로 가기]

중화동 롯데캐슬 SK 뷰 하반기 501세대 일반물량 나온다. 전세로 불입금 대체 가능

exper4 — Tue, 31 May 2022 04:56:19 +0900

중화동 롯데캐슬 SK 뷰 조감도 (사진: 롯데건설)

서울 중랑구 중화동 331-1번지 일대에 재정비 사업단지로 롯데건설과 sk건설이 컨소시엄 형태로 중화 롯데캐슬 SK 스카이뷰 1055세대가 들어선다.

단지규모는 지하 2층 지상 35층으로 8개 동 총 1055세대로 중화 뉴타운에서는 가장 큰 규모이며 그중 절반에 가까운 501세대가 일반분양으로 공급될 예정이다.

그동안 중화동은 1 2 3 구역으로 나눠져 정비사업이 진행 중 중화2구역은 공공 재개발 정비구역으로 지정이 되면서 오래 끌어왔던 사업에 속도가 붙었다.

평형타입은 소형에서부터 대형까지 매우 다양한 형태를 이루고 있다.

39m², 49m² , 59m² 소형 타입이 전체 물량의 절반을 차지하며 70 A, B, C타입 외에 인기 있는 84m² A, B, C타입 237가구와 100m² A, B타입 44가구이다.

60m² 이하의 경우 특별공급 생애 최초에서 추첨제 30% 적용 규정에 따라 1인 가구도 청약의 기회가 있다.

그 이상의 평형에서도 50% 추첨제 물량은 1 주택자도 처분 조건으로 내 집 마련의 도전을 해볼 수 있는 틈새가 보인다.

교통환경

중화동 재개발 단지에서도 가장 좋은 입지조건을 갖추고 있는 롯데캐슬 SK 뷰는 단지에서 제일 가까운 전철역이 바로 7호선 중화역이다.

7호선의 장점은 환승 없이 강남으로 바로 진입이 가능한 노선으로 단지와는 도보 5분 거리의 초 역세권 위치에 있다.

경의 중앙선 중랑역도 가까운 편이며 이문 휘경 유 타운의 라인일 수 있는 1호선 신이문역도 비교적 가까운 거리에 위치해 있어 아주 좋은 교통망을 갖추고 있다.

중화역과 창봉역은 한정거장 거리로 중앙선으로 환승해 한 정거장만 가면 망우역이다. 망우역은 광역 교통망 GTX-B가 들어서는 곳이다.

상봉터미널 부지 복합 개발이 진행 중이어 개발 호재까지 안고 있다.

단지주변 입지환경 (자료: 네이버지도)

학군과 생활 인프라

단지와 가까운 위치에 서울 신목초등학교와 중랑중학교, 중화고등학교가 있으며 중랑천 수변공원이 자리 잡고 있어 숲새 환경도 갖추고 있다.

분양 일정에 들어가게 되면 이문 휘경 뉴타운 일대 상권도 촘촘히 들어설 것으로 보여 역세권 개발과 함께 주변 인프라가 밀도가 높아질 것으로 보인다.

예상분양가

59m² 7억 선이 예상되며 84m²의 경우 8억~ 9억 선 정도로 추정된다. 주변 시세를 살펴보면 사가정 센트롤 아이파크 84m²의 경우 14억 6000에 실거래되고 있다.

핵심적인 부동산 시장의 변화는 분양가 상한제 아파트의 경우 실거주 의무가 8월부터 없어지게 된 되는 점이다.

완전 폐지는 아니지만 입주시점에 반드시 계약자가 입주해야 한다는 것이 아니라는 것이다.

이것만으로도 그동안 실거주 의무기간 때문에 입주자들에게는 부담스러움이 컸던 게 사실이다. 이제 바로 전세로 자금 마련도 여유도 있다.

특히 중도금 대출을 받아도 6개월 내로 전입해야 하는 의무도 없어진다.

청약 자격은 공고일 기준 만 19세 이상 무주택자로 서울시 거주자 우선 공급 청약 통장 2년 이상 과거 5년 내 당첨 사실 없어야 한다.

5월29일 여야 손실보존금 합의, 오후 7시30분 추경안 처리 확정

exper4 — Sun, 29 May 2022 13:53:52 +0900

박홍근 더불어민주당 원내대표(좌) 박병석 국회의장 권성동 국힘 원내대표합의 모습 (사진: fnnews)

29일 오전 11시 45분 여야가 긴급 기자 간담회를 열고 손실보존금 지급에 최종 합의했다고 발표했다.

오늘 저녁 7시30분 최종 추경안 처리가 끝나면 늦어도 3일 안에 지급한다는 계획이다.

그동안 말만 무성하고 지급에 대해 합의점을 찾지못했던 여야는 지방선거일을 앞두고 민심을 고려한 듯 빠른 합의에 채택했다

손실보상금액이 종전에 비해 다소 지불금액이 달라졌다.

손실보상금 대상을 매출액 30억 이하 중소기업까지 확대 하기로 했으며 기존에 200만 원 지불하기로 한 버스와 택시기사의 경우는 300만 원 까지 지불하는 것으로 합의했다.

또한 100만 원을 지불하기로 했던 특수고용직과 프리랜서 외에도 문화 예술인들에게 100만원을 늘려 200만 원을 지급하기로 했다고 설명했다.

그 외에도 1천억 원을 추가로 지역사랑 상품권 발행을 늘리기로 했다고 발표했다.

"하루라도 빨리 어려운 민생 해결을 위해 소상공인과 자영업자에게 희망을 드려야 한다는 생각에 추경안 처리에 결단을 내렸다"라고 박홍근 민주당 원내대표가 밝혔다.

"아쉬운 점은 손실보상 소급적용과 관련하여 일부 미흡한 부분이 있지만 선지급 후 후 처리 보완할 것"이라고 말했다.

최종 확정이 된다면 손실보존금 홈페이지에서 지급대상 여부를 바로 확인할 수 있다.

[소상공인 손실보상 바로가기]

이문 휘경뉴타운 3-1구역 모델하우스 개관 드디어 분양 일정 초읽기

exper4 — Sun, 29 May 2022 12:10:24 +0900

이문 3구역 휘경뉴타운 조감도 (사진: 서울시)

모델하우스 오픈

이문 휘경 뉴타운 재개발지역 중 이문 3-1구역에 깜짝 모델하우스를 오픈했다. 모델하우스 오픈 소식에 한동안 잠잠했던 사람들의 관심이 다시 떠올랐다.

이번에 개관한 이문3-1구역 모델하우스는 5월 27일부터 6월 10일까지 1차 조합원만 관람이 가능하며 일반인에게는 별도 공개할 예정이라고 한다.

어찌 되었던 모델하우스를 오픈했다는 것은 분양 일정이 확실하게 가까워졌다는 뜻이다.

더블역세권 이문 3-1 구역

이문 휘경 뉴타운 재개발 지역 중에서 더블 역세권으로 입지가 매우 뛰어난 단지이며 먼저 출발한 1구역보다 빠른 진행 속도로 주변에서 큰 관심을 끌었던 곳이다.

그러나 지지부지 소문이 무성하며 1년여 세월을 그냥 보내다 보니 사람들의 기억에서 점차 잊혀 갔다.

모델하우스에 공개된 평형도 과거와 달리 24m² 부터 102m² 까지 구성이 매우 다양해졌다.

당초 시공사로 선정된 HDC 현대산업개발과 GS건설사가 맡게 되면서 국내 최고 브랜드라는 자부심도 컸다.

그러나 HDC 현대산업개발의 광주 화정동 아이파크 붕괴 사고로 모두에게 충격을 주었으며 결국 이문 3구역 조합원들도 시공사에 대한 재신임 투표가 있었다.

한마디로 브랜드 인지도도 바닥으로 떨어졌고 불안해서 시공을 맡길 수 있겠느냐는 의견이 지배적이었다.

시공사 재신임 확정

이후 HDC 현대산업개발은 광주 화정동을 모두 철거하고 새롭게 짓겠다는 발표와 함께 파격적인 제안을 제시하며 조합원들로부터 재 신임에 성공했다.

따라서 HDC 현대산업개발의 아파트 붕괴사고 이후에 지어지는 첫 작업으로 파격적 제안으로 최고급의 마감재를 사용할 것에 대한 기대감도 높다.

모델하우스가 공개된 만큼 이미 분양가와 분양시기가 책정되었을 것으로 예상되며 올 하반기에 바로 일반분양도 시작될 것이 예상된다.

고밀도와 저밀도의 독특한 구성 단지

이곳의 아파트 규모는 총 4321세대이며 594실의 오피스텔까지 포함되어있다.

더욱 기대되는 부분은 4321세대 중에 무려 1641세대가 일반 분양으로 분양된다는 점이다, 이 정도 분양물량이면 답답했던 서울에서 갈증을 해소해줄 물량이다.

이문 3-1구역은 지하 6~지상 41층 아파트 6개 동으로 서울에서는 보기 힘든 고층으로 지어지며, 3-2구역의 경우는 타운하우스 형태로 지하 1층에서 지상 4층 7개 동 152가구로 4층 높이가 된다.

상상이 될까? 이문 3-1구역과 3-2구역은 서로 상반되게 다른 모습의 독특한 구조를 이루게 된다. 더더욱 소형평수가 있어 1인 가구에게도 기회가 있다.

이문 휘경 재개발 3-1구역 입지환경 (자료: 네이버지도)

교통환경

이문 3구역은 1호선 외대 역과 신이문역이 가깝다. 도보권 거리이며 2 정거장만 가면 바로 청량리 역이다.

청량리역은 곳곳으로 빠져나갈 수 있는 거미줄같이 교통망이 펼쳐지는 곳으로 GTX-B와 C가 들어서는 그야말로 교통의 총아인 광역 교통망을 갖춘 곳.

학군 역시 그 어느 곳에 견주어도 떨어지지 않는 초등학교부터 대학까지 탄탄한 구성이 짜여 있다.

예상분양가

이곳은 GS건설의 자이와 HDC 현대산업개발의 아이파크 이름을 사용해 동대문 아이파크 자이로 브랜드가 결정될 가능성이 높다.

최근 건설비용이 오르면서 높아질 수도 있으나 주변시세와 비교해 보면 확실한 차이를 느낄 수 있는 가격으로 분양될 것이 확실해 보인다.

59m² 7억 선에서 84m²의 경우는 8 9억 선으로 예상된다. 주변 시세를 보시면 휘경 sk뷰의 84m은 12억 5000만 원에 실거래가 형성되어있다.

분양 일정은 빠르면 올 하반기 늦어도 내년 초에는 분양 시장에 나올 예정이며 계획에 따르면 2022년 6월 경 착공과 분양을 할 예정이다.

4,000세대가 넘는 대단지라 공사 기간이 오래 걸려 2025년 7월이 돼서야 입주가 가능하다.

청약자격

일반 공급 특별공급으로 진행이 예상되며 85m² 이하는 100% 가점제 85m² 이상은 50% 추첨제로 당첨자를 선정하게 된다.

확정 공고일을 기준으로 청약통장 2년 이상 납입자와 과거 5년 이내에 당첨 사실이 없는 무주택 세대주로 서울시 2년 이상 거주자에게 우선공급 혜택이 주어진다.

분양일정이 확정 즉시 청약일정에 대해 다시 포스팅할 예정이다.

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가치가 높아진 단지 교통환경

주변시세

분양가격 및 분양일정

과천 푸르지오 오르투스

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아시아 주택시장 안정성과 구입능력 보고서 발표

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IMF 홈페이지에 게재

2023년 금리인상과 주택가격 폭락 이어진다

얼어붙은 부동산 경기에도 확실한 물건있다. 수색 증산 4구역 뉴타운

수색 증산 4구역 분양예정 임박

수색 증산 4구역 공급규모와 추첨제 물량

증산 4구역 교통, 교육환경

단지 주변 분양가

2023년 역전세 대란 몰려온다. 무주택자 내 집 마련 절호 찬스

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강남 평균 전세가 8억 떨어져

전세 가격 하락은 집값 하락

3억만 있다면 송파 시그니처 롯데캐슬 잡아라, 전세로 내집 자금 가능

분양 가격

교통여건

생활인프라와 학군

분양 일정은 특별공급 10월 26일 일반 공급 10월 27일 당첨자 발표는 11월 1일이다.

11월이 기다려지는곳, 이문1동 래미안 라그란데 아파트 잡아라

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래미안 라그란데 분양가와 단지규모

소형평수 많아 가점 낮은 세대 유리

단지 주변 교통과 학군

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예상 분양가

서울 둔촌동 분양가 상한제 등장, 더샵파크 솔레이유 10월 28일 모집공고

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더샵 파크 솔레이유 단지 규모

주변 입지환경

단지 주변 학군

분양가

경기도에 7620평이 1억 5천 만원?

어쩔 수 없는 상황에 피해 예상

2년 안에 떡상 된다.

땅에 투자하는 일이 가장 안전한 투자

급매물을 잡아라. 급매물 찾는 방법

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거래량의 대부분은 급매물이 차지

경제가 어려울때 부자 나온다

네이버 부동산 급매물 찾는 방법

2022년 현재 아파트 가격 하락률이 가장 높은 지역별 순위

5위 경기도 화성시

4위 수원시 영통구

3위 세종특별자치시

2위 대전광역시

1위 대구 달서구

규제지역 해제 소식에 매물 순식간에 싹? 속지 말자. 달라지는 것은 전혀 없다

전문가들 매수세 회복 영향은 제한적